【5月杭州】2014年房地产企业土地增值税清算全程攻略与稽查应对策略

银河飞雪

 

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2014年房地产企业土地增值税清算全程攻略与稽查应对策略

☆5月24–25日   

☆ 主讲：胡俊坤   

☆ 杭州维也纳国际酒店  

【课程收益】
2013年岁尾，央视三次炮轰“土地增值税”，不仅将矛头指向房地产开发商，更痛斥国家税务总局征管不力。随后，国家税务总局以官网答记者问的形式给予回应：“税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”地产宏观调控持续发力，国家税务总局承受舆论压力，经济下滑地方财政吃紧，所有信息都指向——“2014年将迎来最为严厉的土地增值税征管！”近期国家税务总局将对土地增值税清算再出公告，作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗？
税总发[2013]67号、税总函[2013]658号文要求各地严格审核扣除项目，特别是商业类地产项目，由于增值率高，清算将导致大量补税。普通住宅项目，如果不能准确把握，可能导致无法享受优惠。该税种筹划空间也比较大，需要在清算之前做好应对的准备。土地增值税政策各地差异较大，在清算中特别是扣除项目的确定争议较多，本课将根据各省的特殊规定逐一分析，教给大家如何轻松应对清算风暴。
【授课专家】 胡俊坤 注册税务师、经济师，中国纳税答疑网答疑专家；房地产税收筹划与清算专家，并担任多家大型房地产公司税务顾问；北京财税研究院特约教授、中国房地产建筑会计师协会首席专家，在业界享有“财税百事通”称号。

【核心内容】（讲课大纲）（包含但不限于以下内容）
模块一：2014年土地增值税政策和征管走向展望
模块二：启动土地增值税清算
1、清算条件 (应该清算/可以清算)
⑴ 某滚动开发项目清算时点案例   
⑵ 清算单位的确定（两分型、三分型、四分型等等）
⑶ 合并、分立、投资是否土地增值税清算
⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定
⑸ 预售许可证取得后满三年的判定
2、清算启动的纳税筹划
⑴ 清算与否的抉择：补税型；退税型；两清型  ⑵ 土地增值税清算与僵尸公司注销
⑶ 汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度
模块三：清算前期准备
◇ 成本对象（项目类型）的划分     1、普通住宅标准/保障房的项目类型等
2、某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例   3、住宅和商业可否合并计算
模块四：收入篇
1、《房地产转让收入鉴证表》概述
2、销售收入的确认
⑴ 预售/分期收款/按揭收入的确认    ⑵ 订金、定金、违约金和赔偿金
⑶ 折扣转让房地产                  ⑷ 商品房面积与有关部门实际测量面积不一致
⑸ 转让地下车位永久使用权收入如何确认⑹ 计税价格明显偏低的处理
3、视同销售收入⑴ 合作建房后分房产、房屋土地对外投资
⑵ 以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等
⑶ 预征时点/清算时纳税义务发生时间⑷ 视同销售收入金额的确认
4、代收费用/价外费用
5、拆迁收入
6、政府财政返还
模块五：扣除篇
1、土地成本
    ⑴ 以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本
⑵ 无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据
⑶ 契税、土地使用税、耕地占用税
⑷ 拍地支付的佣金
⑸ 拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金
⑹ 某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例
2、开发成本
    ⑴ 税务局如何查处虚增开发成本
⑵ 土地增值税清算中如何审核发票
⑶ 疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外
⑷ 地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位
⑸ 成本分摊的技巧（解析项目的52种清算方案）
3、开发费用和税金扣除
    ⑴ 开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路
⑵ 土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异
⑶ 利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等
⑷ 三种基本信托融资模式的利息扣除
⑸ 某私募股权融资的案例解析
⑹ 税金疑难实务：土地使用税、各种基金等
4、清算后事项
    ◇ 某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例
模块六：特殊业务
1、合作建房如何进行土地增值税清算？   2、合并是否可以节省土地增值税？
3、投资时如何计算土地增值税？         4、土地增值税的核定征收
5、如何注销项目公司？
模块七：税务稽查风险应对篇
1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款？ 2、核定征收税款偏低是否定性为偷税？
3、预缴时少交税款的法律责任？
4、未办理注销税务登记的如何追缴税款的规定
5、达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税？
6、 清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税？
7、“可以清算”项目是否加收滞纳金？
8、“未按期申报”还是“拒不申报”：某地产公司稽查案例
模块八：专家现场与学员互动交流，答疑解惑。