《房地产会计就像一本故事书》（原创，连载）

风雷益

楼主从实战出发，按照地产公司业务流程写书，循序渐进，真是值得赞扬。

月夜

楼主，谢谢啦，期待下篇。。

kelexiaowanqing

您在网络的无私奉献，给我们这些很穷的新手以力量继续留下来

1269

学习一下这个，好了。。。

lisi

向楼主致敬，我是一个初入行者，非常感谢楼主的奉献！！！

欢欣鼓舞

非常认同您的感受，老师的伟大人格和敬业精神值得所有人学习！

雪Y头

这本书什么时候出版呢？真想看。

宁静致远

五、出包工程核算

    房地产开发企业的基础设施、配套设施、建筑及安装等工程的施工，通常采用出包方式，在出包的工程中需要进行的会计核算业务有投标保证金的核算，预付备料款、工程款的核算，工程价款结算及其应付工程款的核算等。
（一）投标保证金的核算
    出包工程招标，房地产开发企业会要求投标单位缴纳一定金额的投标保证金。投标结果确定后，在约定期限内房地产开发企业将投标保证金退回未中标的单位，中标单位支付的投标保证金转为履约保证金。
    投标保证金通过“其他应付款”账户核算，可按投标单位的名称进行明细核算。收到投标单位支付的投标保证金，借记“银行存款”等账户，贷记“其他应付款”账户；退回投标单位的投标保证金，借记“其他应付款”账户，贷记“银行存款”账户；中标单位的投标保证金转为履约保证金，借记“其他应付款——投标保证金”账户，贷记“其他应付款——履约保证金”账户。
【例4-21】致远地产公司招标采购空调，投标保证金金额为5万元。投标结束，甲公司中标，乙公司中标反悔，丙公司未中标。致远地产公司应作以下账务处理：
1.收取投标保证金：
借：银行存款                                 150 000
        贷：其他应付款                               150 000
2.甲公司中标,依据中标通知书，投标保证金转为履约保证金：
借：其他应付款——甲公司（投标保证金） 50 000
贷：其他应付款——甲公司（履约保证金） 50 000
3.乙公司中标反悔，构成违约，投标保证金归致远地产公司所有：
借：其他应付款——乙公司                    50 000
贷：营业外收入                              50 000
4.退回丙公司投标保证金：
借：其他应付款——丙公司                      50 000
贷：银行存款                                  50 000
（二）预付备料款、工程款的核算
    房地产开发企业在工程出包中，通常会在工程承包合同中明确规定房地产开发企业在开
工前拨付给承包方一定数额的工程预付备料款，以此作为承包商为工程项目储备主要材料所需要的流动资金。由于房地产开发企业拨付给承包方的备料款属于预支性质，在工程进行时，随着工程所需主要材料储备的逐步减少，应以抵充工程价款的方式扣回。房地产开发企业和承包方双方应当在专门条款内约定房地产开发企业向承包方预付工程款的时间和数额，开工后随工程进度按约定的时间和比例逐次扣回。
    房地产开发企业出包工程，一般是先预付给承包单位一部分款项，待工程完工结算（或按期结算）时，再确认应付工程价款。为了简化核算，可以将预付工程款和应付工程款合并在“应付账款”一个账户核算。预付工程款时登记在“应付账款”账户的借方，待工程完工结算时（或结算本月完工部分的工程账款时），将应付工程价款登记在“应付账款”账户的贷方，用该账户的贷方发生额减去借方的发生额，就是应向工程承包单位补付的款项。如果不设“预付账款”账户，企业的预付账款可直接在“应付账款”账户进行核算，“应付账款”账户如果出现了借方余额，就是预付账款，在资产负债表中应进行重分类调整，作为一项债权类资产在“预付账款”项目列示。
    房地产开发企业与施工企业有关预付备料款、结算工程款的核算，应在“应付账款——应付工程款”和“预付账款——预付承包单位款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包单位的备料款和工程款，应计入“预付账款——预付承包单位款”账户的借方。
【例4-22】致远地产公司发生下述业务：
1.按合同规定，预付给甲承包施工企业房屋建筑工程款50万元。依据施工单
开具的收款收据和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：预付账款——甲施工企业            500 000
    贷：银行存款                          500 000
2.按合同规定拨付材料（甲供材）一批给甲承包施工企业抵作备料款，材料作价钱50万元依据施工单位签收的领料单和收款收据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：预付账款——甲施工企业               500 000
贷：原材料                               500 000
3.甲承包施工单位承建的房屋建筑工程完工，甲承包单位转来“工程价款结算账
单”，应结算工程款500万元。依据工程价款结算单和施工单位开具的建筑发票，致远地产公司应作以下财务处理：
借：开发成本——房屋开发                  5 000 000
贷：应付账款——甲施工企业                5 000 000
   同时将原来预付的账款转入应付账款，以冲减应付的工程账款。致远地产公司应作以下账务处理：
借：应付账款——甲施工企业                1 000 000
    贷：预付账款——甲施工企业                1 000 000
      经过上述账务处理，“预付账款——甲施工企业”明细账户已被冲平。“应付账款——甲施工企业”借方发生额100万元，贷方发生额500万元，余额为400万元。这是致远地产公司应对甲施工企业补付的承包工程款。
待支付该项承包工程款时，致远地产公司应作以下账务处理：
借：应付账款——甲施工企业         4 000 000
    贷：银行存款                       4 000 000
     按照工程价款结算账单应付给承包施工企业的工程款，应计入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“应付账款——应付工程款”账户的贷方。如有扣除应付工程款的预付备料款和预付工程款时，应将扣回的预付备料款和预付工程款计入“预付账款——预付承包单位款”账户的贷方，“应付账款——应付工程款”账户的贷方仅记减去扣回预付备料款和预付工程款后的应付账款。支付工程款时，计入“应付账款——应付工程款”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。
【例4-23】致远地产公司某项出包工程年度合同总值为600 000元，按照合同规定开工前应付预付备料款150 000元，则在用银行存款支付时，依据施工单位开具的收款收据和银行付款凭据，致远地产公司应作以下财务处理：
借：预付账款——预付承包单位款        15 000
    贷：银行存款                          15 000
9月份，施工企业当月施工计划所列工程量金额为70000元，依据合同规定，本月应预付工程款35000元。用银行存款预付工程款时，依据施工单位开具的收款收据和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：预付账款——预付承包单位款         35 000
    贷：银行存款                           35 000
10月初根据双方确认，9月份工程价款结算账单中的已完工程价值为75 000元，减去按合同规定，本月应扣回预付备料款15 000元，9月份预付工程款35 000元，尚应支付工程款25 000元（75 000－15 000－35 000）。致远地产公司应作以下账务处理：
借：开发成本                        75 000
    贷：预付账款——预付承包单位款      50 000
        应付账款——应付工程款          25 000
（三）        质量保证金的核算
    在房地产开发企业开发建设过程中，项目工程质保金按项目工程价款结算总额－乘
以合同约定的比例（一般为5%）由房地产开发企业从施工企业工程计量拨款中直接扣留，且一般不计算利息。施工企业应在项目工程竣工验收合格后的缺陷责任期内，认真履行合同约定的责任，缺陷责任期满后，应及时向房地产开发企业申请返还工程质保金。房地产开发企业及时向施工企业退还工程质保金。对于项目工程质保金，在会计核算中，一般与施工单位决算后，施工单位开具全额发票，而按规定没有支付给施工单位的部分。－应计入“开发成本”账户的借方和“其他应付款——质保金”、银行存款（或“库存现金”）账户的贷方，支付质保金时，应计入“其他应付款——质保金”账户的借方和“银行存款”（或“库存现金”）账户的贷方。对于质量保证金，在收取时，应计入“银行存款”（或“库存现金”）账户的借方和“其他应付款——质保金”账户的贷方，在退还给施工单位时，应计入“其他应付款——质保金”的借方和“银行存款”（或库存现金）账户的贷方。
【例4-24】致远地产公司与乙方施工单位进行决算，决算价为200万元，已付款100万元，预留5%的保证金10万元，本次开具的全额发票200万元，银行存款付90万元。依据工程结算单和施工单位开具的建筑发票，致远地产公司应作以下账务处理：
借：开发成本—建筑安装工程费        2 000 000
    贷：预付账款                       1 000 000
        其他应付款——质保金             100 000
        银行存款                         900 000
      质保期到期，没有质量问题，用银行存款支付质保金。依据工程验收单及施工单位开具的收款收据和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：其他应付款——质保金                  100 000
    贷：银行存款                             100 000
（四）        关于代扣税金的核算
    所谓代扣税金，是指当地税务局为确保施工单位足额缴纳营业税金的，和房地产企业签订代扣施工单位营业税金及附加的协议书。有关房地产企业代扣税金的情况，各地执行情况不一致。
【例4-25】致远地产公司发生下述业务：
1.按合同规定，预付给甲承包施工企业房屋建筑工程款100万元。依据施工单开具的收款收据和银行付款凭据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：预付账款——甲施工企业            1 000 000
    贷：银行存款                          966 700
        其他应付款---代扣税金               33 300
2.按合同规定拨付材料（甲供材）一批给甲承包施工企业抵作备料款，材料作价钱100
万元依据施工单位签收的领料单和收款收据，致远地产公司应作以下账务处理：
借：预付账款——甲施工企业            1 000 000
    贷：原材料 （或应付账款—钢材销售公司）1 000 000
同时，月底将拨付的甲供材的施工单位应承担的税金做账：
    借：预付账款——甲施工企业             33 300
            贷：其他应付款---代扣税金             33 300
     施工单位根据外出经营许可证明及房地产企业开具的税票到房地产企业所在地税务局开具发票（备注：实际操作中，施工企业外出经营许可证明半年才可以开一次，因此发票半年才可以开一次），房地产企业与施工单位账务核对后，根据成本部出具的决算报告挂账。
假设最终决算值260万元。
借：开发成本---建筑安装工程费  2 600 000
        贷：预付账款--甲施工企业     2 033 300
            应付账款--甲施工企业       566 700

在此需要特别强调的是，由于房地产施工跨年度，施工单位报送决算不及时，致使公司决算定案远远迟于纳税年度，因此，对于发票的获取必须及时，最好每季度按照付款金额和甲供的合计数开具发票，结转成本年度至少开具发票到估计工程款的90%，并且最迟不晚于次年5月31日，否则税务局有权对计税成本进行调整。切记！！！




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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-12-30 14:33 编辑 ]

宁静致远

是电子书，在房地产会计网和我的博客中连载。无计划出纸质图书。

宅女

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