【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

波波猪儿

樊老师，你好！
    请教个问题，我们公司打算整理一块土地，暂时还不是公司所有，比如前期整理的费用150万由我们来出。等平整完以后土地才能挂牌呢，我们如果能得到这块价值450万的地，只需在出300万即可，如果不能得到那么政府在给我们150万。想问一下得到和得不到两种情况我们怎么做账务处理？150万能不能计入开发成本呢？

渴望学习

老师：
建标[2003]206号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，因此不能作为成本项目扣除。
    对吗？？？

渴望学习

樊老师：请问，如果我公司提供小区供水工程中的阀门，施工方包清并负担其电费
           我做分录时候，
               借：开发成本---房屋开发---基础设施费   
                    现金      200   ？？？
                     贷：原材料
                          应付账款（发票）


关于施工企业交的200元现金电费，我知道应该合并营业额，请问分录怎样补充呢？？

小汝

预售阶段广告费、业务宣传费、业务招待费的税务处理
　　原国税发[2006]31号文件规定：“广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：　　新国税发[2009]31号文部不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；取消了相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，向后结转期限最长不得超过3个纳税年度的限制。


请问老师：1、是不是代表预售收入可以作为广告费、业务宣传费、业务招待费的基数？
          2、广告费、业务宣传费和业务招待费可以向后无限期结转？

另外还要请问房产企业为项目发生的招待费是否可以计入“开发间接费用”？我看了很多资料都说招待费只能进入“管理费用”，为什么？在2009.31号文里，开发间接费用是这样说的，为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销及项目营销设施建造费等。并没有说招待费不能计入“开发间接费用”啊！请老师指教！谢谢

280381611q

我单位是一家房产开发公司，员工大都是外地的。为此专门请了个阿姨烧饭，可买菜等的费用无发票，都是阿姨自己每天记个总数报销，请问该伙食费无发票，可以作帐吗，可以税前列支吗。税务局允许吗，作福利费用，可以不要发票？非常 感 谢！！！！

税中望月樊剑英

原则上应该取得发票，这是个很说不清的问题，企业也没必要非得找出标准处理办法，差不多就行，计入福利费扣除先，然后税务局爱咋就咋吧。

税中望月樊剑英

预售阶段广告费、业务宣传费、业务招待费的税务处理
　　原国税发[2006]31号文件规定：“广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：　　新国税发[2009]31号文部不再限制预售收入作为计算广告费、业务宣传费、业务招待费的基数；取消了相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，向后结转期限最长不得超过3个纳税年度的限制。


1、是不是代表预售收入可以作为广告费、业务宣传费、业务招待费的基数？（可以）
2、广告费、业务宣传费和业务招待费可以向后无限期结转？？（可以）


另外还要请问房产企业为项目发生的招待费是否可以计入“开发间接费用”？（不可以）我看了很多资料都说招待费只能进入“管理费用”，为什么？在2009.31号文里，开发间接费用是这样说的，为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销及项目营销设施建造费等。并没有说招待费不能计入“开发间接费用”啊！请老师指教！谢谢

[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-8-19 17:23 编辑 ]

税中望月樊剑英

冲你原来电费计入的科目

税中望月樊剑英

土地增值税能否扣除争议颇大，我就赞成扣除。所得税可以扣除。

税中望月樊剑英

得到是土地成本；得不到是建安收入。也可能处理为代拆收入(服务业）