经营收入的核算 ---------------------------------------------------------------- 一、收入的概念及物业管理企业收入范围 (一)营业收入的概念 营业收入一般是指企业在生产经营过程中,由于销售商品、产品或提供劳务等收取的收入。物业管理企业的营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的收入。包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益
(二)营业收入的范围 分类: 物业产权人、使用人提供服务,为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、理所取得的收入,作为主营业务收入。 主营业务以外,从事交通运输、饮食服务、商业贸易等经营活动所取得的收入作为其它业务收入。
主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入,包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入,公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入,包括中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用房经营收入及无形资产转让收入等。
房屋中介代销手续费收入。物业管理企业在从事物业维修和服务的同时,受房地产开发商的委托,对其开发的房屋从事代理销售活动。在代销房屋过程中取得代销手续费。这种手续费收入,在物业企业称为房屋中介代销手续费收入。
无形资产转让收入。 固定资产的转让是指所有权的转让,其转让收益作营业外收入处理。无形资产转让形式即有所有权转让,也有使用权转让;有入帐的无形资产转让,也有末入帐的固定资产的转。因此会计上为简化核算,在无形资产转让时,均作为其他业务收入处理。
材料物资销售收入。是指物业管理企业将不需用的材料物资对外出售所取得的收入。
商业用房经营收入。是指物业管理企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提 供的商业用房,从事经营活动所取得的收入。
二、营业收入的确认 营业收入的确认应遵循实现原则,所谓实现原则是指企业在出售商品、产品或提供劳务时确认营业收入实现的原则。
以权责发生制为基础按实现原则确认营业收入必须同时满足两个基本条件:
其一,发出商品、产品或提供劳务,即与营业收入有关的交易形式已经发生,实现了商品所有权的转移;
其二,收到价款或取得收取价款的凭证,只有在同时具备上述两个基本条件时,才能确认营业收入的实现。
三、营业收入的核算
"营业收入"帐户核算的。核算的具体内容包括:物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。贷方登记实现的营业收入;借方登记营业收入的结转数;月末将当期发生的全部营业收入结转"本年利润"帐户后,期末没有余额。
营业收入 结转营业收入 营业收入
(一)物业管理收入的核算 物业管理收入又分为公共性服务收入、公众代办服务费收入和特约服务收入三部分。
1.公共性服务收入的核算 公共性服务是指为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。
(1) 公共性服务费价格的制订
1)管理、服务人员的工资和规定提取的福利费;
2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3)绿化服务费;
4)清洁卫生费;
5)保安费;
6)办公费;
7)物业管理单位固定资产折旧费;
8)法定税费。 序 号 | 项 目 | 金 额
[元/(月·m')〕 | 总费用比例
(%) | 1 | 工资、福利费 | 0.266 | 32.25 | 2 | 维 修 费 | 0.146 | 18.25 | 3 | 绿化管理费 | 0.04 | 5 | 4 | 清洁卫生费 | 0.08 | 10 | 5 | 保 安 费 | 0.01 | 1.25 | 6 | 办 公 费 | 0.13 | 16.25 | 7 | 折 旧 费 | 0.032 | 4 | 8 | 利 润 | 0.056 | 7 | 9 | 税 费 | 0.04 | 5 | 10 | 合 计 | 0.8 | 100 |
n
X= Σχ¡(ì=1.2,3,...., N)
i=1
其中:x=公共性服务收费标准,单位为元/(月·m²);
χi=各分项费用收费标准,单位为元/(月·m²);
i=分项项数
Σ=各项费用算术求和
某物业管理企业通过对每个分项经过详细计算,得出各个费用项目每平方米月金额 物业管理服务费测算表
Σχi=(0.266十0.146十0.04十0.08十0.01十0.13十0.032十0.056十0.04) 元/ (月 m')=0.8元/(月·m²)。
每平方米建筑面积为0。30元/(月·m²)。
则该小区物业管理应收服务费为0.8元-0.30元=0.5元。 公共性服务费是以房屋的建筑面积为计算依据的,
某套房屋建筑面积=该套房屋的"自用"面积×(1+各套房屋"公用"建筑面积应分摊的"公用"建筑面积的分摊率/该幢房屋"自用"建筑面积总和)
各套房屋"自用"建筑面积应分摊"公用"建筑面积分摊率=该幢房屋"公用"建筑面积 /该幢房屋"自用"建筑面积总和
某幢房屋建筑面积为5000M²。其中:各套房屋"自用"建筑面积总合为4000M²,"公用"建筑面积为1000M²,则分摊率为
各套房屋"自用"建筑面积应分摊的"公用"建筑面积的分摊率=1000/4000×100%=25%
某套出售房屋的"自用"建筑面积为80M²。则: 该套房屋建筑面积=80M²×(1十25%)=100 M²
上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为0.5元/(月·M²),则该套房屋业主每月应交公共性服务费为100m²×0.5元/(月·M²)=50 元/(月·M²)
(2)公共服务费收入的核算 两种收取方法:按月收取;定期预收,按规定可以6个月收取,分月度计算营业收入。
1)按月收取公共服务费时, 某物业管理企业收取1月份物业管理费,3号楼1门业主"自用"建筑面积l00m²,经"公用"建筑面积分摊后,计算公共性服务费的建筑面积为125m²。每月每平方米收费标准0.5元,则房屋业主当月公共性服务费为l00元。
借:现金 100
贷:主营业务收入--物业管理收入--公共服务费 100
2)定期预收。某物业管理企业收取l一6月份公共性服务费。10号楼2门业主"自用"建筑面积80计,经"公用"建筑面积分摊后,计算公共性服务费的建筑面积100m2,每月每平 方米收费标准0.5元,则房屋业主预付公共服务费360元。
借:现金 360
贷:预收帐款--10-2公共服务费 360
每月结转收入时,
借:预收帐款--10-2公共服务费 60
贷:主营业务收入--物业管理收入--公共服务费 60
2.公众代办服务费收入的核算 公众代办性服务费收入是指物业管理企业替物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤气 费、有线电视费、电话费等服务而收取的费用。
某物业管理企业2月份向各物业产权人、使用人代收缴自来水费8000元,电费24000元,煤气费26000元,按2%收取代办服务费1160元。
借:现金 59160
贷:主营业务收入--物业管理收入--代办服务费 1160
其他应付款--自来水公司 8000 --电业局 24000
-煤气公司 26000
以存款解缴各部门帐户时,
借:其他应付款--自来水公司 8000
--电业局 24000
--煤气公司 26000
贷:银行存款 58000
3.特约服务费收入核算
小区特约服务价目表 类 别 | 服务项目 | 收 费 | 备 注 | 家 务服务 | 小孩接送 | 3.00元/次 | 跨区另收费(行政区) | 照顾儿童 | 3.50元/h | 2-6岁儿童看护 | 买菜煮饭 | 5.00元/h | | 上门洗衣服 | 5.00元/h | 若手洗7.6元/h(1.5k8为1h) | 家具卫生 清洁 | 5.00元/h | 不包括特殊清洁品,洗地毯、打 蜡另计 | 清洗玻璃窗 | 2.50元/m2 | 包括钢窗、铝合金宙(不包清洗 窗帘布) | 清洗百叶窗 | 3.00元/m2 | 包括塑料、铝合金百叶窗 | 清洗抽油烟机 | 25.00元/次 | 若要整台拆卸清洗,加收10元 (排气扇同价) | 送煤气罐 | 5.00元/ | 跨区加收5元/h,上楼每层加收0.50 | 交电话费 | 3.00元/次 | | 其 他 | 面 议 | 代购搬运大件物品、安装电视线、水电维修、房屋装修 | 家教服务 | 家教(小学) | 6.00元/h | 代请 | (初中) | 7.00元/h | 代请 | (高中) | 8.00元/h | 代请 | 外语补习 | 11.00元/h | 代请 | 音乐、舞蹈、 美术补习 | 16.00元/h | 代请 | 方言教授 | 7.00元/h | 代请 | 专业补习 | 面 议 | 代请 | 其 他 | 面 议 | 代请 | 护理 服务 | 照顾病人 | 5.00元/h | 病危10.00元/h | 照顾孕产妇 | 8.00元/h | | 医院病床 | 30.00 /h | 24H看护 | 其 他 | 面 议 | 包括家庭医生、医疗咨询、专科治疗等 | 礼仪服务 | 礼品送递 | 10.00元/次 | 2.5k8/件,蛋糕和易碎品加收 8.00元/次。远途加收汽油费 | 其他服务 | 面 议 | | 组织区内住户旅游聚会等 |
某物业管理企业接受该管理区内5号楼二门特约委托接送小孩上学,每次3元,本月共接送40次,收取服务费80元,另有6号楼3门特约委托家具卫生清洁,收费5元/h,本月共提供服务12h,收特约服务费60元。根据收款凭证,作会计分录如下:
借:现金 140
贷:主营业务收入--物业管理收入--特约服务费 140
某物业管理企业接受3号楼2门l号业主委托对该套三室一厅房屋进行装修,按照业主装修要求,该工程承包者--房屋装修公司的预算额为35000元,物业管理企业按2%收取特约服务费700元,
借:现金 35700
贷:其他应付款--房屋装修公司 35000
营业收入--物业管理特约服务收入 700
该项工程在合同期间完工,业主验收满意,物业管理企业将装修费用支付装修公司时,
借:其它应付款--房屋装修公司 35000
贷:银行存款 35000
(二)物业经营收入的核算 某物业管理企业接受亿达房地产开发公司委托,代管10-5-2、10-5-l室房产,按照合同规定,每月收取这两套房管理服务费120元,同样向租住户收取房租,两套房共计每月180元。收到房租及管理费时,
借:现金 300
贷:营业收入--物业经营收入 300
某物业管理企业当月停车场收入7600元,网球场收入500元。
借:现金(银行存款) 8100
贷:营业收入--物业经营收入 8100
(三)物业大修收入的核算 某物业管理企业对辖区内煤气管道进行大修,共需支付给物业企业工程修理部4800元,经业主委员会审核同意。
借:长期应付款--共用设施维修基金 4800
贷:营业收入--物业大修收入 4800
长期应付款 营业收入 4800 4800
四、其他业务收人的核算
(一)房屋中介代销手续费收入的核算
某物业管理企业代亿达房地产公司销售房屋。本月销售房屋三套,金额640000元按规定收取中介手续费4920元。
借:现金(银行存款) 4920
贷:其它业务收入--房屋中介手续费 4920
现金 其他业务收入 4920 4920
(二)无形资产转让收入的核算
某物业管理企业有专利一项;现将专利转让,取得转让收入60 000元,款项存入银行。
借:银行存款 60000
贷:其他业务收入--无形资产转让 60000
(三)材料物资销售收入核算 某物业管理企业将积压的材料水泥10袋出售,每袋售价28元,收到现金。 借:现金 280
贷:其他业务收入--材料物资销售收入 280
(四)商业用房经营收入核算
1.美容美发、洗浴、照像等营业收入的核算。 营业日报表 项 目 | 单 价 | 人 数 | 金 额 | 备 注 | 一、理发收入 | | | | | 其中:男发 | 5 | 20 | 100 | | 女发 | | | | | 电烫 | | | | | 化烫 | 30 | 5 | 150 | | 二、美容 | | | | | 三、其它收入 | 20 | 10 | 200 | 烟油 | 营业收入合计 | | | 450 | |
某物业管理企业所属美容美发厅本月30日交来营业日报表连同现金450元。
借:现金 450
贷:其它业务收入--美容美发 450
2.洗染业经营收入的核算 日 期 | 顾 客 | 品 名 | 数量 | 收费
金额/元 | 加工种类 | 取物时间 | 干洗 | 水洗 | 上光 | 其它 | 11.30 | 刘岩 | 西裤 | 2 | 16.00 | | 16.00 | | | 12.4 | 11.30 | 王华 | 全毛西服 | 2 | 25.00 | 25.00 | | | | 12.4 | 11.30 | 丁晓 | 呢大衣 | 1 | 15.00 | 15.00 | | | | 12.4 | 11.30 | 李莉 | 皮茄克 | 1 | 30.00 | | | 30.00 | | 12.4 | 11.30 | 任哲 | 呢大衣 | 1 | 15.00 | 15.00 | | | | 12.4 | 11.30 | 刘明 | 西裤 | 2 | 16.00 | 16.00 | | | | 12.4 | 合计 | | | 117 | 71.00 | 16.00 | 30.00 | | |
某物业管理企业所属洗衣房本月30日交来现金l17元,连同营业日记帐簿,
借:现金 l17
贷:其他业务收入--洗衣房 l17
3.餐饮服务收入的核算 营业收入日报表 项 目 | 应收金额 | 实收金额 | 备 注 | 1.门市收入 | l 360 | 1360 | | 2.外卖收入 | 56 | 56 | | 合 计 | l 416 | 1416 | |
某物业管理企业所属环业餐厅本月30日,收款员将所收现金连同"营业收入日报表"交至财务部门,
借:现金 1416
贷:其他业务收入--餐厅 l416
小卖部营业收入的核算 款项类别 | 摘要 | 应交金额 | 实交金额 | 长款 | 短款 | 现金 | | 472 | 472 | | | 支票 | | 398 | 398 | | | 其它票据 | | | | | | 合计 | | 870 | 870 | | |
某物业管理企业所属小卖部本月30日,将本日销货款连同"缴款单"送交财会部门:
借:现金 472
银行存款 398
贷:其他业务收入--小卖部 870
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