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标题: 退还土地，房地产公司账务如何处理 [打印本页]

作者: Q群实录 时间: 2013-3-19 11:33
标题: 退还土地，房地产公司账务如何处理
麻烦各位高手帮我看下，我司于2010年购买一块土地，但到今天都没有办下土地证，当初付土地款为3000万元，经过协商现在退还土地款，为了补偿我司这几年的付出，对方公司退还3400万元的款，我司从2010年到现在共支出规划设计费为150万元，支出管理费用为50万元，多退款的土地款要怎么做分录，然后多出去的款项要交税吗？？要交哪几种税？先谢谢各位啊

作者: 漂流部落 时间: 2013-3-19 12:10
学习一下

作者: 漂流部落 时间: 2013-3-19 12:20
收入肯定要补交税款的，包括营业税及附加，土地增值税、企业所得税等。供参考

作者: 冰冰 时间: 2013-3-19 14:14
扣掉支出的200万元，还有200万做进营业外收入？那缴所得税

作者: 日升 时间: 2013-3-19 16:58
学习了

作者: LJL51618 时间: 2013-3-19 18:22
我认为多退回400万扣除规划设计费150万元，剩余直接进营业外收入

作者: sdmcljg 时间: 2013-3-20 07:26
由于土地证未办理，根据相关法律法规推断贵公司应该是不存在实质性开发问题，这排除转让工程项目的嫌疑，（如果未批先建的就考虑是转让地上建筑物或构建物）只能是退还土地，按照原会计分录冲平即可，退还3400万元与付款3000万元作为近3年的经济补偿，这可以在协议中明确，作为合同违约金和赔偿金处理，这样对于400万元的差额可以确认营业外收入而不必缴纳税金（需要与税务局沟通，各地执行政策口径有差异的），对于规划设计费管理费等200万元作为开发损失可以扣除。（与税局沟通一下基本问题不大），总之，此问题依据国税总局2009年第31号文处理。与税局沟通时一定要有理有据，有政策法规的支持。如何办看财务负责人的协调能力了。仅供参考。

作者: sdmcljg 时间: 2013-3-20 07:30

sdmcljg 发表于 2013-3-20 07:26
由于土地证未办理，根据相关法律法规推断贵公司应该是不存在实质性开发问题，这排除转让工程项目的嫌疑，（ ...

补充以下：差额400万元不需缴纳税金是指营业税金及附加，企业所得税暂不考虑。计入营业外收入合并纳税的。本案例中实质是仅对400万元-200万元费用=200万元缴纳企业所得税而已。

作者: 塞外愚翁 时间: 2013-3-20 08:12
1.按借款处理，收到的3400减除3200的余额确认为利息；这样要取得利息发票，要纳税的；
2.收到的3400减除3200的与额按违约金或赔偿款处理，计入营业外收入。

根据合同的签订及未交付土地的证明，按违约金处理更恰当一点。

作者: 我稻草人 时间: 2013-3-20 16:11
差额计入营业外收入缴纳所得税。

作者: 昏昏昭昭 时间: 2013-3-20 21:27
学习学习。不错

作者: tang-tang 时间: 2013-3-21 11:17

sdmcljg 发表于 2013-3-20 07:30
补充以下：差额400万元不需缴纳税金是指营业税金及附加，企业所得税暂不考虑。计入营业外收入合并纳税的。 ...

学习了

作者: 胡新强 时间: 2013-3-21 11:28
多退回400万应计入营业外收入缴纳所得税。

作者: 胡新强 时间: 2013-3-21 11:30
多退回400万应计入营业外收入缴纳所得税。

作者: ligaiping 时间: 2013-3-21 14:40
学习一下

作者: sdmcljg 时间: 2013-3-22 07:43

塞外愚翁发表于 2013-3-20 08:12
1.按借款处理，收到的3400减除3200的余额确认为利息；这样要取得利息发票，要纳税的；
2.收到的3400减除32 ...

个人认为：400万元补偿作为合同违约金比作为利息更合适。

作者: sdmcljg 时间: 2013-3-22 07:45

sdmcljg 发表于 2013-3-22 07:43
个人认为：400万元补偿作为合同违约金比作为利息更合适。

400万元难以取得利息发票，一旦Dai.开或开具，公司承担5.6%的营业税金。但是作为合同违约金没有必要取得利息发票。注意协议中约定明确即可。

作者: sdmcljg 时间: 2013-3-22 07:46

sdmcljg 发表于 2013-3-22 07:45
400万元难以取得利息发票，一旦Dai.开或开具，公司承担5.6%的营业税金。但是作为合同违约金没有必要取得 ...

至于400万元确认营业外收入，前期工程费和管理费200万元也是作为项目运作失败计入营业外支出的，实质结果一样，仅仅对200万元征收企业所得税的。

作者: sdmcljg 时间: 2013-3-22 07:50

sdmcljg 发表于 2013-3-22 07:46
至于400万元确认营业外收入，前期工程费和管理费200万元也是作为项目运作失败计入营业外支出的，实质结果 ...

我们分析是比较决策，那种方式更有利于公司利益，有方案后如何说服对方按照我方的方案处理达到我方的预期目的才是最终理想要求。我分析既要分析现状，也要结合合同法、税收法规等综合考虑的，不能仅仅抓住一点而不及其余，只能是顾此失彼的。我的话可能不很委婉，但是实际中或许很有用的。综合考虑，通盘分析、提升高度、合理筹划。

作者: sdmcljg 时间: 2013-3-22 07:51

sdmcljg 发表于 2013-3-22 07:50
我们分析是比较决策，那种方式更有利于公司利益，有方案后如何说服对方按照我方的方案处理达到我方的预期 ...

就本案例来说可能就是如此，如何规避税收问题，兼顾合同解除中的条款，达到我们的预期目的才是重要的。

作者: 快樂天使 时间: 2013-3-28 16:34
入营业外收入，交增值税跟所得税

作者: 张赫 时间: 2013-4-2 15:16
学习了................

作者: guaibangzi 时间: 2013-4-3 16:53
要计入营业外收入，交纳企业所得税！

作者: 快樂天使 时间: 2013-4-4 15:54
记主营业务收入，要缴纳增值税，使用税营业税及附加等

作者: 阿基米德再世 时间: 2013-5-11 17:55
收入肯定要补交税款的，包括营业税及附加，土地增值税、企业所得税等。供

作者: 心语★星空 时间: 2013-6-5 10:25
学习了，

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