【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

税中望月樊剑英

原帖由 ldz8998 于 2011-4-28 11:02 发表
如题，谢谢

答：母公司转让土地给子公司，因为土地增值税要视同销售处理，所以不能免土地增值税。

税中望月樊剑英

[quote]原帖由 ldz8998 于 2011-4-27 18:17 发表
三种土地转让的涉税A公司与B公司同为C公司的下属子公司，现A公司将其名下一块土地转让给B公司（房地产公司）进行开发，有三种土地转让方式
三种土地转让的涉税
A公司与B公司同为C公司的下属子公司，现A公司将其名下一块土地转让给B公司（房地产公司）进行开发，有三种土地转让方式
一、A公司将土地无偿转让B公司
1、A公司涉税处理：
1.1 营业税：按税务局确定的转让价格减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，计征营业税；
税中望月——《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。该文件已经失效，受让土地能否差额纳税取决于当地税务政策。
1.2 城建税、教育费附加、地方教育费：按所计征的营业税对应计算；
1.3 土地增值税：按税务局确定的转让价格，计算土地增值额及土地增值税；
1.4 印花税：无偿转让，不缴纳印花税；怎么也得交5元吧
1.5 企业所得税：按税务局确定的转让价格并入企业收入，计算所得税。
2、B公司涉税处理
2.1 契税：无偿转让，不交契税；
2.2 土地增值税：无偿转让，未来计算土地增值税时的土地成本为0；
2.3 企业所得税：无偿转让，未来计算企业所得税时的土地成本为0；
2.4 印花税：无偿转让，不缴纳印花税。
接受捐赠土地，先交所得税吧，这有风险吧？
二、B公司出资入股，A公司以土地入股，成立联营（合营）D公司
1、A公司涉税处理：
1.1 营业税：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税；
1.2 城建税、教育费附加、地方教育费：不征收；
1.3 土地增值税：按协议确定的股权价格，计算土地增值额及土地增值税；
1.4 印花税：协议确定的股权价格，计征印花税；
1.5 企业所得税：投资入股，不征所得税。视同销售，看投资价值多少计算所得税
2、联营（合营）D公司涉税处理
2.1 契税：按协议确定的股权价格，计征契税；
2.2 土地增值税：按协议确定的股权价格，作为土地成本入帐；
2.3 企业所得税：按协议确定的股权价格，作为土地成本入帐；
2.4 印花税：协议确定的股权价格，计征印花税。
三、A公司将土地按一定的价格转让给B公司
1、A公司涉税处理
1.1 营业税：按转让价格减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，计征营业税；同一意见
1.2 城建税、教育费附加、地方教育费：按所计征的营业税对应计算；
1.3 土地增值税：按转让价格，计算土地增值额及土地增值税；
1.4 印花税：按转让价格，计征印花税；
1.5 企业所得税：按转让价格并入企业收入，计算所得税。
2、B公司涉税处理
2.1 契税：按转让价格，计征契税；
2.2 土地增值税：按转让价格，作为未来计算土地增值税时的土地成本；
2.3 企业所得税：按转让价格，作为未来计算企业所得税时的土地成本；
2.4 印花税：按转让价格，计征印花税。

税中望月意见仅供您参考，不一定完整。
2011年4月28日

时宏波

请教樊老师：某2010年新办房地产企业，2010年已完工收入4500万元，新开工项目预售收入（会计记入预收账款）5000万元，主营业务成本4000万元，税金及附加900万元，销售费用、管理费用、财务费用共计600万元，账面利润总额为-1000万元。（预售收入对应的成本尚未结转；税金及附加、期间费用中均包含未完工产品发生的金额）。2010年已按9500万元乘以5%的预计利润率预缴企业所得税118.75万元。请问：2010年度所得税汇算清缴时应如何申报？
恳请樊老师百忙中给予解答！

税中望月樊剑英

原帖由 周末愉快 于 2011-4-28 06:44 发表
樊老师:请教下
1、对于房地产公司如何确定开办费的时间结点?是从开始筹建到取得营业执照为止这段时间发生的费用为开办费,还是可以从开始筹建到取得营业执照往后一个月(或二个月)都可以做开办费的?或者说从筹建到取得 ...

1、对于房地产公司如何确定开办费的时间结点?是从开始筹建到取得营业执照为止这段时间发生的费用为开办费,还是可以从开始筹建到取得营业执照往后一个月(或二个月)都可以做开办费的?或者说从筹建到取得土地规划许可证前都做为开办费？我看到有些会计的做法都不一样!

针对房地产企业，我认为可以选择取得土地时间为经营开始日。因无明确标准，不一定贴切。
2、策划费属于广告费吗？如果属于那对方从税务机关Dai.开点开来的通用机打发票（不是注明广告业专用发票）可以列为广告费吗？
广告宣传费目前是一个标准扣除，是否区分意义不大，不列入广告业务宣传费，则可以一次扣除。
3、对于房地产企业，法院判决下来的高利贷利息可以作为利息成本计算土地增值税吗？
谢谢!
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用以上两种办法。
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
因此，高利贷利息不能扣除。

税中望月樊剑英

原帖由 时宏波 于 2011-4-28 12:51 发表
请教樊老师：某2010年新办房地产企业，2010年已完工收入4500万元，新开工项目预售收入（会计记入预收账款）5000万元，主营业务成本4000万元，税金及附加900万元，销售费用、管理费用、财务费用共计600万元，账面利润 ...

4500-4000-900-600-4500*5%=-1225

纳税为0，应退税。

时宏波

预售收入5000万元在年度汇算清缴申报时不用体现吗？5000万元按5%的预计利润率乘以25%预交的所得税也不用填吗？

幸福的豆

赞！老师就是老师！

幸福的豆

太强了，我是从第一页看过来的，以后有问题我也要麻烦樊老师了！

木子安臣王奎

由于发贴子少，无法引用原文


建议仔细阅读《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则当中对关联企业的规定，

A公司与B公司同为C公司的下属子公司，
属关联企业的交易。

木子安臣王奎

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中华人民共和国契税暂行条例


第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
　　（四）房屋赠与；


第四条 契税的计税依据：
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；