退还土地，房地产公司账务如何处理

Q群实录

麻烦各位高手帮我看下，我司于2010年购买一块土地，但到今天都没有办下土地证，当初付土地款为3000万元，经过协商现在退还土地款，为了补偿我司这几年的付出，对方公司退还3400万元的款，我司从2010年到现在共支出规划设计费为150万元，支出管理费用为50万元，多退款的土地款要怎么做分录，然后多出去的款项要交税吗？？要交哪几种税？先谢谢各位啊

漂流部落

学习一下

漂流部落

收入肯定要补交税款的，包括营业税及附加，土地增值税、企业所得税等。供参考

冰冰

扣掉支出的200万元，还有200万做进营业外收入？那缴所得税

日升

学习了

LJL51618

我认为多退回400万扣除规划设计费150万元，剩余直接进营业外收入

sdmcljg

由于土地证未办理，根据相关法律法规推断贵公司应该是不存在实质性开发问题，这排除转让工程项目的嫌疑，（如果未批先建的就考虑是转让地上建筑物或构建物）只能是退还土地，按照原会计分录冲平即可，退还3400万元与付款3000万元作为近3年的经济补偿，这可以在协议中明确，作为合同违约金和赔偿金处理，这样对于400万元的差额可以确认营业外收入而不必缴纳税金（需要与税务局沟通，各地执行政策口径有差异的），对于规划设计费管理费等200万元作为开发损失可以扣除。（与税局沟通一下基本问题不大），总之，此问题依据国税总局2009年第31号文处理。与税局沟通时一定要有理有据，有政策法规的支持。如何办看财务负责人的协调能力了。仅供参考。

sdmcljg

sdmcljg 发表于 2013-3-20 07:26
由于土地证未办理，根据相关法律法规推断贵公司应该是不存在实质性开发问题，这排除转让工程项目的嫌疑，（ ...

补充以下：差额400万元不需缴纳税金是指营业税金及附加，企业所得税暂不考虑。计入营业外收入合并纳税的。本案例中实质是仅对400万元-200万元费用=200万元缴纳企业所得税而已。

塞外愚翁

1.按借款处理，收到的3400减除3200的余额确认为利息；这样要取得利息发票，要纳税的；
2.收到的3400减除3200的与额按违约金或赔偿款处理，计入营业外收入。

根据合同的签订及未交付土地的证明，按违约金处理更恰当一点。

我稻草人

差额计入营业外收入缴纳所得税。