另类合作

展翅

土地使用权证房产开发公司占90%,另一个法人单位（商业）占10%，商业企业要求建成楼房后，无偿分得3000平米铺面，其余的不管，项目赢、亏均不管。各位大侠，有什么好的税务筹划吗？

塞外愚翁

筹划空间不大这个对于你公司来说,是以建成的商品房换取对方的土地使用权,换入的土地按购入处理,换出的商品房按销售处理.

国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》

国税函[2005]1003号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》

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合作开发

展翅

严格来讲，不是合作开发。

sdmcljg

属于合作开发和联合开发的的结合模式，但是土地证中不可能出现共有人吧？不可能出现商业企业和房开企业在一个证上的现象吧。完美的税收筹划比较困难，主要是对于土地使用权的模式案例中没有说明白。

别了温哥华

另外一个公司是投资么？

展翅

楼上的，我们的土地使用证早已办好。你的质疑不对的，难道怀疑我说假话？

展翅

别了温哥华 发表于 2013-5-25 16:19
另外一个公司是投资么？

那是他公司的事，反正土地使用证上有他的名。

塞外愚翁

十七、问：对合作建房行为应如何征收营业税？
    答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
      第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
　　（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

　　（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。

　　第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
　
   （一）、房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
        
　 （二）、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

　 （三）、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

张赫

哦       了