对土地增值税清算的政策建议

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土地增值税暂行条例第八条（一）项规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。财政部　国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。

湖北专员办通过对武汉市和咸宁市的11家房地产企业的调查发现，企业均没有对普通标准住宅和非普通标准住宅分开核算，但却享受了条例规定的免税优惠。税务部门及房地产开发企业认为:既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，销售收入可以分开核算，开发成本很难分开核算，只能在土地增值税清算时按合理的方法进行分摊。实际操作中一般是按照建筑面积对开发成本进行分摊。

考虑到普通住宅和非普通住宅存在于同一栋楼时，单位成本费用并无差别；而且房地产公司一般是将一栋或几栋楼作为一个标段进行招标，根据与承包商签订的合同及工程进度分次办理工程结算，不可能将一栋同时存在的普通住宅、非普通住宅和底部商铺分开办理工程结算，因此无法分开核算成本具有其客观原因。鉴于此，对土地增值税清算做出以下建议：

一是取消普通标准住宅的优惠政策。避免房地产企业在土地增值税清算时人为调节开发成本以满足税收优惠条件。这样政策上就不用规定将普通标准住宅和其他产品分开核算，既减轻纳税人的负担，也给税务部门清算减轻压力。

二是对土地增值税清算时点做适当调整，有利于税务部门和纳税人清算。目前要求对土地增值税清算的时点，企业都没有办理竣工决算，还有很多成本该取得的票据还未取得，成本不能完全确定，因此建议考虑行业的实际情况，适当延长清算时点。

三是改按销售收入的比例征收土地增值税。在目前房地产企业建安成本真实性不可靠的情况下，改按销售收入的比例征收此税，从税务部门来说可控性更高，能够抑制企业建安成本虚高问题。