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土地增值税总结 纳税人 | 征税范围 | 征税范围 | 税率 | 应纳税额计算 | 减免税 | 征收管理 | 土地增值税清算 | 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 | 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）
标准之三：转让房地产是否取得收入。 | 只对转让国有土地使用权的行为征税。
1出售征。（1）出售国有土地使用权（2）出售建筑物连同国有土地使用权（3）存量房地产买卖
2继承、符合条件的赠予，不属于征税范围
3房地产交换 单位换房，征；个人互换住房，可以免征。
4、以房地产投资、联营 不征。被投资方从事房地产开发，或者房地产企业以其建造的商品房投资。征。 5合作建房 自用免征；建成后转让，征
6企业兼并 被兼并企业转让到兼并企业 暂免
7代建房 不征（无权属转移）
8国家收回、征用房地产 不征
11见附件一 |
土地增值额=转让收入-扣除项目金额
土地增值税实行四级超率累进税率，是按增值额占扣除项目的比例分为
30％，40％，50％，60％。
具体见附件二。 | 增值额的收入：取得的各种收入。 增值额的扣除项目：1.对于新建房可扣除（1）取得土地使用权所支付的金额。包括地价款及国家统一规定缴纳的有关费用。（包括契税）
（2）房地产开发成本。附件三。
（3）房地产开发费用。附件四
A纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明，其房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5％以内。B纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或以不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10％以内
注意：(利息超过上浮幅度的部分不扣；二是超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不扣）
（4）转让房地产有关的税金，是营业税、城建税和教育费附加、印花税（房企含在管理费）、契税（含在开发成本或固定资产）
（5）从事房地产开发的纳税人可按【（1）+（2）】×20% 加扣；取得土地使用权，未开发既转让的，无20%加计扣除。
2销售存量房地产，即销售旧房（1）旧房及建筑物的评估价格=由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价×成新度折扣率
（2）能提供已付地价款的凭据的（含国家统一规定的费用），可扣除
（3）转让过程中交纳的税金（三税一费） （4）评估费（不含因隐瞒虚报成交价格导致的评估费） | 1对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征。超过20%的，全征。
2对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征。
3对居民个人转让住房：免征。 | 一、纳税义务发生时间：一、申报时间：为纳税人签订房地产转让合同后的7天内。
纳税地点：房地产所在地主管税务机关。 | 土地增值税的清算条件
1.符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。 |
附件一:土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。国税函[2007]645号 附件二： 级数 | 增值额与扣除项目金额的比率 | 税率 | 速算扣除系数 | 1 | 不超过50%的部分 | 30 | 0 | 2 | 超过50%至100%的部分 | 40 | 5 | 3 | 超过100%至200%的部分 | 50 | 15 | 4 | 超过200%的部分 | 60 | 35 |
注：房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 附件三：房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿款、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 1、土地征用及拆迁补偿款：包括土地征用费、征地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 2、前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。 3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑工程安装费。 4、基础设施建设费。包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用。包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销等。 企业营销设施建造费计入 所得税开发成本中的开发间接费用。而在计算土地增值税时，项目营销设施系利用开发产品、公共配套设施（如会所），则相应的建造成本应视同开发产品、公共配套设施按规定在计算土地增值税前予以扣除，且可以加计20%；但如果该营销设施系专门建造用于项目营销且最终未出售留作自用或自行拆除，则不得在土地增值税税前扣除。 附件四：房地产开发费是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。 附件五：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。财税字[1995]048号 附件六：企业转让旧房及建筑物，缴纳的土地增值税 答：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一项“取得土地使用权所支付的金额”、第三项“新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格”规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 备注：
土地增值税征收率=土地增值税/收入*100％
毛利率=（收入-土地及开发成本）/收入*100％ 一、海南省土地增值税核定征收率％（见海南省地税局2011年第1号公告） 销售时间 | 海口市 | 三亚市 | 中部地区 | 其他市县 | 2006年12月31日以前 | 3 | 4 | 2 | 2 | 2007年至2008年 | 7 | 7 | 6 | 6 | 2009年以后 | 普通住房 | 9 | 9 | 6 | 9 | 非普通住宅 | 11 | 11 | 7 | 11 | 别墅、商业房 | 12 | 12 | 8 | 12 |
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二、土地增值税征收率对应的毛利率（假定利息支出选择按比例扣除）毛利率 | 增值率 | 税率 | 土地增值税征收率 | 32.44 | 7.15 | 30 | 2 | 35 | 11.11 | 30 | 3 | 37.56 | 15.38 | 30 | 4 | 42.70 | 25.02 | 30 | 6 | 45.26 | 30.44 | 30 | 7 | 47.82 | 36.36 | 30 | 8 | 51.24 | 45.16 | 30 | 9 | 54.66 | 55.18 | 40 | 11 | 56.36 | 60.69 | 40 | 12 | 60 | 73.91 | 40 | 14.13 | 65 | 96.08 | 40 | 17.05 | 70 | 124.72 | 50 | 21.08 |
三、启示
当实际毛利率大于适用核定征收率对应的毛利率，企业可选择核定征收。 海南省地方税务局公告 2012年第3号 海南省地方税务局 关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告 为进一步加强土地增值税清算，规范核定征收工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）等有关税收法律、行政法规的规定，结合我省实际情况，调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法，现公告如下： 一、核定征收条件 在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，主管税务机关可实行核定征收方式征收土地增值税： （一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的； （五）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。 二、核定征收率 对纳税人开发的房地产项目，按照单个清算项目已售建筑面积的销售均价确定核定征收率，具体如下： （一）销售均价未超过8，000元/㎡的，核定征收率为5%； （二）销售均价超过8，000元/㎡、未超过10，000元/㎡的，核定征收率为6%； （三）销售均价超过10，000元/㎡、未超过20，000元/㎡的，核定征收率为8%； （四）销售均价超过20，000元/㎡、未超过30，000元/㎡的，核定征收率为11%； （五）销售均价超过30，000元/㎡的，核定征收率为13%. 三、销售均价的计算 销售均价=房产销售总收入÷已售总建筑面积 房产销售总收入按房产实际销售价格确认。对视同销售的房产或销售价格明显偏低且无正当理由的房产，按税务机关核定的销售价格确认。 已售总建筑面积按经房管部门确定的房产实际测绘面积确认。销售合同所载房产面积与房产实际测绘面积不一致的，按房产实际测绘面积予以调整。 四、核定征收清算应补缴税款的计算 应交土地增值税税款=房产销售总收入×适用核定征收率 应补缴土地增值税税款=核定应交土地增值税税款－已预缴土地增值税税款 纳税人分期开发或者同时开发多个房地产项目的，应分别按每个清算项目的销售均价，确定适用核定征收率，计算应交税款及应补缴税款。 五、直接转让土地使用权的，不适用本公告的规定。 六、土地增值税核定征收工作由各市县（区）主管税务机关负责，按以下程序进行： （一）向纳税人出具核定征收的税务事项告知书； （二）组织有关人员进行核定征收核查； （三）出具核定征收意见报告； （四）主管税务机关审核合议； （五）出具核定征收通知书，下发执行。 各市县（区）地方税务局可根据本公告的规定，结合本地实际情况，制定具体执行措施。 七、以核定征收方式清算后剩余房产的处理 纳税人实行核定征收方式清算后再销售所剩余房产的，应在发生销售房产行为的次月15日内，按当期销售房产的销售均价确定适用核定征收率，计算土地增值税税款并申报缴纳，其计算公式如下： 当期销售均价=当期房产销售收入÷当期已售建筑面积 当期应交土地增值税税款=当期房产销售收入×适用核定征收率 本公告下发前，税务机关已按原核定征收方式，进行土地增值税清算的房地产开发项目，在本公告下发后，再销售所剩余房产所取得的收入，依照本条规定处理。 八、对符合本公告第一条第（二）、（五）项规定情形之一的纳税人，予以核定征收清算后，税务稽查发现纳税人设置账簿，可以确定转让收入和扣除项目金额，并查出应交税款超过核定征收税款的，应补缴其少缴的土地增值税税款。 九、本公告自2012年5月1日起执行。本公告下发前，税务机关已作清算结论的，不再按本公告规定予以调整；已受理土地增值税清算申报的房地产开发项目，税务机关在审核过程中发现纳税人存在本公告第一条第（一）、（二）、（三）项规定情形之一的，在未出具清算结论前，可按本公告规定的核定征收方式进行清算，其他情形按查账征收方式进行清算。 《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告》（2011年第5号），及《海南省地方税务局关于调整三亚地区房地产开发项目土地增值税核定征收率问题的公告》（2011年第14号）同时废止。 特此公告 二〇一二年四月二十八日
海南省地方税务局 解读《关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》 日期： 2012-05-10 2012年4月28日，海南省《关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局公告2012年第3号，下称《公告》）公布，自2012年5月1日起执行。 一、调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的必要性 我省于2011年7月8日发布《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告》（海南省地方税务局公告2011年第5号），采取区分地区、房产类型、房产销售年度的方式设置核定征收率，进行核定征收，促进了土地增值税清算工作。由于房地产市场变化多端，不同地区的房产销售价格起伏较大，按地区设置核定征收率的方式，不能真实反映房产销售价格变化的实际税负。同时，根据不同房产类型、各年度房产销售情况进行核定征收过程中，难以界定房产类型、确定各年度的实际收入，存在着计算复杂、操作不便、带来一定的执法风险等。 因此，有必要根据房地产市场发展变化，结合房地产开发项目的成本收入核算方法及税收征管需要，重新调整核定征收办法，按单个清算项目已售建筑面积的销售均价确定核定征收率，简化征收方式，提高清算效率。 二、调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的依据 一是根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第三十四条的规定，列举了可以进行核定征收的情形。二是按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）提出 “核定征收率原则上不得低于5%”的要求，设置最低核定征收率。三是在测算不同销售均价房地产开发项目的税负水平基础上，参照我省不同地区各类房产售价与实际增值水平情况，按销售均价高低，设置具体核定征收率。四是依据简便易行的原则制定核定征收办法。 三、调整核定征收办法的主要内容 （一）核定征收率的确定 按单个清算项目的销售均价高低，分档设置差别核定征收率。按8，000元/㎡以下、8，000元/㎡～10，000元/㎡、10，000元/㎡～20，000元/㎡、20，000元/㎡～30，000元/㎡划分为五个档次，核定征收率对应设定为5%、6%、8%、11%、13%。 单个清算项目是指根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发[2009]187号）第一条规定的清算单位。 《公告》第二条所列五级核定征收率，每级“销售均价未超过××××元/㎡”的销售均价，均包括本数。 （二）房产销售总收入和已售总建筑面积的确认 1.房产销售总收入按房产实际销售价格确认。对视同销售的房产或销售价格明显偏低且无正当理由的房产，按税务机关核定的销售价格确认。 房产实际销售价格包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 视同销售的房产是指《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十九条第（一）项规定所列举的，用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等发生所有权转移的房产。 2.已售总建筑面积按经房管部门确定的房产实际测绘面积确认。销售合同所载房产面积与房产实际测绘面积不一致的，按房产实际测绘面积予以调整。 房产实际测绘面积是指在房管部门办理房产证时所依据的房产测绘面积。 （三）调整前税务机关已受理清算的房地产开发项目的衔接 1.《公告》下发前，税务机关已作清算结论的，不再按本公告规定予以调整。 2.《公告》下发前，税务机关已按核定征收方式进行土地增值税清算审核的房地产开发项目，在未出具清算结论前，应按本公告规定予以调整。 3.《公告》下发前，税务机关已受理土地增值税清算申报的房地产开发项目，在审核过程中发现纳税人存在本《公告》第一条第（一）、（二）、（三）项规定情形之一的，在未出具清算结论前，可按《公告》规定的核定征收方式进行清算，其他情形按查账征收方式进行清算。 （四）核定征收方式清算后剩余房产的处理 1.纳税人实行核定征收方式清算后再销售所剩余房产的，应在发生销售房产行为的次月15日内，申报缴纳土地增值税。 纳税人应按当期取得的销售收入和销售建筑面积，计算当期销售均价，确定适用核定征收率，据以计算当期应交土地增值税税款。 2.对在《公告》下发前已进行核定征收的房地产项目，在《公告》下发后，其再销售所剩余房产取得的收入，也依照上述方式规定处理。 四、核定征收特别情形的规定 对纳税人符合擅自销毁账簿、拒不提供纳税资料，或符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算情形之一的，特别规定了主管税务机关予以核定征收清算后，税务稽查部门发现纳税人设置账簿，可以确定转让收入和扣除项目金额，并查出应交税款超过核定征收税款的，应补缴其少缴的土地增值税税款。 对符合上述情形的纳税人制定特别规定，一是体现税收公平原则，为纳税人营造良好的税收环境；二是促进纳税人依法诚信纳税，提高纳税遵循度；三是维护税法的严肃性，保证税收足额入库。
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发表于 2014-11-27 12:05:29
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发表于 2014-11-27 13:39:05
