什么是REITS，最近有文提及

财务匪兵

REITS

REITS是房地产投资信托基金，集合信托投资计划也主要是投资于房地产，都可以理解为房地产金融产品，两者都属于信托行为。信托投资公司在产品中占有重要的法律主体地位，这是这两个金融产品的相似或相同之处，但是，两个产品之间，却存在着本质的区别。

首先，REITS是信托投资行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITS所投资的不动产，是权益买卖行为；而目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。

其次，REITS具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易但没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。

第三，REITS发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离，并且REITS设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。

第四，收益途径和收益方式的区别：REITS的收益途径主要来源于REITS持有不动产的出租收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。也就是说，开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益，而一旦开发商偿还不出本息，信托持有人却要承担风险，因而，收益与风险是不对称的。

第五，还有更为深层次的区别是：REITS与股票相似。股票作为资本市场的交易工具，是庞大的资本市场的浓缩，是资本市场资源配置的表现终端，是全球产业进步、产业重组和产业整合的钥匙。而REITS则相当于是房地产的资本市场终端，房地产行业整合与资源配置的工具。而信托计划却完全不具备这样的能力。

REITs并非只能投资物业

　　根据REITs资金投向的不同，可以分为三大类。一是资产类（Equity），投资并拥有房地产，主要收入来源于房地产的租金，直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。资产类REITs受利率影响相对比较小，因为可以通过提高租金来提高其现金流量。

　　二是抵押类（Mortgage），投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS）的收益主要来源于房地产贷款的利息。通常抵押REITS的股息收益率比资产类REITs高，不过高风险意味着高收益。

　　三是混合类（Hybrid），它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托。混合类REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也拥有部分物业产权。

　　据统计，美国90%的REITs是从事资产类投资的。有的以地理区域为专长，如地区、州、都市的地产；有的专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产。有些REITs选择广泛的投资类型，还包括房地产、贷款类等众多产品。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业、办公地产的投资又占绝大部分。近年来，REITs受到欢迎，也出现了专门投资REITs的公司，即将自己手上的REITs再包装上市，概念类似组合基金。另外也有追踪道琼不动产指数的REITsETF，专门投资在与不动产投资信托相关的产业上。

　　REITs的息率多少才算合理

　　在海外，一般认为，REITs的正常回报率在7%到8%之间，但这个水平会随着利率变动和房地产行情涨跌而受影响。据美国不动产投资信托协会统计，去年由于房地产增值，REITs挂牌报酬率一度高达19%。随着美联储不断升息，对美国REITs也造成了一定冲击。业内人士分析指出，10年期国债的收益率上升幅度只有超过150个基点，即接近6%的水平，才有可能对REITs整体产生比较负面的冲击。现在美国REITs市场平均股息率为4.5%左右，故依然拥有大量稳定的支持者。

　　海外MBS的收益率水平如何美国是资产证券化最发达的国家。2004年美国债券市场未清偿余额中，资产支持证券（ABS）为1.8万亿美元，国债为3.9万亿美元，MBS则高达5.4万亿美元。2003年，ABS发行量为4891亿美元，国债发行量为7452亿美元，也远远低于MBS发行量3.2万亿美元。美国市场上的MBS收益率一般高于国债，但低于企业债券。例如美国10年期公债的收益率在4%左右，30年期抵押债券收益率在5%左右，20年以上长期公司债券收益率在6%~8%左右。

ＲＥＩＴｓ的投资特性

　　独特优势

　　ＲＥＩＴｓ具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，ＲＥＩＴｓ的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税和无最低投资要求；第三，ＲＥＩＴｓ按规定必须将９０％的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第四，在美国ＲＥＩＴｓ的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于ＲＥＩＴｓ股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的ＲＥＩＴｓ较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。

　　与其他金融资产的相关度

　　ＲＥＩＴｓ收益回报与其他金融资产的相关度较低，可以为资产组合提供资产分散的选择。从资产类ＲＥＩＴｓ收益与其他投资产品的相关系数（表５）可以看出，资产类ＲＥＩＴｓ与ＲＵＳＳＥＬＬ２０００的相关系数最高，与ＮＡＳＤＡＱ１００的相关系数最低；ＲＥＩＴｓ与其他投资产品的相关性在逐步降低，与ＮＡＳＤＡＱ１００的相关系数在七十年代是０．３４，到九十年代末降为０．０１。

　　投资的收益和风险

　　收益分析 ＲＥＩＴｓ的税收条件要求ＲＥＩＴｓ将９０％以上的收入用于分红；而且ＲＥＩＴｓ投资的资产必须是房地产。因此，ＲＥＩＴｓ的投资特性是高分红和适度成长。在有效的资产市场结构中，ＲＥＩＴｓ的投资特性表现为其投资总收益比高增长公司低，但比债券收益高。美国ＲＥＩＴｓ行业协会ＮＡＲＥＩＴ的研究比较了从２００２年到２００３年１１月各投资产品的收益状况（图２）。研究显示ＮＡＳＤＡＱ市场指数的收益最高，平均年收益率达到４６．７８％（２００３年）；ＲＥＩＴｓ的行业指数（ＮＡＲＥＩＴ Ｅｑｕｉｔｙ ＲＥＩＴｓ Ｉｎｄｅｘ）收益率为３３．８８％（２００３年），在大盘股和债券的收益率之间，基本上与小盘股的收益相同。值得注意的是，在２００２年股市全面下跌时，ＮＡＲＥＩＴ指数的收益率为５．２２％，比１０年期的国债收益率高。

　　与规模相似的小盘股比较，ＲＥＩＴｓ的分红比例要高出很多。ＲＥＩＴｓ在Ｒｕｓｓｅｌｌ ２０００小盘股指数中占６％的比重，在１９９５至２０００年中，ＲＥＩＴｓ的平均分红收益率为７．３％，是同期Ｒｕｓｓｅｌｌ ２０００中公司平均分红收益率的６倍。所有的ＲＥＩＴｓ都有分红，而相对应的Ｒｕｓｓｅｌｌ ２０００ 中，只有不到一半的公司有分红派息。

　　投资风险 ＲＥＩＴｓ作为投资产品有其自身的收益是和风险结构。在此，以收益的波动性来衡量ＲＥＩＴｓ的收益风险，ＲＥＩＴｓ的风险远低于ＮＡＳＤＡＱ指数，比标准普尔５００市场指数低大约３至４个百分点。

胡新强

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