|
拆迁补偿收差价 是否缴纳营业税
樊剑英
发表于中国税务报2011年7月18日
房地产开发企业异地购房安置拆迁户，难以实现拆迁与补偿面积相互一致，因此收取的差价款如何纳税处理？
例如：德华房地产公司向A房地产公司购房500套用于安置被拆迁户，每套房面积100平米，价值80万元，德华公司与A公司约定将房屋过户至指定的拆迁安置人。按照拆迁补偿协议，德华公司应补偿被拆迁户人均90平米，由于购入安置房屋面积较大，对于超出补偿面积标准的每套10平米，德华公司拟按市场价值1万元/平米与被拆迁户结算并收取价款10万元，问题是德华公司每套安置房收取的10万元是否涉及营业税呢？会计处理应当冲减拆迁安置成本吗？
营业税处理：有人认为德华公司购入A公司房屋用于拆迁补偿，根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。本案例中，若认定德华公司购入房屋再行转让，则由于其购置房屋成本价已经确定，无须核定计征营业税。由于购置与转让价格相等，偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分90平米补偿不需要缴纳营业税。超过部分每套10万元，仅需按照购置差额2万元计算纳税。会计处理如下：①购入房屋：借：开发产品80万元 贷：银行存款80万元；②安置补偿：借：土地征用及拆迁补偿费72万元 贷：开发产品72万元；③收取差价：借：银行存款10万元 贷：营业收入10万元，借：营业成本8万元 贷：开发产品8万元。
根据实质重于形式的原则，以上纳税和会计处理欠妥当，由于德华公司购入房屋并没有以自己为购买人，而是指定将房屋直接过户给拆迁安置人，德华公司相当于以每套90平米标准价款72万元支付货币补偿给被拆迁户，被拆迁户委托德华公司以每套80万元购买A公司房屋并支付德华公司手续费2万元。A公司销售不动产发票直接开具给被拆迁户，与德华公司无关。
因此，德华公司应以收取的超面积价差2万元按照“服务业—代理业”税目申报缴纳营业税。会计处理如下：①购入房屋：借：其他应收款80万元贷：银行存款80万元；②代购房屋收取差价：借：土地征用及拆迁补偿费72万元银行存款10万元 贷：其他应收款80万元 营业外收入2万元。最终德华公司实际承担的拆迁补偿费支出为72万元，与《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：“异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。”纳税处理相一致。德华公司不需要就10万元差额缴纳营业税，仅就收取的代理手续费2万元缴纳营业税即可。
[ 本帖最后由 税中望月樊剑英 于 2011-7-19 20:17 编辑 ] | 
发表于 2011-7-16 12:53:33
发表于 2011-7-17 22:02:38
！
