《房地产会计就像一本故事书》（原创，连载）

幸福的豆

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wangxyan01

期待好书。。。。谢谢楼主

行走如云

我经常去您的博客，你的睿智给了房会新人指出一条快速入门的捷径，同时给房会老手研究会计与税收方面提供了太多帮助。

宁静致远

（二）        商品房销售的会计处理
1、商品房销售收入确认的条件
（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购贷方
（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制
（3）收入的金额能够可靠地计量
（4）相关的经济利益很可能流入企业
（5）相关已发生或将发生的成本能够可靠计量
2．销售商品房收入的计量
销售商品房收入，应按企业与承购人签订的销售合同或协议金额或双方接受的金额确定。如果同时满足收入确认的五个条件，房地产开发企业应确认商品房销售收入实现，将预收的房款确认为“主营业务收入”，应借记“银行存款”或“应收账款”（补交差额部分）、“预收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户（全部房款）。并同时结转相关的成本和确认营业税金及附加，将“开发产品”转入“主营业务成本”，按规定计算出的营业税、城市维护建设税、教育费附加，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”账户。
【例5-8】致远地产公司20×8年6月将其正在开发的商品房预售，合同收入2 600万元，20×9年4月开发的商品房已全部办理竣工验收并交房，商品房实际开发成本为1 520万元。企业于当月确认商品房销售收入，并办理土地增值税清算，应交土地增值税120万元，已预缴土地增值税78万元。
（1）商品房办理竣工验收时，按实际成本结转开发成本：
借：开发产品——房屋                15 200 000
    贷：开发成本                        15 200 000
（2）商品房移交时，确认商品房销售收入：
借：预收账款                       26 000 000
    贷：主营业务收入                   26 000 000
（3）月末，结转商品房销售成本：
借：主营业务成本                   15 200 000
贷：开发产品                       15 200 000
（4）计算销售商品房收入负担的营业税金及附加：
借：营业税金及附加                  1430 000
贷：应交税费——应交营业税         1 300 000
            ——应交城市维护建设税    91 000
            ——应交教育费附加        39 000
（5）清算土地增值税：
借：营业税金及附加                   1 200 000
贷：应交税费——应交土地增值税       1 200 000
（6）清算后补缴土地增值税时，依据土地增值税完税凭证和付款证明进行账务处理：
借：应交税费——应交土地增值税          420 000
贷：银行存款                            420 000
【例5-13】致远地产公司销售商品房，甲公司购买商品房5套。买卖双方签订的销售合同规定，商品房建筑面积为350平方米，每平方米售价2 000元，货款总计700 000元，甲公司先支付30%购房定金，其余款项于交付使用3个月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出现严重质量问题，甲公司要求退房，其余4套也存在不同程度的质量问题，甲公司提出折让。经双方协商同意后，1套作为退回处理，其余4套商品房按全部价款的3%给予折让。有关会计处理如下：
（1）收到购房定金时，依据收款收据记账联、现金缴款单或银行收账通知等收款证明进行账务处理：
借：银行存款                        210 000
    贷：预收账款——甲公司              210 000
（2）商品房移交甲公司时，确认商品房销售收入：
借：应收账款——甲公司                  490 000
    预收账款——甲公司                  210 000
    贷：主营业务收入——商品房销售收入      700 000
（3）发生销售退回和折让时，应依据销售不动产发票记账联（红字），若甲公司已付清
房款，发生销售退回或折让需退甲公司购房款的，还应附退款证明进行账务处理：
退回的一套商品房，应冲减主营业务收入：
冲减的主营业务收入=2 000×70=140 000（元）
销售折让金额=（2 000×3%）×280=16 800（元）
销售退回和折让总计=140 000+16 800=156 800（元）
借：主营业务收入——商品房销售收入   156 800
贷：应收账款——甲公司               156 800
同时应冲减退回商品房的主营业成本。
3.面积差的会计处理
根据《房产测绘管理办法》，申请办理商品房产权初始登记时，需要委托房产测绘单位
进行房产测绘，商品房实测面积可能大于也可能小于销售合同面积。实测面积大于销售合同面积时，房地产开发企业向承购人收取面积差价，并向承购人就差价补开发票，借记“银行存款”、“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户；实测面积小于销售合同面积时，房地产开发企业应退回多交的房款，开具红字冲销发票，借记“主营业务收入”账户，贷记“银行存款”、“库存现金”、“应付账款”账户等。收取的面积差价应并入当期收入缴纳各项税费，支付的面积差价应冲减当期收入应交的各项税费。
【例5-14】致远地产公司已销售的商品房有18套商品房存在的面积差，其中应向承购人收取的面积差价为15万元，应向承购人退回的面积差价为9万元。东方公司应进行如下账务处理：
（1）收取面积差价，依据销售不动产发票联、收款证明进行账务处理：
借：银行存款                         150 000
    贷：主营业务收入                     150 000
（2）支付面积差价，依据销售不动产发票记账联（红字）、付款证明进行账务处理：
借：主营业务收入                      90 000
    贷：银行存款                          90 000

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宁静致远

偿债能力比率              
                        
　       资产管理效果析

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2011-4-2 15:12 编辑 ]

eden_mc4

继续期待，谢谢

清风明月2

我们期待老师有更好的书籍出来，谢谢了

宁静致远

谢谢您的鼓励。《实战派房地产全称纳税筹划》也在酝酿之中，半年后出稿。

清空

无意中进入这个网站，一路跟随您的帖子走到这里，“清空”从相识的今日起好好跟老师学习来了，敬请赐教，感谢您的辛勤付出，呈现给我们这么高质量的帖子，再次感谢！