【置顶】房地产开发企业财税问题在线答疑（主持专家：樊剑英）

税中望月樊剑英

原帖由 渴望学习 于 2011-5-14 11:24 发表
樊老师：
我面临的问题是，如果此地块挂牌，90%是我自己公司拿下，因为建筑物特多，别的开发公司拿的可能性很少，拿下后如果套用------政策性搬迁，且不进行资产重置的话
                                        ...

答：如果是自己拿地，我不这样认为，自己拆自己的不可能有补偿，只有补交出让金才可以变性。

税中望月樊剑英

原帖由 挪威的森林a 于 2011-5-14 16:45 发表
樊老师，您好！有个问题想跟您请教一下：
一房产开发商开发一小区，一期已售并结算，二期因特殊原因以酒店产权形式建一高层，但无法分产权至各户，故现拟以出租方式运作：即与购房者签订租房协议，租期至2050年（此 ...

答：应按租赁纳税，如果税务两者都认可，比较各自税负的思路是对的，但房产税是否可以适用4%不好确定，12%可能性更大。

渴望学习

回复200#  201#
我明白你说的樊老师！
              开发公司自己拿下，只能确认建筑物等的损失，而另外公司拿下，开发公司却可以做成本！

顾海琳

樊老师，请问，甲方是房地产开发公司，乙方是总包单位，但甲方又把其中一项包给了我们单位，甲方要求总包单位给他开收据，要求我们单位把发票开给他，同时又要求我们给总包单位开收据，我们的账务怎么处理，谢谢

秋日思语

学到很多，很好。

澄祺

樊老师您好：我是一个房地产行业的新人。我们公司是为了一个房地产项目而设立的一个房地产开发公司，只有这一个项目，所有的人员包括管理与职能部门也是为了这个项目而设立的，我想问的是公司所发生的日常费用可不可以全部列入开发间接费？其实可以理解为全部是项目的现场人员，可不可以不设管理费用？

澄祺

我刚才的请教问题的回复怎么不显示

税中望月樊剑英

原帖由 顾海琳 于 2011-5-18 09:38 发表
樊老师，请问，甲方是房地产开发公司，乙方是总包单位，但甲方又把其中一项包给了我们单位，甲方要求总包单位给他开收据，要求我们单位把发票开给他，同时又要求我们给总包单位开收据，我们的账务怎么处理，谢谢

答：A是房地产开发公司，B是总包单位，但A又把其中一项包给了C，A要求B给A开收据，要求C单位把发票开给A，同时又要求C给B开收据，我们的账务怎么处理?

相当于A把承包给B的工程拿出一部分分包给C，那么C应给A开具发票，本应收A的工程款，但是A处理为从B单位结算款扣除，那么C从B处获取工程款。

开具收据：借：银行存款  贷：应收——A
附件为收到B单位代付A单位工程款。

妥否，大家讨论。

项建娜

国税发（2009）31文第32条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的。。。发票不足金额可以预提。这个“未最终办理结算”如何理解和界定？这个结算是根据企业实际结算情况而定呢，还是从完工开始一定期限内必须完成，这个期限又是如何把握？
     我公司10年12月交付，部分景观、配套设施并没有实际完工，很多工程未最终结算，主管税务以34条为依据，不允许按32条计提成本，请问这一处理是否符合31号文的本意？

税中望月樊剑英

原帖由 项建娜 于 2011-5-18 15:06 发表
国税发（2009）31文第32条规定：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的。。。发票不足金额可以预提。这个“未最终办理结算”如何理解和界定？这个结算是根据企业实际结算情况而定呢，还是从完工开始一定期限内必 ...

　答：第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　　第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

　　第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

   以上两条不矛盾，首先是34条，然后是32条，根据32条第二款，可以计提，但要符合要求。