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发表于 2011-10-11 09:12:56 |只看该作者 |正序浏览

海大师：只供真正高手看：一个合作开发房地产企业会计的苦恼

   佳居房地产开发公司业属于国有企业亏损累计达800万元，有一块土地但是没有资金开发，2009年和发财公司达成协议合作开发房地产项目，按5：5比例分配项目开发经营利润（即佳居公司出土地，发财公司投资金，以佳居公司为项目开发主体，不成立法人企业进行项目合作开发）。
   2009年发财公司依据协议通过银行转来第一笔投资款，佳居公司会计记入了“其他应付款-发财公司”账户中。
   发财公司会计有意见，认为：依据国税发[2009]31号文投资方取得该项目的营业利润应视同免税权益性投资的“股息、红利”。再依据双方协议“共担风险共享利润”精神，应该作为“实收资本”处理。
   佳居公司会计不同意，认为：“实收资本”账户应该以工商局登记文件为准，发财公司投入资金并没有通过工商局登记，再自己企业以前亏损严重，发财公司并不承担。所以不应该记入“实收资本”账户。
   发财公司会计没有再说什么了，只是淡淡一笑。
   之后发财公司依据协议通过银行转来是投资款累计600万元，佳居公司会计都记入了“其他应付款-发财公司”账户中。
2011年佳居公司项目开发销售完，完成当年清算后。经结算该项目税后营业利润1000万元，按协议应该分配给发财公司利润500万元（1000×50%=500）。
佳居公司会计犯愁了：
      1、应该给发财公司多少钱？是600+500万元还是600+100万元？
      2、给发财公司该项目营业利润500万元应该怎么处理？
   记入了“其他应付款-发财公司”账户的投资金600万元，作为负债还退给发财公司是没有任何会计和税收上的问题。但是该项目营业利润500万元，怎么进行账务处理成了问题：
      1、作为“应付股息”处理？自己公司“利润分配”账户只有200万元，怎么能分配出500万元？
      2、作为“营业外支出”处理？自己公司不能在税前扣除，则意味着自己企业本年所得额增加了500万元，多缴纳125万元的所得税。
      3、作为“账务费用”处理？应当要求发财公司开具借款费用发票，然而发财公司认为该项所得视同免税权益性投资的“股息、红利”，不需要开具发票。
此时佳居公司会计终于明白发财公司会计那“淡淡一笑”的含义了。。。。。。

同样发财公司会计依据国税发[2009]31号文“投资方取得该项目的营业利润应视同免税“股息、红利”处理”，到主管税务机关（省级）进行填写《企业所得税减免税备案表》备案审批时，居然被告之该项免税事项没有法理依据——因为《企业所得税法》将企业所得税减免税权力只授权给国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，并没有单独授权给国家税务总局来制订。

房地产, 合作, 会计, 开发