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楼主: 税中望月樊剑英

[求助] 【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英） [复制链接]

税中望月樊剑英

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281^#

发表于 2011-5-27 22:29:32 |只看该作者

回复 275# 的帖子

如果你是电算化账套的话，将开发成本设置成项目辅助核算即可。

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税中望月樊剑英

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282^#

发表于 2011-5-27 22:59:24 |只看该作者

与东方亮的讨论

杭州*东方亮(709625427) 21:37:38
樊老师：P247销售未完工开发产品收入额的填报及销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税的填报。如果处理时未记入营业税金及附加等科目核算，两项都填附表三纳税调整项目明细表第19行其他样第4列调减金额。那么这两项是不是应该合并加在一起？
北京*樊剑英(517646608) 21:45:58
这两项是应该合并加在一起.
北京*樊剑英(517646608) 21:46:22
这是北京的做法
杭州*东方亮(709625427) 21:50:25
我是看了这本书，我们也是这个情况
杭州*东方亮(709625427) 21:51:07
我是边看边请教樊老师
杭州*东方亮(709625427) 21:52:11
樊老师还有一问题，预售时可以直接做营业税金及附加，再结转到利润
北京*樊剑英(517646608) 21:53:34
不好
杭州*东方亮(709625427) 21:57:12
我看到你书上是借：营业税金及附加
贷：应交税费--营业税
--城市维护建设税
--教育附加
缴纳时：借：应交税费--营业税
--城市维护建设税
--教育附加
贷：银行存款
营业税金及附加月末如何处理
杭州*东方亮(709625427) 21:57:55
请樊老师指点
北京*樊剑英(517646608) 21:58:02
这是结转收入时的会计处理
杭州*东方亮(709625427) 22:00:47
哦！没仔细看，我以为是预售时的分录
杭州*东方亮(709625427) 22:01:36
预售时直接借：应交税费--营业税
--城市维护建设税
--教育附加
贷：银行存款
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-43757-1-1.html

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[LV.2]偶尔看看I

283^#

发表于 2011-5-27 23:04:24 |只看该作者

土地置换纳税

辽宁*真我(979922129) 21:33:31
请教各位前辈
我单位发生土地置换业务，需支付对方一部分的现金，请问都交交纳什么税，如何计提呀

唐山*王奎<taxspider@qq.com> 21:34:09
营业税城建税教育费附加地方教育附加印花税土地增值税所得税契税
北京*樊剑英(517646608) 21:45:00
补充：非货币交易，买进卖出处理
唐山*王奎<taxspider@qq.com> 21:46:55
具体请参照国家税务总局债务重组公告

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[LV.1]初来乍到

284^#

发表于 2011-5-28 06:51:47 |只看该作者

原帖由江苏于 2011-5-27 17:21 发表
樊老师：你好！
从信托资金融资取得的财务顾问费能否税前低扣？

根据《[url=http://www.ctaxnews.com.cn/xinwen/xwtp/201005/t20100526_1560488.htm]国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知[/url]》（[url=http://www.ctaxnews.com.cn/xinwen/xwtp/201005/t20100526_1560488.htm]国税函[2010]220号[/url]）规定：
　　三、房地产开发费用的扣除问题
　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
　　因此，根据以上规定， “财务顾问费”凭开具的发票（收据不允许）可以计入 “财务费用”，企业所得税税扣可以扣除，土地增值税不属于财务费用中的利息支出。

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发表于 2011-5-28 07:50:18 |只看该作者

原帖由 木子安臣王奎 于 2011-5-28 06:51 发表

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：
　　三、房地产开发费用的扣除问题
　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证 ...

顶，同意。

[ 本帖最后由税中望月樊剑英于 2011-5-28 07:51 编辑 ]

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	慵懒 2019-4-24 10:11

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[LV.9]以坛为家II

286^#

发表于 2011-5-28 09:50:31 |只看该作者

樊老师，您好！看您的帖子获益良多！
我想麻烦问下，业务招待费的处理，扣除按60%，收入的5‰，但是咱们行业预售没有结转收入，汇算时会不会不让扣除业务招待费？

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[LV.1]初来乍到

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发表于 2011-5-28 11:15:04 |只看该作者

原帖由 小小会 于 2011-5-28 09:50 发表
樊老师，您好！看您的帖子获益良多！
我想麻烦问下，业务招待费的处理，扣除按60%，收入的5‰，但是咱们行业预售没有结转收入，汇算时会不会不让扣除业务招待费？

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知　国税发〔2009〕31号

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
　　（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
　　（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
　　1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

房地产企业应按上述文件的规定确认销售收入的实现，再按企业所得税法规定的比例税前扣除业务招待费。
企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。
但这里一定要注意，是取得销售收入前，即按文件规定的确认销售收入前所发生的招待费和广告费，而并不是按规定应确认销售收入后所发生的。

以上纯属个人意见，如有雷同，纯属巧合。

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