【1月成都】房地产企业投融资税务规划和稽查风险防范案例精讲

银河飞雪

 

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“房地产企业投融资税务规划和稽查风险防范案例精讲暨
2013年房地产企业所得税税前扣除关键问题实操技巧高研班”
☆ 2014年1月8–11日   
☆ 成都•福德酒店  
☆ 主 讲：李老师、胡老师

第一课题：房地产企业投融资税务规划和稽查风险防范专题
【课程背景】               ———＜2014年1月9-10日2天，李利威主讲＞
回顾2013年，中国房地产企业的处境冰火两重天：一边是龙头房企财大气粗拿地频频，一边是中小房企资金链紧绷生死攸关，开发商阵营剧烈分化，中国房地产进入全面洗牌时代。迎接“大鱼吞小鱼”的并购重组高峰期，应付资金流枯竭的流动性危局，面对由地产运营延伸至上下游产业链的新布局，面临房地产企业越来越强化的金融属性，地产财务高管们将面临着更高挑战！对于房地产投融资决策中的税收，您是否已经完全应对自如，如果您曾遭遇以下困惑，欢迎走入高端精品“房地产投融资税收”专题课堂！
☆  即将上马的新项目，您尚未进行税收筹划！
☆  即将启动地产私募基金，您尚缺乏运作思路！
☆  地产融资谈判在即，您尚不知融资中税收成本几何！
☆  公司股权变更，您被税务局约谈是否纳税！
☆  收购项目公司，您尚不清楚其中的税收陷阱！
☆  合作开发新项目，您尚不了解如何与竞争对手税收博弈！
☆  出售资产套现，被问及纳税筹划方案，您茫然无措！
☆  高层的战略规划会议，您未对税务规划发表意见！
☆  房地产投融资税收，您尚未进行过系统学习！
本课程由实战派资深财税律师李利威为您全方位讲解地产投融资中的涉税问题，税收+法律+会计的多维度视角，原汁原味的鲜活案例，由浅入深、抽丝剥茧的层层剖析，两天的课程让您全方位接触房地产企业各种投融资模式，轻松攻克重组税收！化解税收风险，破解投融资难题，掌控节税技巧。接地气、重实效！带着您的老板来听课吧，这次的课程绝对让您不虚此行！！
【主讲专家】李老师：知名税务律师，“律师”、“注册会计师”、“注册税务师”，中国注册会计师协会专家团讲师、中国总会计师协会特聘专家，武汉大学税法研究中心特聘讲师、中英财务总监职业资格认证专家讲师、中国税务律师联盟成员，中国税务报资深撰稿人。现为某大型税务师事务所技术总监，实战经验丰富，曾操刀中建地产、金融街控股、中投发展、雅戈尔地产、莱蒙地产、中冶地产、联想集团、海通集团、世茂地产、世纪金源等众多地产公司筹划项目，担任万通、中建、金融街控股、首开地产、等多家大企业集团税务顾问。授课形式活泼生动、深受学员喜爱。
【主讲内容】     
模块一：公司设立＜股东投资＞
1、三种常见拿地方式税收
⑴ 招拍挂拿地（含一二级联动项目规划、财政返还的处理）
⑵ 四种合作开发（联合拿地+项目合作+联合立项）
⑶ 买股权方式拿地（687号文的实务执行和征管动向）
2、如何设计项目公司的股权架构（五种架构模式比较）
⑴ 如何选择投资主体（自然人PK公司）
⑵ 持股公司注册地选择（拉萨or新疆or前海）
⑶ 如何设计海外架构
⑷ 地产私募股权基金架构税收
3、住宅+商业（酒店+办公楼项目/城市综合体）的税收规划
模块二：持 有＜分红和转增资本＞
1、股息红利
☆ 不按持股比分红；☆ 代持股分红；  ☆ 向境外分红； ☆ 视同分红；
☆ 中期分红；      ☆ 股权激励分红；☆ 实物分红；   ☆ 过渡期损益
2、转增资本：六种转增方式税收揭秘
⑴ 资本公积转增    ⑵ 未分配利润转增    ⑶ 盈余公积转增
⑷ 净资产折股      ⑸ 评估增值转股      ⑹ 债转股
3、债转股应用：某地产公司债转股案例
4、设立关联公司避税+寻找税收洼地
模块三：融 资
1、债权融资
⑴ 债资比设计的税收考量：南京某地产公司案例
⑵ 关联方无息借款、统借统还等等
2、引入投资者
⑴ 增资扩股：北京某地产公司税务稽查案例
⑵ 割股套现：某地产公司股权转让纳税筹划实例
3、股权信托融资
⑴ 三种信托模式介绍
⑵ 无锡世贸中心信托融资案例精讲
4、私募融资：浙江某地产公司私募股权融资案例
5、境外红筹
⑴ 地产红筹上市概况
⑵ 龙湖地产、建业地产香港红筹上市案例精讲（BVI多层架构、境外信托等）
模块四：整 合＜治理模式设计、股权激励、业务整合、公司架构调整等＞
1、财税[2009]59号文实操难点荟萃（22个知识点）
2、如何实现集团公司架构优化：某地产集团架构调整案例
3、合并税收筹划：杭州宋都集团吸收合并杭州宋都地产案例
4、股东僵局解决之道：N种法律解决途径+某公司分立案例
5、重组模式组合运用：宁波银亿借壳上市案例
6、境外股权间接转让之698号：如何寻找合理商业目的
    7、股权激励：激励机制设计的税负考量
模块五：退 出＜资产剥离、清算＞
1、老板转股：股权定价策略+误区规避+合同模板+税收筹划
◇ 案例讲解：平价转让股权案例、1元钱转让股权案例、无偿赠股案例、
家族企业传承案例
2、分立：某地产公司分立酒店案例（操作步骤、税收规划）
3、如何利用项目公司亏损：某地产公司吸收合并案例
4、项目公司如何注销清算：某地产公司清算案例
模块六：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。
【课程特色】
☆ 税收、法律、会计处理，三位一体、紧密融合，全程20多个真实案例教学，从方案设计到方案落地，实操性是本课程鲜明特色。
☆ 企业所得税、个人所得税、营业税、增值税、土地增值税、印花税、契税等每种重组形式所涉全部税种一网打尽。
☆ 以投、管、融、退为主线，深入解析从房地产企业成立、成长、扩张、整合、收缩等几个阶段并购重组税收政策。
☆ 由易到难，基础、中级、提升篇循序渐进阶梯式课程设计，让您轻松攻克重组税收。
第二课题：2013年房地产企业所得税税前扣除关键问题实操技巧专题
【课程背景】                ———＜2014年1月11日1天，胡俊坤主讲＞
决定企业所得税税收负担程度的因素虽然很多，但关键因素只有两个：收入总额确认与成本费用扣除。对房地产开发企业来说，由于未完工产品销售收入需要按照主管税务机关核定的预计毛利率缴纳企业所得税，规避纳税的空间较小，成本费用等税前扣除项目的及时、准确扣除就显得尤为重要，其涉税风险自然远甚于收入总额确认。事实上，房地产开发企业被税务机关查补税，也多是因为成本费用扣除方面出现差错。因此，从防控企业所得税纳税风险的角度分析，房地产开发企业应当更加重视成本费用等税前扣除项目的正确扣除。
  2013年企业所得税汇算清缴的帷幕已经拉开。为使房地产开发企业办理企业所得税汇算清缴时，在税前扣除方面少发生、不发生差错，我们特举办《2013年房地产企业所得税税前扣除关键问题实操技巧》专题班，通过大量实践案例的介绍，解读税收法律政策，揭示其中的税收风险点，寻找纳税风险防控操作的规律，归纳总结纳税筹划的方法与技巧，在有效实践涉税风险防控的同时，争取最大化的税收收益。
【主讲专家】胡老师：法律硕士、注册税务师、经济师；现供职于某省地方税务局；中国税网特约专家；中国纳税答疑网答疑专家；中国纳税筹划师授课专家、中国税务咨询师考试指导专家、税务会计师考试指导老师，个人所得税专家库成员，在业界享有“财税百事通”称号。在《财政研究》、《经济研究参考》、《经济学消息报》、《中国税务》、《经济法论丛》、《涉外税务》、《财会通讯》、《财会研究》、《税务与经济》等报刊发表财税论文百余篇，有多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》、《纳税评估模型与案例》等著作。先后在北京、上海、厦门、广州、南京、郑州、成都、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训。讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用。
【主讲内容】
  第一讲：三证统一理念与税前扣除凭证风险处置
1、三证统一理念与凭证管理及其创新运用
2、凭证管理与企业纳税风险防控
⑴ 没有有效凭证，会计核算是否有效？
⑵ 税法对合法有效凭证是如何界定的？
⑶ 如何理解合法有效的凭证？
⑷ 是不是只有发票才是合法有效的凭证？
3、所得税税前扣除中的凭证要求
⑴ 凭证在企业所得税汇算清缴中居于什么样的地位？
⑵ 预缴所得税时费用扣除是否也需要凭证？
⑶ 汇算清缴时未取得发票就一定不能进行税前扣除吗？
第二讲：职工薪酬的税前扣除与风险防控操作
1、        工资薪金的税前扣除与风险防控
⑴ 什么是工资薪金？税务与会计之间存在怎样的差异？人员范围有什么限定？
⑵ 工资薪金税前扣除的条件有哪些？如何满足这些条件？
⑶ 工资薪金与劳务报酬有什么区别？如何进行准确的判断？
⑷ 如何实施企业所得税与个人所得税的联动筹划，实现企业与个人利益的最大化？
2、        职工福利费的税前扣除与风险防控
⑴ 职工福利部门人员的工资薪金究竟如何扣除，做不做工资三项附加费用的计算基数？
⑵ 向离、退休人员发放的补助、补贴可否税前扣除？
⑶ 如何通过动作，将为员工购买的商业保险也能进行税前扣除？
3、        股权激励的税前扣除与筹划操作
⑴ 在会计上，股权激励费用如何核算？
⑵ 企业所得税上，股权激励费用如何进行税前扣除？纳税申报时又该如何进行纳税
调整？
⑶ 在股权激励中，如何才能实现企业与个人利益的双赢？
第三讲：开发成本与期间费用扣除中的风险及防范
1、        开发成本的扣除操作与规划
⑴ 成本与费用归集对象的确定原则该如何把握？
⑵ 如何准确归集土地征用费及拆迁补偿费？
⑶ 前期工程费用的归集处理需要注意什么细节？
2、        期间费用的税前扣除与筹划
⑴ 广告费扣除该注意哪些问题，如何规划？
⑵ 业务招待费的内容与范围究竟包括哪些？在大幅度超标的情况下，能不能向业务宣传费转换？
⑶ 会议费税前扣除需要注意哪些细节？税法对税前扣除的条件有什么限制？
⑷ 佣金与手续费税前扣除需要注意哪些细节？
⑸ 企业发生的“看门狗”费用该如何作所得税处理？
⑹ 名贵花木等非生产用生物资产应当如何税前扣除？
⑺ 古董、字画等购置费用该如何进行税前扣除？
【培训对象】各房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务、税务经理、投资运营部总监、
经理、会计主任、财务人员的相关部门负责人及税务、会计事务所等人员。
【资    料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2014年1月8日至11日（1月8日全天报到,9、10、11日3天课程）
【培训地点】成都◇福德酒店（成都市青羊区新华大道玉沙路155号）
【相关费用】人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
           ↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理

日升

学习了