《房地产会计就像一本故事书》（原创，连载）

mdict

小说的对象是读者，但剧本的对象并不是观众。

宁静致远

本书在房地产会计网和我的博客中连载，不需要购买，谢谢您的关注。

甜咖啡甜

谢谢有心人的好文章。

宁静致远

第六节        房地产开发建设阶段税收及税务处理
一般来说，在开发建设阶段的应纳税种主要有城镇土地使用税、印花税、代扣建安营业税。如果发生“甲供材”业务，还要按照税法的规定涉及营业税问题。
一、        城镇土地使用税
房地产开发企业在开发建设阶段需要以实际占用的土地面积为计税依据，按照税法规定
的差别幅度税额计算缴纳城镇土地使用税。缴纳的土地使用税进入管理费用。具体纳税业务详见第三章相关部分。
二、        印花税
房地产开发企业在开发建设阶段，涉及各种合同的签订，应当按照规定缴纳印花税。缴
纳的印花税进入管理费用。
三、“甲供材”涉税处理
“甲供材”主要涉及如何征收营业税的问题。根据《营业税暂行条例实施细则》第十六
条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所有原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以甲方的名义购买材料，从而逃避营业税收。
【例4-46】致远地产公司与某建筑公司签订建筑安装施工合同，合同金额为包死价2 200万元，合同价款之外，施工用主要材料由致远地产公司提供，材料价款500万元。某建筑公司承接该项工程应缴纳的营业税为：
应交营业税=（2 200＋500）×3%=81（万元）
网友们注意：这是最实用也是税务局最认可的一种纳税金额。
  四、有关甲供材的税务处理（讨论稿，各地税务执行政策不一致，忘网友慎重采纳）
1、 首先明白什么是甲供材？
所谓“甲供材料”建筑工程，是指由基本建设单位提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。因此，房地产开发企业“甲供材”建筑工程，是指由房地产开发企业（以下称甲方）提供原材料，施工单位（以下称乙方）仅提供建筑劳务的工程。“甲供材”产生的原因是甲方从材料质量和成本效益角度出发，防止建筑乙方在材料上做文章，担心不能确保建筑材料质量，影响住房和自身的声誉。一般材料占商品房建造成本的30％～40％。
2、 甲供材的营业税规定
甲供材征税主要是如何征收营业税的问题。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以基本甲方的名义购买原材料，从而逃避营业税收。
3、税收立法者及税务局最担心的事情是什么？
税法之所以这样规定，基于税收立法者的担心：主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以甲方的名义购买原材料，按照供料方提供的发票进入工程成本，将甲供材所应承担的税金漏掉，从而逃避营业税收。
4、如何解决税务立法者及税务局担心的事情
假设房地产公司甲供材2000万元，总包（不含甲供）为10000万元。原来的规定，乙方提供发票12000万元（A+B），缴纳的税金是（A+B）*3.33%=12000*3.33%=399.6万元，由甲方代扣代缴。
我的处理方案：
(A+B)*(3.33%+1)=A*3.33%+A+B*3.33%+B
=2000*3.33%+2000+10000*3.33%+10000
后三项没有争议，供货商提供的发票2000万元；由乙方开具工程施工发票（10000*3.33%+10000），甲方代扣税金。关键是第一项，税务局就担心A*3.33%所承担的税丢了。我的想法是，将这部分发票承担的税收提出来，交给税务局。即：我们支付税款A*3.33%*3.33%, 由乙方开具发票，金额是A*3.33%=2000*3.33%=66.6万元。乙方开具的发票内容是工程款（或费用），甲方的账务处理：
借：开发成本    66.6万元
贷：应交税金   66.6万元
把税收立法者及税务局担心的漏税事项解决了，我们采取甲供材直接进成本就没有了阻力。
5、 需要解决的问题
① 甲供材的税务处理方案是建立在工程量清单招标的基础之上，若采用的招标方式是费率招标，甲供材的使用、监督难度有些大。
② 税务局对66.66万元的开发成本需要认可，需要跟当地税务局协调。
    6、 采取上述做法的好处
案例：某房地产公司投资建设一普通住宅小区，总投资额10亿元，建设期5年。其中建筑成本、基础设施和公共配套（三者一般是甲供材）占月70%，即7亿元，甲供材占三者的30%即7*30%=21000万元。
① 甲供材单独列支，总包合同金额少了，按照甲乙双方签订的合同为基数向政府缴纳的费用少了。劳保费少缴纳：21000万元*2.6%=546万元
② 甲乙双方签订的合同金额少了，向政府支付的农民工工资保证金就少了，虽然小区完工后保证金可以退换，但占用甲方的资金利息。
少缴纳农民工工资保证金：21000万元*2%=420万元，
按照单利年利率10%计算利息：420*10%*5=210万元
③ 市场交易费等其他费用。
综合粗算，可以节约成本为总投资的1-1.5%。也就是说投资10亿元的小区，甲供材按照本办法进行税务处理的的话，可以节约1000万元至1500万元的成本，这可是纯利润啊。（本文系作者宁静致远个人观点，不合理之处请各位包涵并给予指教。QQ:511806809，加注“房地产税收”才可以加您哦）

宁静致远

谢谢您的关注

开心一笑

很早就关注老师的博客，很好。

蒙会计

楼主辛苦了

玮玮妈妈

想转行进入房地产，不知道是否能成功，看到这本书好像也看到了转行的希望，谢谢老师，您太值的尊敬了，我刚看了一章开头，一定要好好拜读！

fqizi

（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。　
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第七十条规定，企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。
　　据此，2008年以后企业筹建期间发生的开办费，自支出发生月份的次月起，可以分期摊销，但摊销年限不得低于3年。
因此，纳税人在会计处理时应在开始生产经营当月一次性摊销，但在当年的所得税纳税申报时，应在会计利润的基础上调增应纳税所得额，在以后年度的申报时，应相应调减应纳税所得额。
最新的规定是可以在公司成立当月一次转入管理费用列支了。

宁静致远

2008年以后企业筹建期间发生的开办费，自支出发生月份的次月起，可以分期摊销，但摊销年限不得低于3年。
因此，纳税人在会计处理时应在开始生产经营当月一次性摊销，但在当年的所得税纳税申报时，应在会计利润的基础上调增应纳税所得额，在以后年度的申报时，应相应调减应纳税所得额。
最新的规定是可以在公司成立当月一次转入管理费用列支了。
-------是的，会计和税法在税务处理上有差异的。
这条说法过时了。。。。。您指的是那个说法？？？