【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

税中望月樊剑英

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4bf6620b0100ru9t.html

房地产开发企业纳税实务与风险防​范 樊剑英 (平装) ￥ 52.00￥ 36.40 预售商品：将于2011年5月10日有货， 可预先订购。卖家： 卓越亚马逊

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[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-5-5 14:10 编辑 ]

智诚

樊老师的大作已在卓越预订 有两个问题想请教一下樊老师
1、公司建设项目主体基本完工，装修公司已进场，公司将地砖、灯具、石材、石膏板、玻璃幕墙、洁具、开关插座拿出来单独招标。投标单位有生产厂家、商贸企业、装修公司。樊老师关于国税2011年23号公告的解读我已拜读过，介绍是纳税人销售自产货物并提供建筑业劳务的问题，想咨询商贸流通企业销售货物并提供建筑业劳务的情况如何处理？公司是否根据商贸流通企业提供的销售发票直接计入开发成本。
2、房地产企业预缴营业税、土地增值税、企业所得税的账务处理。
谢谢。

木子安臣王奎

原帖由 智诚 于 2011-5-5 18:24 发表
樊老师的大作已在卓越预订 有两个问题想请教一下樊老师
1、公司建设项目主体基本完工，装修公司已进场，公司将地砖、灯具、石材、石膏板、玻璃幕墙、洁具、开关插座拿出来单独招标。投标单位有生产厂家、商贸企业、 ...

营业税暂行条例实施细则：(增值税暂行条例实施细则有同样的规定，只是条款顺序不同)

第六条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。

　第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。



这里重要的一点就是划分混合销售行为和兼营行为


混合销售行为和兼营行为的区别：
1、涉及范围不同。混合销售行为只涉及到货物和应税劳务；而兼营行为不仅涉及到货物和应税劳务，还涉及到转让无形资产、销售不动产和非应税劳务。
2、行为确认不同。混合销售行为强调的是一项销售行为，这一项销售行为中涉及到销售货物和应税劳务，并且销售货物和提供应税劳务之间有因果关系；而兼营行为是指纳税人经营范围中有应税行为、货物销售以及非应税劳务，这些行为往往不会同时发生，可能是两个或两个以上的经济行为。
3、接受方不同。混合销售行为强调的是纳税人销售货物的对象和提供应税劳务的对象是同一单位或者个人；而兼营行为提供应税行为、销售货物、提供非应税劳务等行为不一定会是对同一个单位或者个人，往往是不同的购买者。
4、征税处理上不同。一般情况上混合销售行为只征收一种税，征收增值税或征收营业税；而兼营行为是分别征收营业税和增值税，即对应各行为征收营业税，对销售货物或者提供非应税劳管征收增值税。

税中望月樊剑英

对于142#的问题

   答：若是自产产品并负责提供建筑业劳务的供货商应当按照23号公告进行纳税处理，对于采购别人的产品为开发商提供安装等建筑业劳务，原则上应当按照营业税条例来理解执行，以销售为主，应开具货物销售发票，以安装为主的企业，应开具建筑业发票为主，目前以经营主业进行判定的原则执行起来不甚明确，对于开发商而言，直接购买材料用于本单位开发项目工程，没有文件不允许计入开发成本，但是应注意的是，此部分甲供料若是设备，则总承包建筑单位可免纳营业税，若是材料，不能免除建筑单位的营业税纳税义务。

对于房地产企业按预收款预缴营业税、土地增值税、所得税时账务处理直接计入应交税金借方处理即可，待项目结转收入时，再行转入主营业务税金及附加。税务处理允许扣除并非要求开发企业一定要会计处理，所以引重视此会计与纳税差异。

税中望月樊剑英以上意见，供您参考，欢迎交流。

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-5-5 19:39 编辑 ]

税中望月樊剑英

原帖由 税中望月樊剑英 于 2011-5-5 14:09 发表
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4bf6620b0100ru9t.html


" border="0">房地产开 ...

目录

第一章 房地产企业开发阶段及纳税概述
第一节 房地产企业开发阶段概述
第二节 房地产开发涉及税种概述
第二章 企业设立环节的纳税实务与风险防范
第一节  房地产开发企业设立条件及一般程序
第二节  企业类型选择影响税后收益的分配
第三节 资本弱化为权益性收益增加弹性空间
第四节  以土地作价投资的纳税实务与风险防范
第五节 注册地合理规划可降低税务管理风险
第六节 总分支机构跨区经营所得纳税有别
第七节 设立分公司还是子公司的纳税权衡
第三章 取得土地环节纳税实务与风险防范
第一节  取得土地方式概述
第二节 出让、转让土地计征契税风险防范
第三节 改制重组中转让土地契税征免及风险防范
第四节 受让土地注意土地使用税开始纳税义务风险
第五节 囤地缴纳土地闲置费影响清算税收成本
第六节 取得政府土地返还款潜在的纳税风险
第七节 以拆迁补偿方式取得开发土地的税务风险防范
第八节 转让土地使用权是否可以差额纳税
第九节 购买在建工程获取土地的纳税实务与风险防范
第十节 股权收购取得开发用地以回避直接转让风险
第十一节 整体产权转让收购项目公司的纳税实务
第十二节 整体资产转让获取土地较产权转让税收优惠减少
第十三节 土地储备机构是否存在纳税义务
第四章 房地产合作开发纳税实务及风险防范
第一节 房地产合作开发的基本问题
第二节 合作建房中的营业税政策及实务应用
第三节 合作建房是否免征土地增值税看具体情况
第四节 合作开发两种分配模式能否择优
第五节 勿忽视房地产“代建”合作开发的纳税风险
第六节 如何规避房地产“代建”合作开发的纳税风险
第五章 开发环节纳税实务与风险防范
第一节 开发成本核算的主要内容
第二节 共同成本及代建工程的会计核算处理
第三节 发包工程甲供材财税处理技巧与风险防范
第四节 自营工程销售一样缴纳营业税
第五节 开发产品计税成本与会计销售成本不可等同而语
第六节 不同售楼部模式的税务处理
第七节 支付境外设计费勿忘代扣缴税款
第八节 作为“买方”开发支出应取得合规票据
第九节 建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
第十节 建设期间该如何缴纳印花税
第六章 销售环节税务规划与风险防范
第一节 销售阶段纳税实务与风险防范
第二节 不同收入实现模式下的所得税处理及自查要点
第三节 所得税汇算清缴纳税申报表的填报
第四节 勿忽视房地产企业所得税地方纳税管理
    第五节汇算清缴对于核定征收房地产开发企业同样重要
第六节 商品房合同约定面积与确权面积差异的税务处理
第七节 不同促销手段的纳税实务与风险防范
第八节 向职工福利售房的纳税实务与风险防范
第九节 销售环节个人所得税纳税实务与风险防范
第十节 支付及收取违约金的纳税实务与风险防范
第十一节 资产出租的纳税实务与风险防范
第十二节 保障性住房可以享受的政策优惠
第七章 所得税扣除项目纳税调整
第一节 企业所得税税前扣除的基本原则
第二节 工资薪金总额的扣除
第三节 职工福利费等三项经费的扣除
第四节 保险费和住房公积金的税务问题
第五节 公务用车制度改革的税务问题
第六节 员工报销通讯费的税务扣除问题
第七节 五项限额扣除支出纳税实务
第八节 其他无限额标准的费用扣除
第九节 借款利息支出税前扣除
第十节 资产损失的税前扣除
第八章   重组和清算中的企业所得税纳税实务与风险防范
第一节 重组中企业所得税的纳税实务与风险防范
第二节 清算业务企业所得税纳税实务与风险防范
第九章  土地增值税清算实务与风险防范
第一节 土地增值税税制要素
第二节 土地增值税税收优惠及应用
第三节 转让旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形
第四节 土地增值税预征和清算实务
第五节 土地增值税清算收入的确定
第六节 土地增值税扣除项目金额的确定
第七节 合并还是分开清算的纳税风险何在
第八节 清算后再转让房产扣除项目可直接确定
第九节 税收调控向预征率与核定征收率加码
附录：2010-2011年房地产业调控政策链接
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-43147-1-1.html

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-5-6 08:44 编辑 ]

税中望月樊剑英

原帖由 你家兄弟 于 2011-5-4 09:25 发表
樊老师您好!
我们是一房开企业，项目再过2年即将结束。面临着给各投资方分配利润的问题，我们有一自然人股东，占股30%，公司的税后利润分配给他后他还要承担20%的个人所得税。
请教，通过什么方式的筹划能达到税负 ...

    答：自然人股东与企业法人股东从被投资企业所分配的利润所承担的税收负担存在差别，按照个人所得税法规定，取得利润分红应缴纳20%个人所得税，而企业法人取得了权益性所得，按照现行企业所得税法规定，免纳企业所得税。这是税法的原则所在。

    如果自然人股东想回避20%个人所得税，只能将持有的个人股份转移至企业法人，比如转让股权，或者以此股份另外成立新的企业，甚至个人独资企业，当然，这种事情会计人员可以去想，但不好亲自去做，需要老板等决策层来具体运作。

    税中望月意见，供您参考，欢迎交流！

税中望月樊剑英

原帖由 不问心 于 2011-5-4 09:51 发表
1.一公司让我公司经营他们的楼座，一年不管有无盈利都得给对方4000万租金，还不出票也不出税，这样营业税加上房产税就是17.625%的税金，这个楼座有商铺，写字楼，酒店三部分，一部分对方已出售，剩下的面积是7万多平 ...

    答：物业租赁按照你们签订的租赁协议，相当于不含税合同，如果你方要取得发票，则就要将不含税合同金额换算为含税金额，支付对方，要求对方为你们出具房屋租赁发票。对方拒绝出具发票也是违反发票管理办法的。

     房产税是否可以降低，取决于服务内容，比如水电气物业管理费等，可以不包含在租金价款中。

    转租不必另行交纳房产税，但第一道纳税证明应健全。

    税中望月意见，供您参考，欢迎交流，回复较迟，请谅解！

税中望月樊剑英

原帖由 木子安臣王奎 于 2011-5-4 18:40 发表


第一，做为一名税务人员，我提醒：既然已形成了事实，再以其他的方法和手段来所谓的避税，不可取，这是故意偷税的行为

第二，：《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是 ...

税中望月同意王老师答复意见。

税中望月樊剑英

原帖由 djqwchj 于 2011-5-4 13:33 发表
我现在比较关注或者困惑的几个问题：
一.由开发商进行房屋安置的城中村改造项目怎么进行税筹？
二.开发商开发的酒店或者商业随后打算是销售的，怎么进行税筹？
分两种情况：情况1是开发商已经拿地了并以开发商的名 ...

    答：开发商城中村改造项目与一般招拍挂有区别的地方就是拆迁货币补偿和安置房屋补偿，税收筹划不太好讲，风险控制点应在于所取得拆迁补偿款入账的合法依据。如果拆迁安置房是开发商立项，最终必须按照销售不动产计算纳税。如果是政府及所属村委会、乡政府立项，没准你可以靠到代建开发行为中，纳税肯定是有差别的。

   开发商自持物业，要考虑房产税税负问题，建议你以房产税筹划入手，考虑此问题。将来出售涉及的第二个问题，就是土地增值税是否还能加计扣除20%的问题。

   具体问题具体分析，答复不甚圆满，敬请海涵。

税中望月樊剑英

原帖由 djqwchj 于 2011-5-4 15:36 发表
根据 2009年4月24日总局所得税司缪慧频副司长在线答疑记录，企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。

对于纳税人是有利的，有依据可以参照执行。