业主主张物业服务不到位，物业公司的应对

海蛎子

物业服务合同纠纷案件诉讼过程中，业主通常会提出的抗辩主张，如提出物业公司在环境、公用设施维修等方面的服务不到位等问题，这种情况下，物业公司应如何应对呢？

业主通常提出物业服务不到位的主张如下：

（一）共用部分和共用设施设备未进行维修

（二）小区环境脏乱差

（三）公共区域乱推杂物

（四）供暖

物业公司的应对思路

（一）共用部分和共用设施设备未进行维修

有诸多因素会对共用部分和共用设施设备的维修产生影响。例如：天气因素、环境因素、采买相关零部件、专业人员进场、筹措维修资金等都是需要时间的。故而，即便维修时间稍有迟延，也不能认定是物业公司不履行维修义务。

同时，物业服务有一定的滞后性，共用部分和共用设施设备维修大部分是需要业主的保修，接到报修后物业会去进行维修，共用部分和共用设施设备损坏的照片，只能说明当时有损坏的发生，但不能说明物业没有履行维修义务。

（二）环境脏乱差

物业服务是为整个小区提供，物业服务难免无法做到即刻马上反应，环境脏乱差的照片，可能只是反应当时的状况，但不能说明发现问题后物业公司不打扫卫生，清运垃圾。而且，业主随意乱扔垃圾，是环境脏乱差的主因。

（三）公共区域堆放杂物

首先，杂物的所有权属于业主，物业公司无权随意进行处置；其次，物业公司多次通知业主不要乱堆放杂物，已履行了制止义务；最后，物业公司也曾向公安城管进行举报，也配合公安、城管进行过清理，但每次清理后，业主仍然堆放，是业主违反物业合同及管理规约的规定。

（四）供暖

首先，供暖是否由物业公司提供，业主是否与物业公司签署供暖合同。基本上供暖是由专业供暖公司提供，业主与供暖公司签署供暖合同，供暖费也是供暖公司收取，所以，供暖问题与物业公司无关，与物业服务纠纷无关，应由业主与供暖公司解决。

物业公司为证明履行了物业服务合同约定，应根据物业服务内容准备相应证据：

（1）房屋共用部分及共用设施设备

证据：共用部分及共用设施设备的巡查记录、维修记录、报修记录

（2）环境卫生

证据：垃圾清运记录、卫生清扫记录

（3）绿化环境

证据：绿化养护记录

（4）保安

证据：保安的交接记录、保安的值守记录、保安的巡查记录

（5）治理杂物乱放

证据：制止乱放乱停的通知、照片；向公安、城管举报的记录

作者：龚晓菲

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