TA的每日心情 | 开心
2011-10-17 11:43 |
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第五节 房地产开发产品核算
一、应设置的会计账户
为了核算房地产开发企业的开发产品，应设置“开发产品”、“周转房”账户进行会计核
算。
1.“开发产品”账户
“开发产品”账户核算房地产开发企业开发产品的增加、减少及结存情况。该账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本。贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算或出租的各种开发产品的实际成本。该账户应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施、代建工程和周转房等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页，一般为多栏式明细账。需要提醒各位网友的是，本书为了简洁明了，只设置开发产品-----房屋一个科目，即公司只销售商品房，这样便于初学者学习和理解。
2.“周转房”账户
“周转房”账户核算房地产开发企业周转房的实际成本，该账户应设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级账户。“在用周转房”二级账户核算在用周转房的实际成本，借方登记增加的在用周转房实际成本，贷方登记减少的在用周转房实际成本，借方余额反映在用周转房的原始价值。“周转房摊销”二级账户核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值，贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。“周转房”账户应按周转房的种类设置明细账户。
二、开发产品增加的核算
企业的开发产品，在竣工验收时，应按实际成本借记“开发产品”账户，贷记“开发成
本”账户。
由于房地产企业行业的特殊性，施工一般跨年度，竣工验收较慢，等到房地产企业拿到住建委颁发的竣工验收单已经很晚了，按照国税发（2009）31号文件，只要具备以下三个条件即可结转收入成本，结转开发产品。
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
【例4-33】致远地产公司根据竣工验收单，本月已完开发产品实际成本为2 800万元。致远地产公司应作以下账务处理：
借：开发产品——房屋 28 000 000
贷：开发成本 28 000 000
附：成本计算单（面积单位：㎡，成本单位：万元）
成本的分摊按照如下原则：
1、土地成本按照占地面积法。
占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
2、基础设施、公共配套设施等按照建筑面积法。
建筑面积法指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
3、利息支出按照预算造价法。
预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
三、开发产品减少的核算
企业的开发产品会因对外转让、销售等原因而减少。对于减少的开发产品，应区分不同情况及时进行会计处理。
1.企业对外转让、企业对外转让、销售开发产品时，应于月份终了时按开发产品
的实际成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户
2.采用分期收款方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收
款销售合同后，按分期收款的开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户；
3.企业将开发的房屋安置拆迁居民周转使用,应于移交使用时,按土地和房屋的实际成本,借记”周转房”账户,贷记“周转房”账户，贷记“开发产品——土地（或房屋）”账户；
4.企业将开发产品用于出租时，应按照确定的建造成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“开发产品”账户；
5.企业将开发的房屋转为自用，应于房屋自用时，按开发产品的实际成本，借记“固定资产”账户，贷记“开发产品——房屋”账户。
【例4-34】致远地产公司20×9年5月确认销售商品房收入，房屋销售成本为1 500万元。销售收入2 000万元。致远地产公司应作以下账务处理：
借：主营业务成本 15 000 000
贷：开发产品——房屋 15 000 000
借：预收账款--**号楼 20 000 000
贷：主营业务收入 20 000 000
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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2011-1-29 14:37 编辑 ] |
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发表于 2011-1-20 19:31:53
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