《房地产会计就像一本故事书》（原创，连载）

renix

人才啊都自己写书啦 哈哈

黄飞龙

很有兴趣，一定要看看，是不是像水煮三国那样有趣

czbr

真是人才啊,一定学习一下

布衣神相

真是高手，年纪差不多，比人家差远了，惭愧

谢唐

努力

学习房地产

很有兴趣，一定要看看

kaola__1111

顶个 支持楼主

宁静致远

四、固定资产

    固定资产是指房地产企业为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。
　　房地产开发企业固定资产应具备以下特征：
　　1.供企业生产经营中使用，而不是直接用于出售；
　　2.使用寿命超过一年；
　（一）固定资产增加的会计处理
　　1.购入固定资产的核算
　　房地产开发企业购入固定资产分为需要安装的固定资产和不需要安装的固定资产两种情况。
　　1）购入不需要安装的固定资产
　　购入不需要安装而可以直接交付使用的固定资产，在会计核算上，应按其实际支出直接计入“固定资产”账户。
　　【例4-15】致远地产公司购入一台不需要安装的机械设备，发票价格100 000元，增值税17 000元，发生的运杂费等支出3 000元，款项已全部付清，做如下会计分录：
　　　　借：固定资产　　　　　　　　　　　120 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　120 000
　　2）购入需要安装的固定资产
　　购入需要安装的固定资产是指购入的固定资产需要安装以后才能交付使用。在会计核算上，企业购入需要安装的固定资产以及安装费用先要通过“在建工程”账户进行核算，待安装完毕后，再转入“固定资产”账户。
　　【例4-16】致远地产公司购入需要安装的试验设备一台，买价20 000元，增值税3 400元，运杂费1 000元，款已付，设备已交付安装，支付安装费3 000元，已用银行存款支付。该设备已安装完毕交付使用。做如下会计分录：
　　（1） 购入实验设备时：
　　借：在建工程——在安装设备　　　24 400
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　24 400
　　（2） 支付安装费时：
　　借：在建工程——在安装设备　　　 3 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　 3 000
　　（3）安装完毕交付使用时：
　　借：固定资产——经营用固定资产　27 400
　　　　贷：在建工程——在安装设备　　　27 400
　　2.自行建造固定资产的核算
　　房地产开发企业自行建造的固定资产，可分为自营建造和出包建造两种方式。
　　1）自营建造的固定资产
　　企业自营建造的固定资产，应当按照建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出作为固定资产的入账价值。建造固定资产的必要支出包括：工程用物资成本、人工成本、应予资本化的借款费用、交纳的税金以及分摊的其他间接费用等。
　　企业自营建造的固定资产，在建造过程中所发生的支出，先通过“在建工程”账户核算；待工程完工达到预定可使用状态时，再转入“固定资产”账户。
　　【例4-17】致远地产公司自建办公楼一栋，领用工程物资202 000元，支付工程人员工资薪酬60 000元，为工程借款而发生的利息30 000元，办公楼现已达到预定可使用状态，并交付使用。做如下会计分录：

　　（1）建造工程领用工程物资时：
　　借：在建工程——办公楼　　　　　　　　202 000
　　　　贷：工程物资　　　　　　　　　　　　　202 000
　　（2）分配工程人员薪酬时：
　　借：在建工程——办公楼　　　　　　　　60 000
　　　　贷：应付职工薪酬　　　　　　　　　　　 60 000
　　（3）计提借款利息时：
　　借：在建工程——办公楼　　　　　　　　 30 000
　　　　贷：长期借款——应计利息（或应付利息） 30 000
　　（4）工程达到预定可使用状态时：
　　借：固定资产——经营用固定资产　　　 292 000
　　　　贷：在建工程——办公楼 　　　　　　　 292 000
　　 2）出包建造的固定资产
　　企业通过出包工程方式建造的固定资产，应按支付给承包单位的工程价款作为该项固定资产的成本。
　　【例4-18】致远地产公司将办公房一幢出包给某施工单位承建，预付工程款400 000元，工程完工决算，还需补付工程款500000元，办公楼现已达到预定可使用状态。做如下会计分录：
　　
　　 （1）向施工单位预付工程款时：
　　借：应付账款——某施工单位　　　　400 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　400000
　　（2）工程决算并补付工程款时：
　　借：在建工程——办公楼　　　　　　　900 000
　　　　贷：应付账款　　　　　　　　　　　 400 000
　　　　　　银行存款　　　　　　　　　　　 500 000
　　（3）工程达到预定可使用状态时：
　　借：固定资产——经营用固定资产　　900 000
　　　　贷：在建工程——办公楼　　　　　　　 900 000
　　（二）固定资产折旧的核算
　　固定资产折旧就是将固定资产在使用中消耗的价值陆续地计入到有关的成本和费用中去。房地产开发企业的固定资产折旧就是将固定资产消耗的价值分期计入到有关开发成本和期间费用中去。
　　（1）固定资产折旧的范围
　　房地产开发企业计提折旧的固定资产，包括房屋及建筑物；在用的施工机械、运输设备、生产设备、工具器具；季节性停用、大修理停用的固定资产、融资租赁方式租入的固定资产、未使用和不需用的固定资产。
　　不计提折旧的固定资产，包括已提足折旧仍继续使用的固定资产，按照规定单独估价作为固定资产入账的土地。
　　在会计实务中，企业一般应按月计提固定资产折旧。当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起停止计提折旧。
　　（2）固定资产折旧的计算方法
　　固定资产折旧有四种方法，即：平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法。房地产开发企业计提固定资产折旧，一般采用平均年限法和工作量法。下面主要介绍这两种方法。
　　1.年限平均法
　　年限平均法是指按固定资产预计使用年限平均计算折旧的一种方法。采用这种方法，在固定资产不发生增减的情况下，每期（年、月）折旧额都是相等的。其计算方式如下：
　　固定资产年折旧额＝（固定资产原值－预计净残值）/固定资产预计使用年限
　　年折旧率＝年折旧额/固定资产原价×100%
　　或年折旧率＝（1-预计净残值率）／固定资产预计使用年限×100%
　　月折旧率＝年折旧率/12
　　月折旧额＝固定资产原价×月折旧率
　　【例4-19】致远地产公司某台设备原价100 000元，预计使用5年，预计净残值率为5%，该设备的折旧率和折旧额为：

　　年折旧率＝（1-5%）/5×100%＝19%
　　月折旧率＝19%/12＝1.58%
　　月折旧额＝100 000×1.58%＝1 580（元）
　　固定资产折旧率，有个别折旧率、分类折旧率和综合折旧率三种。个别折旧率是指按照每一项固定资产计算确定的折旧率；分类折旧率是指按照固定资产的类别，分别预计该类资产的平均净残值率和平均使用年限计算的该类资产的平均折旧率；综合折旧率是指按企业的全部固定资产来预计平均净残值率和平均使用年限计算出的平折旧率。以上三种折旧率，按个别折旧率计提折旧，计算的工作量较大，按综合折旧率计提折旧，准确性较差。因此企业一般采用分类折旧率计提折旧。
　　2.工作量法
　　工作量法是按固定资产每期完成的工作量计提折旧的方法。基本计算公式如下：
　　单位工作量折旧额＝固定资产原值×（1-净残值率）/固定资产预计总工作量
　　某项固定资产的月折旧额＝该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额
　　工作量法在实务中对运输设备一般以行使里程为工作量单位；而对于机器设备一般以工作小时为工作量单位。
　　注：双倍余额递减法及年数总和法，在房地产开发企业一般较少采用，在此从略。
　　（三）固定资产折旧核算的会计处理
　　1.账户设置
　　为了反映企业固定资产折旧情况，企业应设置“累计折旧”账户。该账户是固定资产的调整账户（抵减账户），反映的是固定资产的累计折旧情况，也就是反映固定资产因磨损而造成的价值减少情况。
　　该账户贷方登记每期计提的固定资产折旧额，借方登记固定资产因出售、报废等而转销的折旧额。期末贷方余额反映的是企业固定资产的累计折旧情况。
　　该账户只需进行总分类核算，如果需要了解某项资产的已提折旧情况，可从固定资产卡片中的原值、净残值，预计使用年限和已使用年限等数据中计算求得。
　　2.计提折旧的会计处理
　　房地产开发企业每月计提的固定资产折旧额，要计入相关的成本费用账户。其中开发现场使用的固定资产折旧额要计入“开发间接费用”账户，企业管理部门发生的固定资产折旧额要计入“管理费用”账户，专设销售部门发生的固定资产折旧额要计入“销售费用”账户。其基本分录如下：
　　借：开发间接费用
　　　　销售费用
　　　　管理费用
　　　　贷：累计折旧
　　按“平均年限法”计提折旧，如果固定资产不发生增减变化，即如果固定资产的原值不变，每月的折旧额也是固定不变的。所以，一般情况下，并不需要每月计算固定资产的月折旧额，每月只要按上月的固定数提取折旧就可以了。
　　只有在固定资产总额发生增减变化的时候，才需要按现行制度的规定对月折旧额进行调整。
　　按现行会计制度的规定，本月增加的固定资产，本月不提折旧，本月减少的固定资产，本月照提折旧。这样，在本月提取折旧的时候，只需要按照上月增加或减少的固定资产来调整本月的折旧额便可。具体可按以下公式计算：
　　本月折旧额＝上月折旧额+上月增加的固定资产应提的折旧额-上月减少的固定资产应提的折旧额
　　具体操作可通过编制折旧费用分配表进行。
　　以上介绍了固定资产折旧的核算。需要说明，在会计业务中还会发生固定资产修理的核算。固定资产日常修理的核算比较简单。按新会计准则的要求，专设销售机构使用的固定资产发生的修理费用计入“销售费用”；生产部门和管理部门发生的修理费用全部计入“管理费用”，并不允许预提或待摊。
　　
　　（四）固定资产减少的核算
　　房地产开发企业固定资产减少的原因有多种。本书所指的固定资产减少，主要是指固定资产因报废和出售而引起的固定资产的减少。
　　固定资产如果经长期使用，已丧失了工作能力，就要对固定资产进行报废。另外企业如果有多余的长期不用的固定资产，可以将固定资产进行出售，以促进企业资金的周转。所以企业有时会遇到固定资产出售或报废的核算。
　　（1）固定资产出售和报废核算的账户设置
　　固定资产的报废或销售等要通过“固定资产清理”账户进行核算。要报废和销售的固定资产先要转入清理。
　　“固定资产清理”账户是个过渡性的资产类账户。该账户的借方登记转入的要报废和出售的固定资产的账面价值（账面净值）和固定资产清理过程中发生的各项清理费用，其贷方登记固定资产清理过程中发生的清理收入。固定资产清理结束后，该账户如果出现借方余额，表示的是固定资产清理的净损失，期末要转入“营业外支出”账户，如果出现贷方余额，表示的是固定资产清理的利得，期末要转入“营业外收入”账户。
　　（2）固定资产出售核算的会计处理
　　企业应将多余的和不需用的固定资产及时进行出售。出售固定资产的会计处理主要包括以下步骤：
　　第一，转销出售固定资产的原价和已提折旧；
　　第二，核算出售固定资产的价款收入和清理费用；
　　第三，结转出售固定资产的利得或损失。
　　【例4-19】致远地产公司出售多余的设备一台，原价120 000元，已提折旧40 000元，双协商作价90 000元，款项已收取存入银行，出售过程中用银行存款支付运输费用2 000元。应做如下会计分录：

　　（1）将准备出售的固定资产转入清理（即转销固定资产的原价和累计折旧）：
　　借：固定资产清理　　　　　　　80 000
　　　　累计折旧　　　　　　　　　40 000
　　　　贷：固定资产　　　　　　 　　120 000
　　（2）发生清理费用时：
　　借：固定资产清理　　　　　　　2 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　 2 000
　　（3）收到出售设备价款时：
　　借：银行存款　　　　　　　　 90 000
　　　　贷：固定资产清理　　　　　　　90 000
　　（4）结转出售固定资产净损益
　　借：固定资产清理　　　　　　　8 000
　　　　贷：营业外收入　　　　　　　　 8 000
　　需要注意，如果企业出售的固定资产是不动产，比如转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物等，按税法规定，还要计算和缴纳营业税和土地增值税。这部分内容将在以后应交税金部分予以介绍。
　　（3）固定资产报废的会计处理
　　企业的固定资产经长期使用已丧失了工作能力，要进行报废处理。固定资产正常报废处理与固定资产出售的处理类似。也要通过三个步骤：
　　第一，将报废的固定资产转入清理；
　　第二，核算固定资产的清理费用和清理收入；
　　第三，结转固定资产清理净损益。
　　【例4-20】致远地产公司报废商品房一幢，原价90万元，已提折旧76万元，清理过程中用银行存款支付清理费用2万元，废料出售取得变价收入5万元。应做如下会计分录：

　　（1）将报废的厂房转入清理
　　借：固定资产清理　　　　　　　　140 000
　　　　累计折旧　　　　　　　　　　760 000
　　　　贷：固定资产　　　　　　　　　　900 000
　　（2）发生清理费用时：
　　借：固定资产清理　　　　　　　　 20 000
　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　 20 000
　　（3）取得固定资产清理的变价收入时：
　　借：银行存款　　　　　　　　　 　50 000
　　　　贷：固定资产清理　　　　　　　　 50 000
　　（4）结转固定资产清理净损益
　　借：营业外支出　　　　　　　　　110 000
　　　　贷：固定资产清理　　　　　　　　110 000

djjun_go

是小说，还是？

rotony

向楼主致敬，我是一个初入行者，非常感谢楼主的奉献！