[转贴] 地价、土地出让金及政府土地收益 [复制链接]

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[LV.10]以坛为家III

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发表于 2013-1-18 16:53:53 |只看该作者 |倒序浏览

由于对土地理论理解的不一致和历史的原因，涉及有关土地价值的几个概念不清、定义不明一直是土地管理工作的误区，直接影响了国土资源管理工作和国家政策的正确实施，也成为某些人钻国家的政策空子的一种手段。同时，土地价值得不到正确的体现，影响政府决策。

涉及土地资产属性的概念主要有：地价（包括基准地价、标定地价等）、土地出让金、政府土地收益、土地使用权有偿使用费、土地租金、新增建设用地有偿使用费、场地使用费、土地使用费、土地有关“税”。以下结合国家和山东省的法规规章，谈一谈自己对地价、出让金（含政府土地收益）协议出让最低价的理解。

应该说对土地出让金的理解不同时期、不同的地方是不一样的。这也是争议最多、最混乱的一个概念。

如国家土地管理局令《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年3月8日）第26条“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％；北京市在实施办法中出让土地使用权的基准地价“由出让金、基础设施配套建设费用及土地开发的其他费用等因素构成。”深圳经济特区土地使用权出让办法中土地使用权出让是指“深圳市规划国土局将深圳经济特区范围内的国有土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，通过法定的出让方式，供土地使用者开发、利用、经营，由土地使用者向规划国土局支付地价款的行为。”地价款包括“土地使用权出让金、市政配套设施费用、土地开发费”。《山东省实施中华人民共和国土地管理法办法》第35条：“以划拨方式取得的土地使用权需要抵押的，应当先进行地价评估，由县级以上人民政府土地行政主管部门核定土地出让金，抵押所担保的债务不得超过扣除出让金后的土地价值。在实现抵押权时，应当从土地使用权拍卖或者转让所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金款额后，抵押权人方可依法受让。”显然上述对土地出让金的解释和理解并不是土地的价值（地价）的全部。可以理解为地价内涵的一部分或政府土地收益。

土地出让金到底是什么？

有关土地使用权出让，法律上最权威的定义是《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条的规定：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》指出：土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。支付了全部土地使用权出让金后就可以领取土地使用权证，说明土地出让金是土地价格的全部，而不是其中的一部分。其中的“土地使用权”是国家完整掌握的权能，也不能理解为其中的一部分。

在2000年以后的国土资源部和省国土资源厅文件中对土地出让金概念也有了较明确的解释和一致的理解。中华人民共和国国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》（2003年8月1日）：“协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。低于最低价时国有土地使用权不得出让”；山东省国土资源厅《关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知》（鲁国土资发［2000］252号）：“土地评估价格的内涵包括征地或收回土地的补偿费、拆迁安置费、耕地开垦费、耕地占用税、城市配套费和综合开发费、投资利润和利息、政府土地收益以及其他相关费用等。出让金包括政府收益和其他有关费用两部分，其中的有关费用是指土地行政主管部门代表政府征收（征用）土地是法规政策规定的需要支付的成本费用。”

从以上法规规定中我们可以看出地价的内涵应该与土地出让金是一致的，都是土地价值的量化。不同点在于出让金是在市场化（招牌挂方式）或国家意志（协议出让）前题下的政府确认地价。为规范政府土地出让行为、依法行政和廉政建设，国家出台了有关政策，这其中对出让金在基准地价、标定地价、土地成本价基础上做了许多限制，对出让金比例要求有所不同，但都体现了保证出让金不低于成本费用、有关税费和保证政府土地收益这个核心。

因此，笔者认为：土地出让金即是政府确认的、土地出让时由土地使用者向国家支付的的土地使用权价值金额。简单的说，土地出让时，政府确认的地价就是土地出让金，是政府具备完全处置权时，处置土地的收入。出让金无论在何种情况下都不得低于政府取得（收回）土地成本、政府收益和有关税费之和。

现在各地在用地过程中还存在由用地方与被用地方签订购买或补偿协议，土地管理部门办理用地审批的情况。当政府取得（收回）土地成本和有关税费由土地受让者（用地方）先期支付时，受让者只须缴纳政府土地收益。但政府土地收益在政策上有严格规定：不得低于评估地价的20％。当应交的20％政府土地收益少于新增建设用地有偿使用费时按照新增建设用地有偿使用费标准缴纳。

省国土厅《关于实施协议出让国有土地使用权最低限价管理的意见》以及国家土地管理局令《划拨土地使用权管理暂行办法》第26条 “土地使用权出让金最低不得低于标定地价的40％”是考虑了对原划拨土地使用者土地的投入回报。其中的“土地出让金”理解为“政府土地收益”更为妥当。

笔者建议：明确土地出让金概念，统一有关出让金、政府土地收益的政策要求，对原有的法规规定中容易造成歧义部分予以修正。

政府, 土地出让金, 收益