地下室的容积率问题

yrmxs

1、地下室、人防工程、地下车库计入容积率与不计入容积率对销售、会计成本归集等有哪些不同的影响？

2、据说地下车库因不计入容积率不分摊土地成本，那么其他成本（建筑安装工程、基础设施费、前期工程费等）应该也不分摊？

hfcimc

学习了

黑土

3楼老师说的很到位，心中疑惑基本消除了，谢谢

shj19780310

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tienan2002

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cchyin

地下车位、车库、地下室等既然有收入，就因该分摊相应成本。只是土地成本这块是否分摊、如何分摊争议较多。个人觉得普通房地产开发在做成本核算时，土地成本不计入地下部分，但应独立核算地下建筑成本，再按照收入-成本配比原则，将地下建筑成本在不出现巨亏巨利的前提下合理分配给地上、地下各产品。
容积率本身就是说的地上部分的建筑面积比用地面积，与地下室、车库面积无关，其直接影响的是地上产品的土地成本占比。目前各开发商的单平米建筑成本基本能够估算个八九不离十，其他影响成本的两个主要因素就是财务成本和土地成本。容积率越大，建造的产品越多，单位成本中土地成本的比例越小，但容积率过大也会影响开发产品的整体品质和舒适度，从而影响售价和去化速度，导致销售周期变长，加大财务成本、销售费用和管理费用。容积率首先取决于政府的规划指标，在规划指标范围内开发商会根据市场情况，在货值和去化周期、成本等方面权衡收益，来判断和决策做什么样的产品。
地下部分一般来说都是符合规划指标就行了，能少建就少建。

银河飞雪

地下室的土地成本分摊有许多不同的观点，在会计处理时建议按照售价-营业税金了保留成本，以不出现减值为标准。