【173号专题】土地增值税汇算清缴的斗争(原创，连载）

宁静致远

7、有关特定成本主体的费用归集。
我们有一栋商业房，两层的，由于销售时间较晚，价格较高。因为商业房属非普通住宅，如果和其他普通住宅按照建筑面积分摊基础设施费的化，增值率较大。但是有个特殊情况需要解释。当时的商业房位置是个水沟，需要填沙2米，同时商业用电量较大，为此公司单独加了箱式变，况且，为商业房单独修了一条路和建设一个停车场。我个人的观点是，这部分专为商业房增加的成本，即特定的成本可以轨归集到商业房中去，是合情合理的。[2009]91号《土地增值税清算管理规程》第二十一条第五条的规定：
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
我们的做法也有理可查的。

caoyaofx

支持你支持你！！！！

梯云纵

悄悄地顶了顶

hjm036

好好学习，天天向上。7.30

艾琳娜

真是了不起,楼主的业务水平已经达到炉火纯青的地步了!我还要好好不断努力学习!
谢谢楼主,期待您的下一篇斗争经历!

宁静致远

您过奖了！都是些基本税收知识，有些甚至刚靠上点边，只要大家用心，都会考虑到的。

黑丫

楼主辛苦了，谢谢给我们学习的机会。

wytxx521

谢谢楼主的分享,政策与实际结合的非常好,是个思维非常清晰的人才呀.

宁静致远

8、有关是否区分普通住宅和非普通住宅的问题。
一般情况下，分普通住宅与非普通住宅对房地产企业的土地增值税清算是有利的，但是有一种特殊情况，假设同一期楼盘，普通住宅开工早，销售早，价格低，增值额是负数。而同项目的高档住宅建设的晚，销售价格高，增值额很大。这种情况下是不是可以合并计算，不享受普通住宅的优惠政策（增值率20%以内免交）对公司有利呢？我是这样认为的：
  按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号文件的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
   但是按照《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（95）财税字第48号文件第十二条的规定，关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题：　　
　　对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。
    因此，根据上述政策规定，对普通住房单独核算增值额后，如果增值额小于零的情况下，可以直接冲减该项目其他商品房的增值额，以余额计算缴纳土地增值税。之所以可以直接冲减，原因很简单：上述政策规定，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受减免政策。既然普通住房单独计算后的增值额小于零，也就是普通住房没有享受减免，那么纳税人完全可以对既建普通标准住宅又搞其他房地产开发不分别核算，则小于零的部分也就可以名正言顺地被扣除。








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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-7-31 08:39 编辑 ]

涯思

很仰慕宁静致远老师您的学识和能力，我们什么时候才能达到您的这种高度呢。
我有几个疑惑：
1、项目开始时，如何能估计到非普通住宅的大体增值额呢。也就是确定具体的成本核算对象问题。是设整个一期为一个核算对象，还是在一期下面再细分一些具体的成本核算对象。
不知道非普通住宅将来的增值额，现在怎么确定成本核算对象对企业有利？
2 .能否整体核算（以一期为一个核算对象），在清算的时候，如果向您说的这种情况，就整体清算。如果分开对企业有利，再分开计算增值额？税务局能认可整体清算吗？（不分普通和非普通）。
3、为将来清算有利，在项目初始时如何确定具体的成本核算对象？

恳请老师在百忙之中给予指点。