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标题: 新手请教：预售房子什么时候确认收入 [打印本页]

作者: 悠然0821 时间: 2008-8-28 17:28
标题: 新手请教：预售房子什么时候确认收入
我的理解是1. 收到首付款，开出发票就可以确认收入，
2. 银行按揭款到帐，开出余款发票，确认收入
不只对不对

ps:谁是有经验的房地产会计，想私下请教点问题我的qq : 843369469

作者: 银河飞雪 时间: 2008-8-28 17:33
完全错误，应该在房屋交付开具商品房销售专用发票后才能确认收入

作者: 悠然0821 时间: 2008-8-28 18:14
标题: 回复 2# 的帖子
那我们这规定交定金，交首付款，都要开发票，难道这时候都做预收账款

作者: ahui98 时间: 2008-8-28 18:45
收预定金、首付款为什么要开发票？
如何开？按实际收款数额开还是按合同额开？
日后房屋交付时的面积差、金额差难道再开一张调整发票吗？

作者: 阿斯兰 时间: 2008-8-28 20:06
那个发票虽然也是商品房专用发票

但是要选择是预售房款，其实说白了就是收据

作者: 挑灯夜读 时间: 2008-8-28 20:29
1楼的，确认收入有三个前提条件:
1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；?
3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
如果提前确认收入，吃亏的是企业。

3楼的，定金、首付款都应在预收账款中记载，否则就是隐匿收入。

4楼的，现在好像都要按实际金额开发票，至于面积差，如果补房款，就补缴税款，如果退房款，须办理退库手续，这个比较麻烦一点。具体手续如下：
必须在规定的期限内向主管税务机关领取《退税申请表》并附多缴税款的入库凭证（缴款书）一式三份，填写后报主管税务机关。
　　其次，主管税务机关对你的退税申请及多缴税款的入库凭证（缴款书）进行核实后，报县级以上税务机关审批。
　　第三，县级以上税务机关审批后，将《退税申请表》一份退还你；一份由主管税务机关作为退税凭证的附件；一份由县级以上税务机关主管科室留存。
　　第四，主管税务机关根据上级税务机关审批的《退税申请表》填开《税收收入退还书》，你再持《税收收入退还书》到当地国库办理退库手续。你多缴税款及应付利息由国库直接退付申请人银行帐户。如以现金缴税需退付现金的，由征收机关在《税收收入退还书》上加盖“退付现金”戳记，纳税人再持身份证和原缴款书复印件到指定国库办理退付手续。

作者: 雪落无声 时间: 2008-8-29 08:56
标题: 回复
1\预收款及订金都要开具预收款发票,记入预收帐款科目中
2\工程竣工后再开具销售不动产发票记入收入科目中,如果没有开发成本就记入收入中,会很麻烦,这样会只有收入没有成本.

作者: 悠然0821 时间: 2008-8-29 09:28
标题: 回复 7# 的帖子
1.我们这定金和首付款都是开具销售不动产统一发票，按揭款到帐，开具剩余的发票，没说
工程竣工后再开具销售不动产发票阿

2.我们的税局要按预售收入的20%为所得额预交所得税，什么都不扣除。这个预交的所得税包括在年终所得税汇算清缴已预交的所得税中还是单列开？如果商品房预售收入单列，我觉得什么时候确认收入都可以，反正工程竣工可以清算，多退少补

作者: 绍兴波波在皖 时间: 2008-8-29 15:31
必须是开具不动产销售发票后确认。而不是收一点就作为收入，那样收入成本没法配比，吃亏的肯定是企业

作者: 石榴花 时间: 2008-8-29 15:49
合同约定的付款期。

作者: ewuliaogui 时间: 2008-8-31 23:50
定金、首付款都是开收据；等房屋交付开具发票再确认收入。

作者: aoteman 时间: 2008-9-1 18:18
理论上应该按照２００６年３１号文，但个人理解应该是在交楼＼开发票时结转确认，因为到那时商品的风险才正式转移．要不，交楼之前出现房子倒塌等风险，谁来承担这风险呢？确认收入的总原则是看商品的风险是否转移，大家可以讨论．

作者: lurj112 时间: 2008-9-2 14:35
首先：对于开票，各地确实存在不一样的做法，有收钱开发票的，有先收据交房换发票的。所以不用为此争论。
另外：对于房地产而言，收款开什么票其实并不重要，无论开什么收据、发票都需要计入预收账款，每月计缴营业税金及附加，而所得税都是按照此作为基数按一定比例来预缴，所以开票时间无所谓。
收入的确认按照会计准则的相关规定，落实到房地产，要等到款项收到，房屋交付使用，且成本能够可靠计量为原则。税务的要求各地也有所不同，更有可能的是结转后，按照实际销售收入缴纳所得税，预缴的可能大于应交的金额，所以本不应该成为一个争论的问题。

作者: 艺曼 时间: 2008-9-2 15:10
根据国税发【2006】31号文件规定：
（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：?

　　1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。?

　　2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。?

　　3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。?

　　

作者: 无为青荷 时间: 2008-9-2 15:40
我们这也是定金和首付款都开具销售不动产统一发票，按揭款到帐，开具剩余的发票,只是在发票备选项上注明定金或预付款,不允许开收据的

作者: 地产大哥 时间: 2008-9-2 15:56
标题: 正确的作法
我认为正确的作法:
预收首付款与预收按揭款都是进"预收账款"科目。待竣工验收交房后才开具不动产发票，确认收入。

作者: 地产大哥 时间: 2008-9-2 16:00
标题: 如果
如果预收首付款或预收按揭款就确认收入，那请问按什么确定成本呢？未竣工是无法确定应结转多少成本的啊！

作者: 两室一厅 时间: 2008-9-2 17:35
这要搞清税务与会计关于收入确认的区别：会计确认收入的条件与税务确认收入的条件不同

作者: 应日杰 时间: 2008-9-3 08:58
标题: 会计和税务差异在哪
请各位指教一下会计处理和税务要求的差异

作者: 斯岸伊人 时间: 2008-9-4 13:10
标题: 正确的做法
定金、首付款、按揭款、面积差的房款都要开发票，按月缴纳营业税。
确认收入：企业所得税是分季预缴，按年汇算清缴。那确认收入的条件在国税发31号文已写得很清楚。在年底时，你可以查看一下你公司已销售的竣工办案表，是否已收到该住宅所有款项。若具备，就可以确认收入实现，从预收帐款中结转出销售收入，并结转相应的销售成本。

作者: 我是特特 时间: 2008-11-9 22:29
说白了不管是开发票还是开专用收据，就是只要有预收房款，就要按交纳营业税金及附加，就要按照预收房款的一定比例交纳企业所得税。

作者: ZHOUYUE 时间: 2008-11-11 14:10
必须是开具不动产销售发票后确认。而不是收一点就作为收入，那样收入成本没法配比，吃亏的肯定是企业

作者: 英英 时间: 2009-2-6 14:04
应该在房屋交付开具商品房销售专用发票后才能确认收入,预收款不做收入，但要预交税金。

作者: 四川成都 时间: 2009-2-8 22:45
新手向前辈学习来了,谢谢

作者: qinyongjin 时间: 2009-2-25 11:11
我有个问题又来了,我们银行按揭款未到账,有部分客户去住房公积金贷款时,又需要销售发票,问题是我们钱都没到账怎么可能给他开发票呢?这又如何处理?

作者: 林应攀 时间: 2009-4-2 09:04
谢谢各位老师的指点,拜读了

作者: 赵立刚 时间: 2009-4-2 09:17
预收款不应该确认收入，只有具备收入确认条件才行

作者: 杜拉拉 时间: 2009-4-2 09:26
可以参照财政部关于印发《房地产开发企业财务管理
若干问题的补充规定》的通知
财基字[1999]74号　

作者: a蓝田俊雨 时间: 2009-9-17 21:27
学习了,谢谢不惜赐教

作者: hujping 时间: 2009-9-18 21:46
其实税务局并不关心你是否做了收入，而是你是否按预收款足额地交了各项税费

作者: 洞口佬 时间: 2009-9-22 16:23
如果你开具了发票，你就得确认收入，缴税

作者: 美丽心琴 时间: 2009-9-24 23:31
工程竣工前，全部进预收

作者: yiner122 时间: 2009-9-25 08:00
　财政部关于印发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》的通知

财基字[1999]74号　　1999年5月11日
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收帐款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收帐款转为营业收入。
我们这是收取定金和预收款都要开具销售不动产的发票，不过在款项性质里注明是定金活着预收款就行，计入预收账款，代收的维修基金专款存储，税务按预收款缴税。

作者: 马爱爱 时间: 2009-9-25 09:38
发票不可能有两种，房地产行业就是这样只要预收房款，不管是定金还是房款都是要在当月申报纳税的，我认为但就确认收入应该是哪个商品房收完房款才能确认收入，所以预售房款只能计入“贷：预收账款——xxx”科目，等房款收完才能确认收入，"借：预收账款——xxx,贷：主营业务收入——xxx”，有不对的地方，请高人指教!

作者: 山谷 时间: 2009-9-26 19:44
标题: 回复 14# 的帖子
所得税是按照预收账款来确认吗
那费用支出等用扣除吗

作者: 沫沫老公 时间: 2009-9-28 10:26
根据最新的国税函【2009】31号文件的第六条：
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
　　(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
　　(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
　　(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
　　(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
　　1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

作者: 缪青 时间: 2009-10-6 16:11
标题: 谢谢
请给我，好学习学习。谢谢！

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-10-6 17:06
好论题，明天上班我再好好看。

作者: zouqiuling321 时间: 2009-10-6 17:09
还是最新的，不错

作者: 蓉SJ 时间: 2009-10-8 00:25
啊啊啊。。。。。。我也有很多不懂

作者: 青青陌上桑 时间: 2009-10-10 19:51
确认了收入那成本怎么配比呢？31号文里有说吗？

作者: 短发酷酷 时间: 2009-10-14 22:18
商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收帐款转为营业收入。会计上应该这么确认。

税法上，收到预收款时候就要纳税。。。31号有说。

个人这么觉得。

作者: 风过无声 时间: 2009-10-15 16:33
根据最新的国税函【2009】31号文件第六条的规定，那只要是开具发票就应该确认收入，那么工程成本如何相应配比，核算，请指教．

作者: 小黑豆 时间: 2009-10-19 10:56

呵呵！学习了。受益匪浅哦。谢谢！

作者: lzyc 时间: 2009-10-20 10:27
支持！！！！！！！！！！！！！1111

作者: ADD_SZ 时间: 2009-10-22 12:40
学习了。受益匪浅

作者: 井沃 时间: 2009-10-22 16:51
标题: 回复 1# 的帖子
收到预付款，财务上不确认收入，记预收账款，年底交所得税时，税法上确认收入并交所得税

作者: jxjun263 时间: 2009-10-27 10:38
标题: 缴税按税法规定，做账按会计规定，这样应该清楚了吧
缴税按税法规定，做账按会计规定，这样应该清楚了吧

作者: 0123 时间: 2009-10-30 09:25
待房子交工后,再转作收入,

作者: wei1984 时间: 2009-11-3 20:47
看来我不足的地方太多了，要多多的学习

作者: 菲菲123 时间: 2009-11-10 15:44
我的理解是：

1. 收到定金及首付款时:借：银行存款贷：预收账款
2.每个月末，按照当月已经开具的销售部不动产发票金额合计确人当月的收入，借：预收账款贷：主营业务收入，预售账款的余额就是未开具发票的金额，即未确认收入的数额和未交税费的数额

作者: 小雪霁 时间: 2009-11-16 13:45
标题: 互相学习
交房时必须是开具不动产销售发票后确认。而不是收一点就作为收入，那样收入成本没法配比
]

作者: chenxiumin 时间: 2009-11-16 22:08
楼主基础知识没过关啊
想到一点就能明白：成本和收入要配比啊
刚刚预售就确认收入，那成本呢，成本如何确定？

作者: 我的房子我的家 时间: 2009-11-18 12:35
没有接触过房地产会计,学习来了

作者: lu0227 时间: 2009-11-18 13:40
交房前不管收定金、首付、按揭，都开收据，交房时全部收回，与客户补退面积差房款后，为客户开具全款发票，结转成本时再结转相应的预收房款到收入里

作者: zhihuanguo 时间: 2009-11-18 21:58
标题: ?
平时开具发票做预收账款处理，并且预交所得税，可是如果年底项目没完工，收入成本不能配比，收入不能转，可年终汇算清缴怎么办？那个表怎么填请高人指点

作者: 流风破 时间: 2009-11-20 14:59
我们这里是她们的定金这些开立收据做预收款等到全部缴清不管是否按揭的就开立销售不动产发票就确认收入

作者: 流风破 时间: 2009-11-20 14:59
但是税务他们依据是取得预收款项也要交税

作者: 会人会语 时间: 2009-11-21 16:53
未接触房地产，学习了！

作者: lxhlzx 时间: 2009-11-28 15:30
这要搞清税务与会计关于收入确认的区别：会计确认收入的条件与税务确认收入的条件不同

作者: 梁少华 时间: 2009-12-3 02:04
待项目完工，验收合格，可交楼时。确定收入，结转利润。

作者: 飞翔鸟 时间: 2009-12-3 17:17
税法和会计是两码事，会计计入预收账款，税法作为收入交税

作者: jcling 时间: 2009-12-4 16:09
如果首付进“预收帐款”，那么如何确认预售收入，如何预缴所得税呢？
答：按预收账款的某个比率（不同地区有不同的比率）作为预计利润预缴所得税。
一般情况下是按交楼时间确认收入

作者: zsj211220 时间: 2009-12-4 23:31
对于在房地产方面一巧不通的我,最好的就是学习学习再学习.

作者: zxl800810 时间: 2009-12-5 05:55
学习一下好好地学习一下呀

作者: 范李英华 时间: 2009-12-8 15:18
标题: 回复 8# 的帖子
在我们这边，预售房是要在税局另购预售房收据，等到最后一笔按揭款到位了，再将收据收回换取发票！同时，预售房时，我们是作为借：银行存款
贷：预收账款
等开发票才将预收款转主营业务收入。
但预收款是要正常申报纳税的，只是账面上没有反应为主营业务收入而已

作者: ahhf0116 时间: 2009-12-11 13:32
标题: 建议
建议好好学学国税发（2009）31号文

作者: lyqiezi886 时间: 2009-12-14 21:55
定金首付款都是计入预收帐款，如本月预收款共计100万，那么本月要交的税也按这100万交5%营业及城建7%教育附加3%是这吗？除此外还要教什么税吗

作者: 那就这样 时间: 2009-12-21 16:06
根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

作者: 鹏晟 时间: 2009-12-24 16:44
现在房地产会计越来越不好做了

作者: 鹏晟 时间: 2009-12-24 16:48
各种税率都上调，又要避税，又要利润，都不想做了

作者: 天柱睛雪 时间: 2009-12-25 21:30
学习中。受益了。。。。。。。。。。

作者: qiong0317 时间: 2009-12-26 14:58
未接触房地产，好好学习

作者: slamdunk168 时间: 2009-12-28 17:13
支持6楼的意见！！！！！11

作者: 才子 时间: 2009-12-29 19:03
标题: 哦
哦听君一席话胜读十年书小型

作者: 新手西西 时间: 2009-12-30 14:56
新手学习学习再学习！

作者: chenxiumin 时间: 2010-1-4 17:40
确认收入最起码成本要可靠计量啊

作者: colaplay 时间: 2010-1-5 13:02
31号文里的收入是税务的收入。代表的是销售的实现，他们按这个为依据收税款

我们的会计上的预收款不代表收入，虽然开出了发票。只有等竣工验收后才能与成本配比。

作者: 人面不知 时间: 2010-1-5 16:07
作为我们会计人员，应该让企业合理避税，这也是为企业创造利润。

作者: canan_chain 时间: 2010-1-8 19:48
作为我们会计人员，应该让企业合理避税，这也是为企业创造利润。

可惜为老板省了钱，工资却低的可怜。不配比啊！！

作者: 童浪子 时间: 2010-1-13 11:05
呵呵,新手,学习了/.......

作者: 白云蓝天 时间: 2010-1-13 11:20
学习学习。。。。。。。。。

作者: 晨晨曦曦 时间: 2010-1-14 13:13
1、会计上预售房款不确认收入，入预收账款。依据：企业会计准则中的房地产企业销售收入确认。
2、税务上确认收入，要缴纳相关税款。依据国税函2009-31。

作者: 初来匝道 时间: 2010-1-16 10:22
很需要的知识，好好学习了！
我认为收定金时不该开具发票，到工程完工，房款清结后开出发票。确认收入。

作者: 微风拂面 时间: 2010-1-21 09:17
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　（二）开发产品已开始投入使用。
　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。

作者: 况勋吉 时间: 2010-1-23 11:47
预收款要先交税,在会计报表上不确认收入.
等房屋竣工交房后再确认收入.结转成本.

作者: 王邓王邓 时间: 2010-1-29 16:17
同意楼上，会计和税法对收入的确定是不一样的，会计上的收入要按照准则的规定确认，税法的规定只是在申报纳税的时候执行！！！

作者: 七月雪 时间: 2010-2-19 17:30
路过，学习，再学习。

作者: 亮行天下 时间: 2010-2-26 09:40
我们这首付款项都是入“预收账款”，不直接确认为收入的。
至于企业所得税，工业上是直接拿利润总额乘以税率，而房地产企业一下子利润总额出不来，毕竟房子要一套一套卖的，所以就先以销售收入乘以3.3%（可能各地规定不一），预缴税金，待房子卖完了，得出了利润总额，再按工业方式处理，多退少补。

作者: 就在突然间 时间: 2010-2-26 10:05
感谢楼主分享学习中~~~~~

作者: 羽化 时间: 2010-2-28 17:43
我们这里是按开具不动产发票做为收入的

作者: 天行健追求卓越 时间: 2010-3-2 13:50
现实生活中，以实际交付时确认收入

作者: 张王宇 时间: 2010-3-3 17:09
好好学习。

作者: 一箭钟琴 时间: 2010-3-3 18:43
听上述同仁说，就是收到定金和首付款时，就记预收账款，房屋转到住户手上，再开发票确认收入。那么税务怎么收税？有哪些税种？

作者: 小妙加油 时间: 2010-3-5 15:58
我赞同挑灯夜读的观点

作者: 无欲则刚 时间: 2010-3-10 10:26
开出余款发票，确认收入

作者: 杜玉婷 时间: 2010-3-11 14:22
新手路过学习中!!!!

作者: 灵感伊人 时间: 2010-3-14 18:11
迷糊了，到底该如何确认啊，

作者: 周菊 时间: 2010-3-15 12:48
我们是收到首付款及按揭款的时候,开具的是不动产销售发票(注意,选括中选预收款),做帐时做在预收帐款里面,交房时,按实际的面积及成交单价开具不动产销售发票(注意,选括中选房款),做帐时把以前的预收帐款转出到主营业务收入!!!

作者: 水金 时间: 2010-3-15 15:16
标题: 回复 100# 的帖子
好象新规定是订立合同后就要确定收入了呀

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