【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

li4901168

非常感谢你的回复！

税中望月樊剑英

彩儿  22:43:25
我想问一下，我公司成立了一个分公司，分公司是没有注册资金的，分公司现在有一个项目是有股东投资的，我应该把投资款怎么做帐，出纳开的票也是写投资款吗？
樊剑英  22:43:56
应写其他应付款——**
彩儿  22:44:19
明细是投资款某某人吗
樊剑英  22:44:30
借款
彩儿  22:46:21
还有就是土地这一块，都是股东事先出钱买下的，以前的地便宜，然后以土地入股，但是现在是付的土地出让金大于收入，我该怎么做
樊剑英  22:47:52
付的土地出让金大于收入？不会的
彩儿  22:50:26
是的，分公司的投资是由各股东投资的，分公司前几天才成立，各股东只投资了一小部分的资金，但是土地是各股东几年前买的，已经交了土地出让金的，那交了土地出让金的这些钱现在该怎么进？
樊剑英  22:51:06
以股东个人名义支付的土地出让金不能进
彩儿  22:52:55
股东交的这些出让金是以我公司总公司的名义交的
樊剑英  22:53:19
哦，哪可以
樊剑英  22:53:49
土地都是升值的，你们怎么会大于收入
彩儿  22:54:30
现在是没有收入呀，刚成立
彩儿  22:55:03
今天听老总说土地出让金这个金额挺大的，具体没说是多少钱
彩儿  22:56:28
我应该把各股东交的土地出让金也做成借：银行存款
                    贷：其他应付款-借款-某某人
樊剑英  23:02:56
对
彩儿  23:04:29
这就相当于是他们的投资，是吧。呵呵
彩儿  23:05:18
谢谢，以后还有不懂的地方还要求助您，多多指教
樊剑英  23:06:32
应该的

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-5-26 23:13 编辑 ]

重庆森林

答：原则上可以，但实际工作中要看你们和主管税务局的沟通情况了， [/quote]

总局的文件上这么说的，但是总局文件中有一条各个省市可以自己裁定吧？ 所以说各个省市可能不一样？

wy3533

支持看过学过。用的上。入房产了，学习中

li4901168

我是新入门的房产会计，关于开发成本的科目设置有疑问，我是这样设置的开发成本--房屋成本--a、b、c地块--建安、基础设施、前期费、土地拆迁及补偿、公共配套设施、开发间接费。这样设置每月每笔分录按建筑面积和合同分摊很麻烦（除直接可计入某地块的以外，间接开发费是月底一次分摊的），并且公共配套设施这样进行分摊合适吗？另，建安费是按竣工决算单计入成本的（老会计教的）。我认为应是，预付工程款时借：预付贷：银行。接到申请单时，按合同借：开发成本-建安贷：应付账款 ，等建筑商开票来时借：应付贷：预付，等工程完工时按决算进行调整。
恳请解答最好有分录明细。

XR5370226

樊老师：你好！
   我司售楼部承建在项目土地外，具体是利用某事业单位的院子由我司出资金承建，建好利用几年后再还给给某事业单位，这属于固定资产还是进入开发成本---间接费，应当怎样处理？

江苏

樊老师：你好！
从信托资金融资取得的财务顾问费能否税前低扣？

木子安臣王奎

原帖由 税中望月樊剑英 于 2011-5-26 13:22 发表


答：原则上可以，但实际工作中要看你们和主管税务局的沟通情况了，

引用 国家税务总局的答复  回答

房地产公司的利息支出如何扣除？

【发布日期】： 2010年10月11日   【来源】：国家税务总局纳税服务司   

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　问：房地产公司没有发生利息支出，在计算土地增值税时，是否也可以按取得土地支付的金额及房地产开发成本之和的5%进行扣除？
　　  　　
　　答：可以。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，1.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。　

税中望月樊剑英

可以扣除。票据要合理合法。

税中望月樊剑英

计入开发间接费——营销设施比较恰当