【12月北京】房地产企业项目开发会计核算与纳税实务

银河飞雪

 

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房地产企业项目开发会计核算与纳税实务

2013年12月18-20日  北京•陶然大厦  樊老师 主讲

阳光财税，年终大优惠活动开始了。报会员、续会员，均有精美礼品赠送。
房地产开发企业项目会计核算，直接决定着企业纳税风险与纳税多少。随着国家对房地产企业监控力度的加大，房地产企业也更加重视税收筹划。但多数企业都忽视了一个问题：财务的不可逆性账务处理决定着最后土地增值税及所得税清算的最终结果。正确、合理、巧妙的账务处理是纳税筹划的基础。
【主讲专家】樊老师，某上市房地产公司总会计师、房地产纳税筹划专家、先后在《中国税务报》、《海峡财经导报》、《中国房地产》、《现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务与风险防范》、《税收优惠最优方案设计与点评》等。
【主办单位】北京中经阳光税收筹划事务所、北京中参天势信息咨询中心
【培训时间】12月18号全天报到，19-20号（周四、五）培训，9：00-17:00。
【培训地点】北京•陶然大厦（地址：崇文区南二环马家堡路1号，陶然桥东南角）
【课程大纲】第一讲房地产公司设立会计核算与税务处理
1、设立房地产公司应该具备什么条件？     2、异地开发设立子公司还是分公司？
3、股份投资和债权投资对于个人有无区别   4、股份投资和债权投资对于子公司有无区别？
5、个人股权转让和公司股权转让有何区别？ 6、以土地投资如何会计和税务处理？
7、房地产股权融资回购什么方式好？       8、房地产开发可划分哪几大环节？
第二讲房地产开发企业取得土地环节会计与纳税处理
1、如何鉴别土地出让与土地实质性转让？  2、取得出让土地何时缴纳城镇土地使用税？
3、房地产企业售出的商品房什么时点停止缴纳土地使用税？
4、社会保障房土地使用税有何税收优惠？  5、租用集体土地开发缴纳城镇土地使用税吗？
6、取得土地何时缴印花税？产权调换呢？  7、双方联合竞买土地谁是受让人？税收问题？
8、开发商先参加招拍挂获取土地，然后拆迁该如何会计和税务处理？
9、开发商先代政府拆迁再参加招拍挂获取土地又该如何会计和税务处理？
10、转让者转让未拥有土地使用权土地该不该缴税？11、购置土地不开发转让如何计算纳税？
12、购置土地后生地变熟地如何计算纳税？  13、转让已经进入施工阶段的项目土地，如何纳税？
14、购买在建工程再转让可否差额纳税？ 15、购买半拉子工程开发形成产品再转让如何纳税？
16、土地置换有何纳税问题？           17、接受捐赠取得土地可以按照评估价值入帐吗？
18、股权收购目标公司间接取得土地谁该纳税？   19、合并方式取得土地没有税务问题吗？
20、分立方式取得土地没有税务问题吗？ 21、土地出让契税你是否曾忽略如下问题？
（1）挂牌成交确认书是契税纳税义务发生时间？（2）契税的计税依据是否包含利息和滞纳金？
（3）土地转让可否免征契税？                （4）股权转让获取土地可否免征契税？
（5）利用注销、破产企业债权人和非债权人的不同待遇承受土地可否税务规划？
（6）承担安置注销、破产企业职工可有税收优惠？（7）缴纳大配套费还要补缴契税吗？
（8）减免大配套费可以少缴契税吗？             （9）土地分割契税如何处理？
（10）划拨用地要转让契税谁承担？              （11）改变土地用途是否补征契税？
（12）无效产权转移能否退还契税？          （13）政府征用土地重新承受房屋是否缴纳契税？
（14）土地抵债是否缴纳契税？             （15）签合同不是竞拍人谁交契税？
（16）承受装修房屋契税的计税依据包括装修价格吗？（17）契税的计税依据是否包含拍卖佣金？
22、土地返还一律冲减成本？                      23、替政府干活是否白干？   
24、城中村改造新农村建设税收问题的实质是什么？
第三讲房地产前期及施工阶段会计及纳税处理
一、搞不清的立项   1、前期立项     2、合作开发——谁为主？   3、联合开发——怎建账？
4、分公司开发？——子公司开发？——项目部开发？
二、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立法人公司的怎样会计和税务处理？
三、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他房地产企业开发项目的，怎样会计和纳税处理？
四、房地产企业合作开发会计和税务如何处理？
1、合作开发应具备什么必要条件？ 2、合作开发税务如何处理？ 3、合作开发主体如何确定？
4、合作建房分房后销售如何征税？伪合作开发形式有哪些？
名为合作开发房地产实为土地使用权转让名为合作开发房地产实为房屋买卖
五、房地产开发涉及的成本费用科目有哪些？
六、项目前期开工要做好哪些预算？1、前期立项  2、项目可行性分析
3、如何测算——依据售价——确定成本          4、如何测算——依据成本——确定售价
七、规划设计费支付如何处理？            八、建筑物拆除该如何做账？
九、签订施工合同不含甲供材如何处理？    十、营改增后要什么发票？
十一、立项后税务机关如何备案及如何确定核算对象及清算单位？
十二、如何配合预算部门、工程部门预测单位建安成本/配套支出/装修支出？
十三、如何配合销售部门确定预期销售价格？
十四、土地增值税与普通住宅定价的关系及如何？如何回避无效价格区间？
十五、房地产开发成本对象应核算的具体内容包括什么？土地增值税清算成本分摊有几种选择？
十六、如何预测算土增税？  十七、如何知道项目利润？  十八、如何做好项目合同管理与结算？
十九、借款费用土地增值税扣除如何确定优化方式？有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？
第四讲房地产开发产品销售如何会计和税务处理
1、商品房销售与交付流程有哪些步骤？     2、预售收入会计和税法如何处理？
3、分期收款方式销售有无会计和税法差异？ 4、委托代理销售有几种方式？
5、开发产品完工收入该如何纳税调整?      6、如何调整完工开发产品计税毛利？
7、视同销售收入如何财税处理？           8、预租及租金收入如何财税处理？
9、销售开发产品赠送空调汽车如何会计和税务处理？  10、卖房赠空调交增值税吗？
11、卖房赠空调交营业税吗？             12、卖房赠空调所得税视同销售吗？
13、卖房赠空调要缴纳个人所得税吗？     14、卖房赠空调土地增值税可否扣除？
15、纠结的车库！您认为怎样处理？
【培训费用】单次课程培训费2300元/人；单次培训+全年免费答疑2980元/人；单次课程提前汇款95折。食宿费用自理，会务组代为办理，标准间400元/天（含早），午餐70元/人，可协助拼房。
★ 普通会员6980元，一年内8次课程。 ★ 高级会员9980元，一年内12次课程。
★ VIP会员，一年内听课不限次数，每次限20人，培训费38000元/年。所有会员均不含餐。
注：会员免费使用阳光财税指南针软件，享有税法查询、纳税答疑、税收筹划、财务会计、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等相关财税服务。