【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

税中望月樊剑英

[quote]原帖由 sawen 于 2011-5-13 08:21 发表
请问：开发商代理去地税交契税，有30几户一起交的话，要填契税申报表吧，那这个申报表可以汇总填一张、然后附上明细表，可以吗？若可以汇总，那受让方那几栏就不填写了吧？
    另，契税金额可以精确到元吗？因为若 ... [/quote

答：汇总填报可以，但契税单子要按照客户名称分别开具，契税应以元为单位，保留两位小数。

税中望月樊剑英

原帖由 智诚 于 2011-5-12 23:55 发表
由于某种原因我单位在2011年度补交了2010年度的土地增值税20万元，由于项目处于开发建设阶段，土地增值税是预缴的，2010年度的所得税清算汇缴尚未申报，我公司如何进行账务处理？望樊老师指点迷津！

答：如何预缴土地增值税收入对应的是2010年度，则2010年汇算可以扣除，超过5月31日就算了。

渴望学习

樊老师你好：
        公司有开发资质，打算通过拍卖公司拍卖一工业厂房，作为储备用地，待以后再根据当地政府的旧城改造政策（政策性搬迁）对其进行开发。
        请问，是以此开发公司去拍卖合适还是以另外的同一老板控制的非开发企业进行拍下合适呢？？



   我自己考虑，因为是不进行重置的政策性搬迁，对于被搬迁企业政策是一致的，主要是如果开发公司去拍，以后房屋拆迁补偿，岂不是自己补给自己？？？

渴望学习

樊老师：
我面临的问题是，如果此地块挂牌，90%是我自己公司拿下，因为建筑物特多，别的开发公司拿的可能性很少，拿下后如果套用------政策性搬迁，且不进行资产重置的话
                                                应该以拆迁补偿收入+拆迁收入—资产净值—拆迁费用=应纳所得税金额

            请问，那么因为是自己公司的房产，开发公司又是自己公司，此建筑物得拆迁补偿款，就是开发公司左口袋拿出来又放到了自己右口袋里！
             开发公司的土地征用及拆迁补偿费用=土地出让金+按照评估公司评估的建筑物金额支付给自己的拆迁补偿收入


请问，以上理解对否？？？

挪威的森林a

樊老师，您好！有个问题想跟您请教一下：
一房产开发商开发一小区，一期已售并结算，二期因特殊原因以酒店产权形式建一高层，但无法分产权至各户，故现拟以出租方式运作：即与购房者签订租房协议，租期至2050年（此楼产权到期日），期满后开发商不主张产权，后期事宜视国家当时政策由租房者自行处理；租金支付方式有两种：一次性付清；首付50%，余款三年内付清。
请问，现在开产商收到的收入是以租金还是视同售房收入入账，税务会认同哪一种方式呢？
如果以租金收入作账，应该是要交营业税5%、房产税4%、土地使用税及其他附加税费
如果以视同销售收入作账，应该是要交营业税5%、土地增值税及其他附加税费
假设税务两种方式都可以认可，开发商应该以哪种方式入账比较有利，是不是只要测算出土地增值税税负低于房产税负4%则采用视同销售，若测算出土地增值税税负高于房产税负4%，则采用租金收入作账，这样的假设合理吗，是不是还有未考虑周全的地方？

税中望月樊剑英

公司制企业在重组是否征收契税？
【发布日期】： 2010年03月30日
　　问题内容：
　　国税函[2008]514号 中“公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税”，请问： 这里的“公司制企业在重组过程中”具体指那些内容？母公司由于经营需要，用土地、房屋对其全资子公司进行增资，属不属于这里的“不征收契税”情况之一？ 文件规定“不征收契税”，是否不需要主管税务机关审批？如果是“减免”、“免征”才需要主管税务机关审批？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　按照《国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》（国税函[2008]514号）规定，在公司制企业重组过程中，母公司以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。
　　对于此种情况，不需要主管税务机关审批，但为满足建设部门落实“先税后证”要求需要，仍需到税务机关办理相关手续。
　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
　　欢迎您再次提问。
国家税务总局
2010/03/30

全资子公司承受的投资土地是否应缴纳契税？
【发布日期】： 2010年03月08日
　　问题内容：
　　近日，我局承接一企业如下业务：公司股东研究决定，以公司新购土地原价投资于新办的一家全资子公司（公司是唯一投资人）。涉及税收问题大家发生分歧，对双方应缴纳印花税没有异议，但是接受投资方是否缴纳契税产生分歧：一种认为不属于公司改制重组，应征收契税；一种认为属于公司改制重组，不征收契税。几个时间点如下：新购土地时间2009年11月30日；新设立的全资子公司2009年12月7日；研究决定土地作价投资到全资子公司的时间2009年12月31日。请问：1.公司改制重组具体指什么类型、方式等？2.本问题情况是否属于公司改制重组情形？3.涉及印花税、契税如何确定征收？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　按照《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定：“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税”。
　　你所反映的情况，不属于财税[2008]175号文件规定的无偿划转。
　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
　　欢迎您再次提问。
国家税务总局
2010/03/08

对于以上两个文件中关于契税是否免征的话题————


闽-地-麦税(248412366) 16:20:29
总局关于母公司投资土地到子公司的契税问题曾有两个不同的答疑结论，区别是，不免的子公司属于新设公司，可以免的子公司是投入土地之前已经存在的公司。
闽-地-麦税(248412366) 16:27:37
母公司开发房地产，后来把房地产开发业务重组到子公司，
秋水长天(646118279) 16:28:41
认为只要符合重组的定义，可以免契税，但这方法母公司承受的其他税务很重的
闽-地-麦税(248412366) 16:31:38
用土地投资和增资对母公司来说税收是一样的（不考虑契税这相反的答案的话）
樊剑英(517646608) 16:34:54
关于契税的问题，我也答复过，确实存在问题
樊剑英(517646608) 16:35:19
在我的书稿中也有引用——《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》（国税发〔2009〕89号） “股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条。企业办理新设登记的，不适用该条，对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。
但是由于实务界定中存在模糊概念，我也没敢深一步阐述。
樊剑英(517646608) 16:35:54
不一定对于纳税人有利益好处
闽-地-麦税(248412366) 16:36:12
如果土地投资新设要，增资不要，那就都用土地增资了，先随便注册个子公司，再用土地进行增资。
樊剑英(517646608) 16:36:54
税中望月提示土地无偿划转中的纳税陷阱，这是我原来在中国会计视野上发的帖子——
《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）第七条规定：“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。”
免契税当然是好事，但是前提其一是“何谓改制重组”？这句话有点不明不白，能说同一自然人与其个人独资企业之间土地房产转移也算改制重组？话题有点大。所以税中望月认为该前提不足道，等于没有实质意义。
其二：何谓无偿划转？无偿等于白给了，既不是投资关系，也不是买卖关系，好像省了4%契税占了便宜，但是无偿划转不一样要视同销售缴纳企业所得税、土地增值税吗？接受方凭空多了一项资产，资本公积增加再加一道企业所得税？
所以表面优惠的政策未必能用，今天有读者咨询此问题，特整理如上。
希望政策可以修改，让大家能够明明白白享有政策优惠。
http://bbs.esnai.com/frame.php?f ... ad-4708443-1-1.html
闽-地-麦税(248412366) 16:37:41
我也是觉得关键在无偿划转这四个字上。
而不是新设和增资的区别
闽-地-麦税(248412366) 16:38:18
因为无偿划转要算赠送，
闽-地-麦税(248412366) 16:38:52
母公司不能进成本，子公司要全额交所得税等等。。。
樊剑英(517646608) 16:39:42
就为了免契税而缴纳企业所得税？估计没人去犯这个傻，若真想免契税，只能说税法没学好
秋水长天(646118279) 16:40:07
嗯，有道理
闽-地-麦税(248412366) 16:40:51
税中望月的回答才真切中要害，
闽-地-麦税(248412366) 16:40:58
总局答复将人误入歧途
樊剑英(517646608) 16:41:35
中国会计视野论坛有过讨论，但是专家也要受制于税法条文，除非期望政策改变，各种税种协调一致
http://bbs.esnai.com/frame.php?f ... php%3Ftid%3D4703869

HZG2425

r好东西，看看

sxnn1998

樊老师，您好！我单位原来只有一个项目，现在新增加了一个项目，在建新项目账套时：是与原来的项目合用一个账套，建在一起，分明细核算好啊，还是另外建一套账，月末合并报表好啊，因为两个项目的股东不同，想明确各自的经营情况。可是建两个账套，工作量明显加大许多了啊，请指教，像大型房地产企业是如何建账的啊，能不能给介绍一下？

税中望月樊剑英

原帖由 sxnn1998 于 2011-5-15 16:56 发表
樊老师，您好！我单位原来只有一个项目，现在新增加了一个项目，在建新项目账套时：是与原来的项目合用一个账套，建在一起，分明细核算好啊，还是另外建一套账，月末合并报表好啊，因为两个项目的股东不同，想明确各 ...

答：这样要根据你单位的核算软件来决定，如果手工帐确实是很麻烦的，那就单独分账，如果是电算化，分别采用项目核算、部门核算可以解决这些问题。

税中望月樊剑英

原帖由 渴望学习 于 2011-5-14 10:22 发表
樊老师你好：
        公司有开发资质，打算通过拍卖公司拍卖一工业厂房，作为储备用地，待以后再根据当地政府的旧城改造政策（政策性搬迁）对其进行开发。
        请问，是以此开发公司去拍卖合适还是以另外的同 ...

    答：我的理解，以开发公司名义去拍，等于拿到一块地，以后等变性补交出让金。如果另外公司去拍，开发公司补偿款等于支付另外公司，再补交出让金。
   各有不同，请谨慎操作。