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标题: 转：一个合作开发房地企业会计的苦恼 [打印本页]

作者: 蔡银凤 时间: 2011-10-11 09:12
标题: 转：一个合作开发房地企业会计的苦恼
海大师：只供真正高手看：一个合作开发房地产企业会计的苦恼

   佳居房地产开发公司业属于国有企业亏损累计达800万元，有一块土地但是没有资金开发，2009年和发财公司达成协议合作开发房地产项目，按5：5比例分配项目开发经营利润（即佳居公司出土地，发财公司投资金，以佳居公司为项目开发主体，不成立法人企业进行项目合作开发）。
   2009年发财公司依据协议通过银行转来第一笔投资款，佳居公司会计记入了“其他应付款-发财公司”账户中。
   发财公司会计有意见，认为：依据国税发[2009]31号文投资方取得该项目的营业利润应视同免税权益性投资的“股息、红利”。再依据双方协议“共担风险共享利润”精神，应该作为“实收资本”处理。
   佳居公司会计不同意，认为：“实收资本”账户应该以工商局登记文件为准，发财公司投入资金并没有通过工商局登记，再自己企业以前亏损严重，发财公司并不承担。所以不应该记入“实收资本”账户。
   发财公司会计没有再说什么了，只是淡淡一笑。
   之后发财公司依据协议通过银行转来是投资款累计600万元，佳居公司会计都记入了“其他应付款-发财公司”账户中。
2011年佳居公司项目开发销售完，完成当年清算后。经结算该项目税后营业利润1000万元，按协议应该分配给发财公司利润500万元（1000×50%=500）。
佳居公司会计犯愁了：
      1、应该给发财公司多少钱？是600+500万元还是600+100万元？
      2、给发财公司该项目营业利润500万元应该怎么处理？
   记入了“其他应付款-发财公司”账户的投资金600万元，作为负债还退给发财公司是没有任何会计和税收上的问题。但是该项目营业利润500万元，怎么进行账务处理成了问题：
      1、作为“应付股息”处理？自己公司“利润分配”账户只有200万元，怎么能分配出500万元？
      2、作为“营业外支出”处理？自己公司不能在税前扣除，则意味着自己企业本年所得额增加了500万元，多缴纳125万元的所得税。
      3、作为“账务费用”处理？应当要求发财公司开具借款费用发票，然而发财公司认为该项所得视同免税权益性投资的“股息、红利”，不需要开具发票。
此时佳居公司会计终于明白发财公司会计那“淡淡一笑”的含义了。。。。。。

同样发财公司会计依据国税发[2009]31号文“投资方取得该项目的营业利润应视同免税“股息、红利”处理”，到主管税务机关（省级）进行填写《企业所得税减免税备案表》备案审批时，居然被告之该项免税事项没有法理依据——因为《企业所得税法》将企业所得税减免税权力只授权给国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，并没有单独授权给国家税务总局来制订。

作者: 一杯茶 时间: 2011-10-11 09:26
500万作为其他应收款如何？双方再做个不用偿还的协议。

作者: 蔡银凤 时间: 2011-10-11 10:25
如果对方以货币资金与房屋开发公司合作建房，然后进行分成，则提供资金的一方，取得的分成收入大于出资额的部分，属于资金占用费，应按“金融保险业”税目缴纳5％的营业税。房屋开发公司支付的资金占用费，应当计入开发成本。

①房屋开发公司收到资金时：

借：银行存款

      贷：其他应付款

②实际分配收入，首先冲减“其他应付款”，其余金额(资金占用费)计入“产品销售成本”。对方公司应按资金占用费金额向机构所在地地方税务机关申请开具发票，房屋开发公司以此为凭据做账如下：

借：产品销售成本

      其他应付款

      贷：银行存款
这样处理对不对？

作者: zhengbingheng 时间: 2011-10-11 12:29
学习了

作者: 张汉伦 时间: 2011-10-13 09:15
原来是这样啊

作者: 草莓爸爸 时间: 2011-10-13 09:36
感觉这样处理挺好的，但是否也存在一定的问题，是否可能利用这样操作转移利润呀？

作者: jiangyuan20003 时间: 2011-10-14 11:11
好吧我来看看
本文出自: 房地产会计网(www.fdckj.com) 网址：http://www.fdckj.com/thread-869-1-2.html

作者: changjian11 时间: 2011-11-14 10:00
还能这样做啊，真是学习了

作者: 1120971696 时间: 2011-11-14 11:13
学习了，领教了

作者: 心绪 时间: 2011-11-17 14:36
税务局会开具这样的发票吗？
到底何种方式更好？

作者: yanlu888 时间: 2011-11-28 18:11
文中合作建房应按照定向销售处理

作者: fywzlyh 时间: 2011-11-28 19:53
仔细看看

作者: 昏昏昭昭 时间: 2011-11-28 20:16
学习了。好的高手

作者: KIRA1014 时间: 2011-11-30 10:14
学习了

作者: 渴望学习 时间: 2011-12-3 13:45
也看看！

作者: 甜蜜 时间: 2011-12-3 16:56
需要好好学习一下

作者: gslvip 时间: 2011-12-6 17:41
没有看明白啊

作者: 贝斯 时间: 2011-12-6 20:50
期待高手来解答。

作者: 财会之星 时间: 2011-12-20 21:52
h还真的是个问题，学系学习。

作者: fywzlyh 时间: 2011-12-21 13:54
学习了

作者: zzp周游 时间: 2011-12-21 17:58

:handshake

作者: 财会之星 时间: 2012-1-29 16:46
h合作方投入的资金应计入实收资本吗

作者: ncwdd 时间: 2012-2-11 17:06
两家公司签订的是合作开发协议，发财公司到税务局开资金占用费发票，没有双方的资金借贷协议是开不了的。就算开到了资金占用费发票，对于发财公司来说，要交营业税及附加，这笔收入还要计入应纳税所得额计算应缴企业所得税；而对于佳居公司，高于银行同期利率的非金融机构借款利息支出，需调增应纳税所得额，且不能计入土地增值税清算的扣除项。
我认为较好的方法是：一开始双方就成立一个项目公司，项目清算后，再从项目公司分红。

作者: huangjun 时间: 2012-3-23 15:02
学习一下

作者: HNKJR 时间: 2012-3-29 21:57
好吧我来看看

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-5-6 11:44
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 盼望 时间: 2012-7-24 11:15
学习中！

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-8-26 14:56
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 蜗小牛 时间: 2012-8-26 17:07
值得思考，

作者: ffmon 时间: 2012-8-26 20:32
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: cocoplmm 时间: 2012-8-26 22:14
学习了

作者: wxmwxw 时间: 2012-11-4 16:04
还没有看到合适的解决办法，有高手在吗

作者: 贺雪峰 时间: 2012-12-16 23:53

蔡银凤发表于 2011-10-11 10:25
如果对方以货币资金与房屋开发公司合作建房，然后进行分成，则提供资金的一方，取得的分成收入大于出资额的 ...

如果做为借入资金处理，差额做为利息予以资本化，土地增值税已经清算完成了，收入成本结清，再多挂个成本摆在帐上有意义么？再说了，600万的资本金2年能产生500万的利息？

作者: 贺雪峰 时间: 2012-12-17 00:16
很显然，从案例中可以判断出，1000万的营业利润是所得税前利润，因为“其账面未分配利润是200万”。
既然是共担风险的经营行为，就一定要在利润分配中支付资金投入方利润。
所以合作完成后需要做的工作分三步。
第一步：偿还其投入资本金600万。
第二步：核算应支付给资方的利润=500×75%=375万。
第三步：在利润分配科目支付资方375万。
虽然资方并没有在法律意义上成为佳居公司的股东，但究其本质任属投资行为，应在利润分配科目核算其分红。

作者: smile100 时间: 2012-12-17 08:45
领教了

作者: 胖胖的猪 时间: 2012-12-17 08:55
学习了。。。。

作者: 你可以欺负他 时间: 2012-12-17 11:01
学习了，

作者: 丹顶鹤0707 时间: 2012-12-17 14:03
还有更好的办法没，想学习

作者: zhanlu 时间: 2013-3-25 16:27
净利润才是免税的，

作者: 小小会计2011 时间: 2013-9-10 16:27
怎么没有解决方案

作者: xikuaiji 时间: 2014-9-5 18:50
不错，有借鉴

作者: cff940502 时间: 2014-10-23 07:58
贺雪峰的回答是正确的

作者: 宇辉地产 时间: 2014-10-23 09:54
学习了！

作者: 宇辉地产 时间: 2014-10-23 09:57
这个问题有什么高见呢？？？？

作者: xnzh5512733 时间: 2014-12-4 10:48
期待答案

作者: 13981154400 时间: 2014-12-19 12:50
学习了，我现在公司也存在这方面问题。

作者: cff940502 时间: 2015-2-13 09:53
版主说的很对

作者: zjacc 时间: 2015-3-17 16:03
好东西

作者: aniteyc 时间: 2015-3-18 01:29
我们单位也出现这种情况了

作者: 业务学习 时间: 2015-7-6 11:13
和我们性质有相似点，学习

作者: apple-zsj 时间: 2015-7-28 15:33
让人纠结的实例，看看最佳答案

作者: 冬瓜爱丝瓜 时间: 2015-11-9 14:27
看看呢

作者: 张振朋 时间: 2015-11-11 10:05

ncwdd 发表于 2012-2-11 17:06
两家公司签订的是合作开发协议，发财公司到税务局开资金占用费发票，没有双方的资金借贷协议是开不了的。就 ...

这个方法可行！

作者: 黑土 时间: 2015-11-11 14:28
应该做利润分配，但要扣掉25%所得税

作者: zcfxing 时间: 2015-11-29 08:51
谢谢分享

作者: zh7209 时间: 2016-5-21 18:16
好好学习学习

作者: yujingchun 时间: 2016-6-6 09:46
学习了。

作者: 虫子杀手 时间: 2016-6-6 12:30
本帖最后由虫子杀手于 2016-6-6 12:33 编辑

投资分为权益投资、债权投资，投资协议需要双方建立在公平公正互信的立场上，如果是权益投资应该做好被投资项目的所有者权益评估确认双方权益并在市场监督管理进行股权变更登记，如果是债权投资应该约定好以支付利息方式支付红利及约定好相关税费承担的问题。该案例明显是约定不清楚小企业合作方式。鉴定完毕。

作者: 2734112530 时间: 2016-7-1 15:27
本帖最后由 2734112530 于 2016-7-1 15:29 编辑

虫子杀手发表于 2016-6-6 12:30
投资分为权益投资、债权投资，投资协议需要双方建立在公平公正互信的立场上，如果是权益投资应该做好被投 ...

楼主正解。小老板往往制造这样的麻烦，做事模棱两可，合同执行拖沓、不到位，以期可以钻利益空子，但对财务来说，核算很麻烦。

作者: xianesina 时间: 2016-7-1 19:36
最佳的答案呢？、新手学习中，，能告之下吗？？

作者: dyy1203 时间: 2016-7-2 08:18
楼主好人，感谢分享！

作者: 324444750 时间: 2016-7-28 09:16
学习一下

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