合同控税的核心思想：合同与账务匹配

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合同控税的核心思想：合同与账务相匹配

作者：中国财税培训师 肖太寿博士

     企业账务和税务处理与合同不匹配时导致企业税收风险的主要原因之一。作为企业的财务部门在进行账务处理时，一定要查看合同，根据合同付款、根据合同开具发票，根据合同进行账务处理，否则企业的账务中往往存在涉税风险。实践会计和税务处理过程中，企业的账务和税务处理往往是由合同中的某些约定条款决定的，也就是说，企业的财务会计人员在对每一笔经济业务进行会计核算和账务处理时，必须依据合同中的约定。如果企业的账务处理与合同的约定不匹配，则账务处理要么出现错账，要么出现假账。为了规避企业的财务和税务风险，企业的财务管理层必须高度重视企业账务处理和税务处理与合同约定条款的匹配性。下面就合同中的某些约定条款与账务处理保持一致性问题，笔者通过实践工作中总结和梳理的一些案例进行分析。
[案例分析：某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账税处理分析]
   （1）案情介绍
   房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定如下几种情况：
    ①在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
    ②在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。
    ③在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目的拆迁补偿支出。
    ④在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。
    ⑤在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。
    ⑥在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。
    请分析这3000万元的财务和税务处理。
   （2）账务处理
    本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给予的土地返还款的用途进行了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”的原理，房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进行不同的账务处理，否则会有税收风险。有鉴于此，本案例中的账务处理如下：
    ①合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的账务处理（单位：万元）。
    土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如下：
收到返还款时：
借：银行存款            3000
   贷：预收账款         3000
借：营业税金及附加      165
   贷：银行存款         165
完工结转收入时：
借：预收账款：           3000
   贷：主营业务收入     3000
    ②合同约定第二种情况：土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的账务处理（单位：万元）。
    土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。
收到土地返还款时：
借：银行存款               3000
     贷：其它应付款        3000
代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时：
借：其它应付款 ——被拆迁户            1500
     其它应付款——拆迁公司             1000
     贷：银行存款                       2500
同时，借：其它应付款                   500
        贷：其它业务收入               500
     ③合同约定第三种情况：土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理（单位：万元）。
     根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。  
因此，土地返还款用于拆迁补偿支出的账务处理如下：
借：银行存款                       3000
    贷：开发成本——拆迁补偿费     3000
    ④合同约定第四种情况：土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的账务处理（单位：万元）。
收到返还款时：
借：银行存款            3000
    贷：专项应付款      3000
支付建筑企业工程款时：
借：专项应付款          3000
   贷：银行存款         3000
    如果支付建筑工程款后还有剩余的“专项应付款”，则应把剩余的“专项应付款”结转到“营业外收入”。
    ⑤合同约定第五种情况：土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的账务处理（单位：万元）。
公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。公共配套设施是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担，而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。
    如果协议约定土地返还款用于项目内开发企业自行承担，且产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪、会所、物业管理场所等基础设施工程支出，则此业务的账务处理有两种情况：
    第一种是将收到的财政返还的土地出让金冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”，例如《大连市地税局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定：“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目”。《青岛市地税局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”。 根据以上规定，大连和青岛市发生以上案例中的情况，其账务处理如下：
借：银行存款                                   3000
    贷：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费     3000
    第二种情况是将收到的财政返还的土地出让金视同房地产开发企业取得政府补贴处理，不征收营业税，则其账务处理如下：
借：银行存款          3000
    贷：营业外收入    3000
    如果协议约定土地返还款用于项目内电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施、派出所、学校和医院等，并要进行移交给政府和有关单位的，则视同为由政府出资购买全部或部分公共配套设施。对房地产开发企业税，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。基于此规定，如果协议约定土地返还款用于项目内电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施、派出所、学校和医院等，并要进行移交给政府和有关单位的账务处理如下：
借：银行存款                     3000
    贷：其他业务收入             3000
    ⑥合同约定第六种情况：土地返还款用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴或政府补助的账务处理（单位：万元）。
    在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等，其账务处理如下：
借：银行存款             3000
贷：营业外收入     3000
   （3）税务处理
    ①合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的税务处理。
    土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。土地返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万元计算缴纳营业税、土地增值税、企业所得税和契税。
     ②合同约定第二种情况：土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的税务处理。
     目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税” 。本案例返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。代理支付动迁补偿款差额，应按服务业--代理业征收营业税75万元[（2000-1500）×5%] 。根据[中华人民共和国土地增值税暂行条例]第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及[中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则]第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。本案例，企业取得的返还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。土地返还款3000万元中，用于提供建筑物拆除，平整土地劳务和代理支付的拆迁补偿款共2500万元准于土地增值税前进行扣除，代理收入500万元缴纳企业所得税。
    ③合同约定第三种情况：土地返还款用于拆迁补偿支出的税务处理。
    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条的规定，政府给予房地产企业的土地返还款3000万元，专门用于拆迁补偿款补助的不作为土地增值税征税收入，要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。
     ④合同约定第四种情况：土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的税务处理。
     目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中，一些房地产开发企业先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。因此，很多政府部门在招、拍、挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。其中土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的实质是房地产企业代替或代理政府从事红线之外的基础设施建设，没有产生税收义务行为。因此，本案例中企业取得的土地返还款3000万用于红线之外建设基础设施，在“专项应付款”中核算，不缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。
    ⑤合同约定第五种情况：土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的税务处理。如果协议约定土地返还款用于项目内开发企业自行承担，且产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪、会所、物业管理场所等基础设施工程支出，则此业务的税务处理有两种情况：
     第一种是将收到的财政返还土地出让金冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。这种账务处理主要在个别地方，如大连和青岛市执行。基于这种账务处理，本案例中房地产收到的3000万土地返还款的税务处理是，应从开发成本中进行扣除，实质是要缴纳企业所得税，房地产企业要多缴纳土地增值税。
     第二种情况是将收到的财政返还的土地出让金视同房地产开发企业取得政府补贴处理，不征收营业税，只征收企业所得税，不征收土地增值税。
如果协议约定土地返还款用于项目内电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施、派出所、学校和医院等，并要进行移交给政府和有关单位的，则视同为由政府出资购买全部或部分公共配套设施。对房地产开发企业税，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。本案例中土地返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税（3000×5%）150万元、土地增值税和企业所得税。
    ⑥合同约定第六种情况：土地返还款用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴或政府补助的税务处理。本案例中的土地返还款3000万元不征营业税和土地增值税，但要缴纳企业所得税。

燕岛秋湖

学习和回复

shj19780310

好贴，学习了

sam403

学习了。。。。

jbzheng

好好拜读

fangcaoqiqi

学习中！

前程992403

肖博士讲解的太到位了

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具体、实用、清楚、详细、完整。

liuliu1800

讲解的很详细，学习了。感谢