TA的每日心情 | 衰
2015-4-30 09:14 |
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房地产企业"营改增"税负测算
----------个人文章,仅供探讨学习之用,有不妥之处,敬请指导
传言的房地产实行"营改增"可能还真的距离我们越来越近了,那么房地产行业实行"营改增"后,原来的营
业税被增值税替代,而税负绝对是变化的,那么这个变化的值是多少呢?我们现在来大概测算一下.
首先我们来测算一下房地产的利润
目前房地产行业在经历国家无数次的"照顾",利润越来越没有本来就没有那么高的那么高了.2013年标杆企
业的净利润率在13%左右, 2014年应该会更低一点,那么,我们姑且认为房地产行业净利润率在15%.且预测所
得税贡献率为5%,那么可以推测出来房地产行业税前利润率为20%.(推测公式:1-(1-x)-5%=15%)
其次我们来测算一下房地产行业中成本的构成
1.期间费用一般占收入的8%左右
2.税金(除所得税和已经没有的营业税外)就主要的土地增值税和其他税金最多占收入的5%左右
3.增值税税负为A
那么,可以推理出来开发成本占收入的(64%-A)左右
最后我们来测算一下税负
假设房地产"营改增"后增值税执行税率为17%
1.开发成本的进项.
按照传言来说,开发成本中进项的问题,包含建筑行业的11%的进项,甲方购买材料为17%的进项,其他的服务
性行业为6%.我们姑且测算为13%的进项.
2.期间费用的进项.
又按照传言说,这一项费用中取得的增值税发票按道理也应该做为进项进行扣除,按照收入的8%费用发生,
剔除人员工资及其他不可以得到进项的因素,我们姑且认为可以得到进项的费用发生为收入的4%左右.进项按
照低税率的6%.
3.那么应该的税负
17%/(1+17%)-[(64%-A)×13%]/(1+13%)-(4%×6%)/(1+6%)=A
A=7.84%
也就是说,如果房地产行业开始执行"营改增"税率为17%后,税负不是我们想象的那么大的明显的提高,如果
还要想降低,绝对有办法,当然如果真的明显提高了,房地产行业也可以明显,明显提高房价呗!
如果房地产"营改增"后增值税执行税率为11% ,那么按照上面假设来测算,税负应该会2.62%,反而会降低
.按照政府的一贯作风,估计执行11%的可能性不会太高.当然,也有可能违反作风的事情发生.我们期盼吧!
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发表于 2015-4-2 16:34:31
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