TA的每日心情 | 开心
2011-10-17 11:43 |
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九、期间费用的核算
期间费用是本期发生的、不能直接或间接归入某种产品成本的、直接计入损益的各项费用，包括管理费用、销售费用和财务费用。
（一） 管理费用
房地产开发企业的管理费用是指房地产开发企业为组织和管理企业生产经营所发生的
各项费用。为了划清开发单位与行政管理部门的责任，管理费用不计入开发成本，而作为期间费用直接由当期利润补偿。
1. 管理费用核算的内容
房地产开发企业管理费用包括企业在筹建期间发生的开办费、董事会和行政管理部门在
经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费）等、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。
企业行政管理部门发生的固定资产修理费用等后续支出，不符合固定资产确认条件的，也在本账户核算。
2. 管理费用的主要账务处理
（1） 企业在筹建期间发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印
刷费、注册登记费等在实际发生时，借记“管理费用”账户，贷记“银行存款”等账户。
【例4-3】致远地产公司在20×9年筹建期间共发生办公费5 000元，差旅费6 000元，注册登记费4 000元，人员工资5 000元，全部用现金支付。依据相关发票及工资表，致远地产公司应作以下账务处理：
借：管理费用 20 000
贷：库存现金 20 000
（2） 行政管理部门人员的职工薪酬，计提职工薪酬时，借记“管理费用”账户，贷
记“应付职工薪酬”账户。
【例4-6】致远地产公司20×9年5月份发生的职工工资中有120 000元属于行政管
理部门人员的工资。依据工资分配表，致远地产公司应作以下账务处理：
借：管理费用 --工资福利 120 000
贷： 应付职工薪酬 120 000
（3） 行政管理部门使用的固定资产计提的固定资产折旧，借记“管理费用”账户，
贷记“累计折旧”账户。
【例4-7】致远地产公司20×9年5月发生的固定资产折旧中有50 000元属于行政管理部门使用的固定资产计提的折旧。依据固定资产折旧表，致远地产公司应作
以下账务处理：
借：管理费用--折旧费 50 000
贷：累计折旧 50 000
（4） 发生的办公费、水电费、业务招待费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、技
术转让费、研究费用，借记“管理费用”账户，贷记“银行存款”、“研发支出”等账户。按规定计算确定的应交矿产资源补偿费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记“管理费用”，贷记“应交税费”账户。
【例4-8】致远地产公司20×9年6月发生管理费用业务及账务处理如下：
① 财务部工作人员报销差旅费10 000元，冲借款；
借：管理费用--差旅费 10 000
贷：其他应收款——×× 10 000
② 用转账支票支付20×8年度审计费10 000元；
借：管理费用 --审计费 10 000
贷：银行存款 10 000
③ 计提公司总部办公和管理用低值易耗品摊销额5 000元；
借：管理费用——低值易耗品摊销 5 000
贷：低值易耗品 5 000
④ 本月无形资产的摊销额为10 000元；
借：管理费用-无形资产摊销 10 000
贷：无形资产 10 000
⑤ 支付业务招待费用20 000元。
借：管理费用 --交际应酬费 20 000
贷：银行存款 20 000
（5） 期末，应将“管理费用”账户的余额转入“本年利润”账户，结转后“管理费
用”账户无余额。
【例4-9】致远地产公司20×9年5月末，结转“管理费用”账户余额245 000元。
致远地产公司应作以下账务处理：
借：本年利润 245 000
贷：管理费用 245 000
（二） 销售费用
房地产开发企业的销售费用是指房地产开发企业转让及销售土地、房屋和其他建筑物
的过程中发生的各种费用。
1. 销售费用核算的内容
房地产开发企业的销售费用包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计
产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售开发产品而专设的销售机构（含销售网点、售后服务网点等）的职工薪酬、业务费和折旧费等经营费用。企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等费用化后续支出，也在本账户核算。
销售前期费核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处中反映；售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为与房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。
销售推广费主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费、和楼书印刷费等。广告费包括媒体广告费、户外发布费，展位费及展台搭建作为展览费，其他应归入宣传费。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等；广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。
合同交易费是预售合同或出售合同交易时房地产开发企业所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括支付给交易中心的网上服务备案等。
销售代理费是销售费用中的主要费用之一，是房地产开发企业委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该账户核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。
与售房有关的**费、支付给住建委的交易费也在本科目中核算。
2. 销售费用的账务处理
（1） 企业在销售开发的过程中发生的展览费、广告费和维修费等费用。借记“销售
费用”账户，贷记“库存现金”、“银行存款”等账户。
【例4-4】致远地产公司发生销售费用情况及财务处理如下：
① 公司为出售小区商品房，根据客户要求进行改装，发生改装费用80 000元，款项
尚未支付。
借：销售费用 80 000
贷：应付账款 80 000
② 为推销商品房，发生广告费用320 000元
借：销售费用 320 000
贷：应付账款 320 000
（2） 发生的为销售本企业商品而专设的销售机构的职工薪酬、业务费等经营费用，
借记“销售费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”等账户。
【例4-5】致远地产公司委托市房地产交易中心代售商品房一批，支付代售手续费
50 000元。
借：销售费用 50 000
贷：银行存款 50 000
（3） 期末，应将“销售费用”账户余额转入“本年利润”账户，结转后“销售费用”
账户无余额。
【例4-6】月末，结转“销售费用”账户余额450 000元。
借：本年利润 450 000
贷：销售费用 450 000
有关销售费用的记录，各位可以看一下，下面的宣传是否也可以进入销售费用呢？
宣传提纲：
1. 绝版水岸名邸：小区旁边的臭水沟，夏天最招蚊子的地方；
2. 个性化设计，户型符合年轻人时尚潮流：这房子一定是设计有问题，就和牛仔裤质量不好干脆挖几个洞，反而有人买；
3. 邻里亲近，和谐温馨：这样的楼肯定拥挤在一起，坐在家里就可以和对面的住户对话；
4. 东方威尼斯，演绎浪漫风情：小区里挖了个水池子，然后有个外国娃24小时不停撒尿；
5. 公园里的家：小区数公里外有一个小型公园，据说小狗撒一泡尿可以绕三圈；
6. 托斯卡纳风格：外立面贴砖而不是涂料的房子；
7. 巴洛克风格：楼顶是圆的房子；
8 突破传统规划：开发商绝对不能少盖一平米房子，因此尽可能盖东西向房子满足容积率；
9. 紧邻中央商务区：小区旁终于有了一家农村商业银行；
10. 中心政务区核心地标：乡政府近在咫尺；
11. 浓厚人文学术氛围：紧邻职业技术学校，学生都是问题少年；
12. 繁华闹市：边上有家小超市；
13. 与LV为邻：边上有家商场，里面全是假名牌；
14. 节能环保，领先时代：小区没有集中供暖，掏钱买分户式壁挂炉吧；
15. 管家式服务：原来就是门口站一保安专门负责收停车费；
16. 拥有知识，拥有世界：有一间储藏间改造成的蜗牛书房；
17. 回报客户：房子卖不动准备打折了；
18. 回报社会：房子卖不动继续打折！
当然，在各位买房子的时候，一定要擦亮眼睛哦，宣传的啥样与财务可没有关系哦，我们只能拿着广告商提供的发票做分录：
借：销售费用---N万元
贷：银行存款—N万元
分录是做了，票子也付出去了，可是心里觉得也不舒服。
（三） 财务费用
房地产开发企业财务费用是指房地产开发企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用。
1. 财务费用核算的内容
房地产开发企业的财务费用包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、
企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。
为购建或生产满足资本化条件的资产发生的应予资本化的借款费用，在“开发成本”等账户核算。
2. 财务费用的账务处理
房地产开发企业发生的财务费用，借记“财务费用”账户，贷记“银行存款”等账户。发生的应冲减财务费用的利息收入、汇况损益和现金折扣，借记“银行存款”、“应付账款”等账户，贷记“财务费用”账户。期末，应将“财务费用”账户余额转入“本年利润”账户，结转后“财务费用”账户无余额。
【例4-7】致远地产公司本月发生财务费用情况及财务处理如下：
（1） 收到开户银行通知，扣收银行结算业务手续费5 000元。
借：财务费用 5 000
贷：银行存款 5 000
（2） 公司20×9年从银行取得三年期中长期项目贷款，金额10 000 000元，月利率5.4‰（基本利率上浮20%），计提本月应付借款利息。
应付利息=10 000 000×5.4‰=54 000（元）
借：开发间接费—利息支出 54 000
贷：应付利息 54 000
或：将资本化的利息支出单独设立为二级科目，方便以后的财务分析。
借：开发成本—房屋开发--利息支出 54 000
贷：应付利息 54 000
（3） 接银行通知发生银行存款利息收入7 000元。
借：银行存款 7 000
贷：财务费用 7 000
（4） 月末，结转“财务费用”账户贷方余额2 000元。
借：财务费用 2 000
贷：本年利润 2 000
有时候，当地银行为了应付省级行有关金融衍生品业务发展的任务和利润要求，特别和房地产企业商议，将上浮的30%的利息，拿出10%（假设200 000元）和房地产企业签订协议，以财务咨询费或资金托管费（其实从没有做过财务咨询或资金托管，应付共产党的国有企业呗）的名义，房地产公司应该根据协议、发票做分录：
借：财务费用 200 000
贷：银行存款 200 000
在这里各位网友需要注意的是，此项财务费用在项目完工清算土地增值税汇算清缴的时候是不能税前扣除的。因为不是税法规定的银行利息单据。
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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-11-15 10:25 编辑 ] |
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发表于 2010-11-15 10:21:23
发表于 2010-11-15 22:04:11
