【173号专题】土地增值税汇算清缴的斗争(原创，连载）

院田白水居士

产权未发生转移不需要缴纳土地增值税，车位的成本在计算土地增值税时也不得扣除。

宁静致远

第三天早上，来到李逵组长所在的办公室，看到没有水果了。于是安排公司美女出纳买点荔枝、圣女果、香蕉，买了几盒苏烟（我们这里算是较高档次的），由于有位女注税，我还安排买了木糖醇。别的不说，服务要周到啊！

宁静致远

稽核成本和费用由张良先生（带着个眼镜，文绉绉的）负责。七项成本一一核对，由于我们公司把财务费用资本化了，将利息支出作为开发成本-利息支出。不过国税函[2010]220号（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。我们的项目基本情况是这样子的：12万平方米，1.06容积率，分三期开发，三年开发完毕。一期是普通多层，二期普通多层，144平方米以上的3000平方米，商业房3000平方米。三期是小高层，单户大多超过144平方米。小区不大，户型不算多，论说清算起来比较简单。其实看似简单，从与税务所李逵等的交流看，任重道远啊.....

宁静致远

今天事儿少，再写一段。看似六项成本，土地增值税是按照成本分项进行清算的，并且把土地及拆迁补偿费还单独跳出来，我想可能突出“土地增值”税的缘故吧。六项成本的二级三级明细在此不用细说，对各位来说会计科目是小儿科了。关键是成本的归集和分配就应该注意了。因为计税成本对象的确定原则如下：
　　（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
　　（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
　　（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
　　（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
　　（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
　　（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
　　成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
　  企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。其他成本项目的分配法由企业自行确定。

    也就是说，成本的分配税法规定可以按照受益面积进行分配。各位注意了，可以按照受益面积啊。在这里大家要琢磨琢磨，是否应该和当地税务沟通下，采取最适合公司利益的分配方式。

榕榕

写得不错，成本分配是要好好琢磨琢磨

宁静致远

省城税务所的同志们住宿是自己找的地方，午饭我单位负责。虽然单位有个酒店，但是离办公室太远，于是我安排单位的会计陪着他们就近解决午饭问题。沂蒙辣子鸡店、全羊汤馆、饱口福饺子店、开口笑饺子店、顺风肥牛店都吃遍了。照顾好同志们，别饿着啊，服务要好，态度要和蔼，争论要讲政策，这是很重要的。

宁静致远

第四天了。坐在办公室无聊，出去叫上李逵等人到我们公司开发的秀水花园转转。秀水花园可是我市最高档的别墅社区了，占地400余亩，湖面150余亩。小桥流水，河边杨柳，湖中水鸟嬉戏，野鸭自由的游弋，水面蜻蜓翩翩飞舞，景观相当壮观！
一路上我们谈到了文学，想当年我的大学中文老师是位诗人，从不上书本，只讲诗，讲朦胧诗。讲舒婷、北岛、顾城、席慕容。作品有《致橡树》、《远和近》等。还聊到了余秋雨大师。我们又聊到了地产界任志强给富人盖房和潘石屹的信仰，谈到王石的爬山和冯仑的聪明。等等.....


你一会儿看我/一会儿看云/我觉得 /你看云时很近/看我时很远/  

黑夜给了我黑色的眼睛/我却用他寻找光明/...。这几首诗是我很喜欢的。不过我不大喜欢汪国真的诗，可在当时

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-7-28 10:41 编辑 ]

宁静致远

在当时相当的猛啊。我们又谈到散文，朱自清的、季羡林的、林清玄的。在如此美的环境，边走边聊，惬意得很。

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-7-23 15:23 编辑 ]

宁静致远

季羡林和李逵是聊城临清老乡。我最崇拜的国学大师就是季羡林和南怀瑾。季羡林的《留德十年》、《牛棚杂记》是我比较喜欢的，南怀瑾的《历史的经验》和《论语别裁》也是我很欣赏的。有时也真想到南怀瑾在太湖的大讲堂听课，听听老人家高深的国学和淡定的为人。这时想起了季羡林留德10年，想起了给他打字的那个美丽女孩，是麦伊尔家的女儿，后来季羡林去找过她却没有找到。听说那女孩一生未嫁，至今保存着那台为季羡林打字的老式打字机。多么浪漫的一段恋情！

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-7-28 10:37 编辑 ]

宁静致远

扯远了，回来吧。期间费用比较好算，不过有些费用需要调整。财务费用已经明确，按照1+2的5%扣除，可是管理费用中有的应该属于期间费用啊，可得调出来啊，可以加扣20%的。我是这样答疑的：

相关项目能否作为土地增值税前扣除项目，与会计上计入哪个科目无关，公司开发部、工程预算部、技术部人员工资能否扣除，应按上述土地增值税的规定扣除。我们理解，如果三个部门是专为该开项目而成立，职能即为直接组织、管理开发项目，那发生的工资可以在计算土地增值税时扣除；否则应作为企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，不得在计算土地增值税时申报扣除。

怎么样？李奎同志！我说的有道理吧。你可以把开发间接费中的交际应酬费抠出来，我就可以把管理费用中应计入开发间接费的项目列进去啊，特别是工程部司机的工资油料及车辆折旧。

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-7-23 15:41 编辑 ]