【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

渴望学习

呵呵，一直在学习！

税中望月樊剑英

校企合作建公寓 如何缴纳营业税

中国税务报2011年8月8日 第六版

樊剑英 刘学勇



    A高校与B企业达成合作建房协议，约定双方在校区内合作开发学生公寓和学生食堂，A高校出资1/3，B企业出资2/3，学生公寓及食堂建成使用后，B企业可优先享有20年经营权，包括按照标准收取学生住宿费、获得学生食堂的优先经营权，20年之后，该学生公寓及食堂经营权由高校收回。此种合作模式下，高校是否应按照“转让无形资产——转让土地使用权”税目缴纳营业税？

   

    《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）第七条规定了以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的税务处理。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额应核定处理。根据此规定，A高校发生了出租土地使用权的行为，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，而非“转让土地使用权”纳税行为。



    《关于中国××化学工程公司征收营业税问题的批复》（国税函〔1996〕174号）对于四川省地税局《成都市地税局关于对中国××化学工程公司征收营业税问题请示》（成地税发〔1996〕40号）的批复，在中国××化学工程公司与四川国际经济开发招商股份有限公司合作建房的过程中，中国××化学工程公司负责出地和申请建设项目，建成后的房屋所有权也归其所有；四川国际经济开发招商股份有限公司负责出资金，取得底楼商业用房15年的使用权。在此项合作中，中国××化学工程公司发生了在约定的时间内将房屋转让他人使用的行为。根据《营业税税目注释》的有关规定，对中国××化学工程公司从四川国际经济开发招商股份有限公司取得的收入应按“服务业”税目中“租赁”项目征收营业税，纳税义务发生时间为收讫价款或取得索取营业收入款项凭据的当天。根据此规定，A高校发生的是出租房屋建筑物的行为，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，也非“转让土地使用权”纳税行为。



    综上所述，A高校无需缴纳“转让土地使用权”营业税。但是，按照“服务业——租赁”缴纳营业税应当选择“出租土地使用权”还是“出租房屋建筑物”呢？出租土地使用权相对于出租房屋建筑物，无需缴纳12%的房产税，税负相对较低。但笔者认为，按此处理并不符合双方的合作实质。A高校与B企业合作开发，土地使用权与房屋所有权都归高校所有，B企业仅获得了20年的优先经营权，不具有房屋所有产权，按照国税函发〔1995〕156号文件的规定视同“销售不动产”处理似乎欠妥。按照国税函〔1996〕174号文件的规定进行纳税处理则相对符合双方的合作开发经营实质。



    刘学勇  河北省栾城县地税局

xuqqww120

樊老师：
    你好，我几个问题请教，关于每年6月前的前一年度所得税汇算清缴，我们公司以前几个年度亏损，这2 3年来有利润，表里面填了弥补。目前公司接近尾盘，还有最后几十套房子未销售，根据本人测算项目目前为止总共缴纳的所得税，已经超过预计利润纳税所得额的25%。接下去是否可以不用预缴企业所得税了？而且我们每年填的所得税汇算清缴表都没有回函，交给地税后就没回音了，是否合理？
    还有稽查清算我们土地增值税，多预缴了几十万，按理说要退，但是他们解释说要退的慎重考虑，于是不了了之，没有稽查结论。自己经过测算和所得税情况差不多，那接下去我们销售的房子是否可以不用预缴土地增值税了？

我重新发一次，麻烦老师解答，谢谢！

陈殿杰

老师好，项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用是否可以计入开发间接费

陈殿杰

补充594
老师好，房地产开盘时间以啥时候为准，是以取得预售许可证的时间吗

税中望月樊剑英

来源：人民日报   发布时间：2011-08-23　 作者：李勇   编辑：无忧草

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上半年上市公司含有“委托贷款”字样的公告较去年同期增加32.3%。截至7月底，在上市公司发布的对外委托贷款公告中，年利率最低为12%，最高则达到21.6%。有的公司来自委托贷款的收益甚至超过了主业，被称为“高利贷倒爷”。

中小企业融资难，上市公司却不差钱。于是，一个成了苦主，一个成了债主。

据来自Wind资讯的数据，上半年上市公司含有“委托贷款”字样的公告较去年同期增加32.3%。截至7月底，在上市公司发布的对外委托贷款公告中，年利率最低为12%，最高则达到21.6%。

有的公司来自委托贷款的收益甚至超过了主业，被评论为“做高利贷倒爷，掏空实体经济”。

同时，由于在委托贷款过程中银行监管角色被弱化，委托贷款的风险也在暴露。事实上，类似香溢融通、ST波导等上市公司已出现委托贷款逾期的案例。

“上市公司做起了小银行是不正常的。”中央财经大学证券期货研究所所长贺强教授告诉记者，正常情况下，上市公司的资金应该投向公司的募投项目。虽然委托贷款的利率高，但隐含风险也很大，对业绩的支撑不可持续。

赚息轻松胜主业

在委托贷款业务中，银行并不承担过多风险，而只是对委托人的资金来源、资质等进行审查，并协助收回借款，在此过程中收取一定的手续费。连借款人也通常是由委托人自己寻找。

据央行公布的2011年上半年社会融资规模，委托贷款增加7028亿元，同比多增3829亿元，增长率近120%，委托贷款占社会融资总量的比重达9.1%。

反映到资本市场上，根据Wind资讯，上半年上市公司公布的公告中，含有“委托贷款”字样的公告共86则，较去年同期增加32.3%。

委托贷款规模激增的背后是高收益的驱动。

1月14日，钱江生化宣布对外委托贷款1.4亿元，年利率为12％，每年利息收入高达1680万元，比其一季度1369万元的净利润还高。

2月18日，武汉健民宣布对外委托贷款1.5亿元，年利率为20％，一年利息收入将达3000万元，而武汉健民上半年的净利润也不过3620万元。

3月26日，京山轻机宣布对外委托贷款6000万元，年利率为15％，贷款时间为半年。京山轻机一季度的净利润仅为174万元，同比下滑12％。与此相比，半年期的委托贷款就能为主业不振的京山轻机轻松赚进450万元的利息收入。

金陵饭店上半年的净利润为2910万元，而其5月27日公布的为期一年的2亿元对外委托贷款将为其赚进2400万元。

撑起业绩半边天

曾因一句“手机中的战斗机”而闻名的手机制造商波导，最近几年在智能手机的兴起下本已渐渐被人遗忘，甚至曾因业绩不佳而戴上ST的帽子，直到2009年才实现扭亏为盈。

记者梳理ST波导最近的业绩报告发现，委托贷款的收益在其净利润中占据着重要角色。

ST波导2010年的年报显示，归属于上市公司股东的净利润为4225.92万元，其中对外委托贷款所取得的收益为1628.93万元，占净利润的38.55%；今年一季报显示其净利润为1896.96万元，其中对外委托贷款所取得的收益为808.83万元，占净利润的42.64%；最新公布的2011年中报显示其净利润为3514.58万元，其中对外委托贷款所取得的收益为1773.83万元，占净利润的比例高达50.47%。委托贷款的收益占据了利润的半壁江山。

值得一提的是，ST波导在扭亏为盈后虽然连续盈利，但在报表中并未看到公司对主营业务的增加投资。

关于ST波导业绩过分依赖委托贷款收益，未来业绩如何保证的问题，记者致信ST波导，但截至发稿前未能得到回复。

本末倒置有风险

在银根紧缩的大环境下，虽然委托贷款的高利率能给公司带来不错的收益，然而高收益必然暗藏高风险。ST波导去年4月通过交通银行向青海中金创业投资有限公司提供委托贷款9000万元，本应于今年5月份到期，不过因为青海中金未能按时履行还款义务，ST波导延期超过一个半月才收到相应的本金和利息。

除此以外，香溢融通、粤电力、莱茵置业等多家上市公司也纷纷公告委托贷款展期，展期从6个月至1年不等。

“委托贷款到期后逾期或者展期，不排除借贷双方因合作关系良好而愿意再延期一年，免去重新办理委托贷款的麻烦。但大部分情况下还是贷款企业还款能力出现了问题。”某银行一位中小企业金融部人士说。

“某些委托贷款年利率高达20%左右，以一般制造业企业利润率来说很难承受。”他说。

事实上，记者进一步梳理委托贷款的去向发现，有不少资金流向了地产领域。

武汉健民今年2月份提供给中青旅集团武汉汉口饭店有限公司（主要从事酒店、地产投资业务）委托贷款1.5亿元，年利率为20%；杭州解百提供给枫潭置业5000万元的委托贷款，年利率为16%；ST波导4月30日的公告中也显示，向淮安弘康房地产开发有限公司发放5000万元委托贷款，期限一年，年利率为18%。

在目前房地产开发商多种融资渠道被堵的情况下，巨额高利贷中的风险不言而喻。

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委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。

蓝色苍穹

好贴，学习了，谢谢

税中望月樊剑英

不一定，正常下应该取得预售许可证，但就有人没证也卖房，谁也没法。

渴望学习

樊老师：
      甲方供材合并营业额，这个都清楚了，可是这个计税的基数是怎样确定啊？
          比如领用甲方供材料30000元，合并计税的金额怎样换算呢？？

xuqqww120

原帖由 税中望月樊剑英 于 2011-8-23 20:59 发表
不一定，正常下应该取得预售许可证，但就有人没证也卖房，谁也没法。

樊老师你好，593楼我的问题无法解答吗？盼回