TA的每日心情 | 奋斗
2017-9-28 08:55 |
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签到天数: 91 天 [LV.6]常住居民II 
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问题一：建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？
在项目开发建设活动中，房地产业和建筑业往往形成密切合作关系，建筑安装成本是房地产开发成本的重要组成部分。目前，我国房地产企业就其房地产转让和销售收入适用5%的营业税税率，建筑业的营业税税率为3%。按照财税[2011]110号文件所提到的基本原则，营改增后建筑业将适用11%的增值税税率。而结合建筑业管理现状，以及建筑企业的材料供应商和材料种类“散、杂、小”的特点，可以预见建筑企业的部分成本支出无法或者很难取得增值税专用发票，这一情况将可能导致建筑业在适用税率上升的同时，可抵扣的增值税进项税额却较为有限。
一般而言，建筑业作为房地产业的上游服务提供商，按照增值税税种特点——逐环节征税、逐环节抵扣、逐环节传递，在合理的市场交易中，建筑企业会考虑将相关的增值税税负传递到房地产业。这样一来，房地产企业不仅要考虑本身改征增值税后因税率、计税方式等调整所带来的影响，还需要对建筑业的增值税税负变化进行了解，充分考虑可能由此引发的建筑业建造价格变动，并做好积极的应对。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】
问题二：房地产企业的土地购置费是否允许参与抵扣？这一政策影响何在？
房地产开发成本中，土地成本是一项相当重要的支出。以全国工商联2009年发布的一则报告为例，在参与调研的北京、青岛和呼和浩特等九个城市的有关项目中，土地成本占直接成本的比例高达58.2%。因此，有关土地成本的税务处理在很大程度上将会影响房地产企业的税负水平。
有鉴于此，目前业界普遍关注营改增后，房地产企业的土地购置费是否允许参与进项税额抵扣这一问题。虽然答案还未揭晓，但房地产企业可从以下两方面分析政策影响：
如果土地购置费不得参与进行税额抵扣：对于房地产二级市场而言，房地产成交价格包含土地购置成本。所以，此时如果将房地产交易全额纳入增值税计算范围，那么实际上相当于已对土地购置费征收了增值税。在缺乏前端土地购置费增值税进项税额的基础上，如果后端房产交易含税价格维持不变，则可能导致房地产企业增值税税负上升，由此带来的商业影响值得房地产企业密切关注。
如果土地购置费允许参与进项税额抵扣：虽然此时房地产企业的税负压力减小，但仍需要考虑与土地购置成本有关的11%增值税对内部资金流带来的潜在影响。房地产企业应关注房地产开发项目的建设周期和销售时点，在充分顾及到未来销项税额与土地购置成本进项税额相互抵补的时间匹配度的基础上，制定有效的销售策略，做好资金的合理安排。
问题三：房地产企业如何做好过渡期的政策适用？
考虑到房地产企业具有建设周期长的特点，营改增后房地产企业将会面临老项目、老合同如何进行过渡的问题。从之前部分服务业营改增过渡期政策来看，我们相信相关税收政策制定部门会将新项目适用新办法、老项目适用过渡办法的思路继续体现在房地产行业中，以实现房地产业营改增平稳顺利的过渡。
为此，房地产企业需要密切关注房地产业营改增过渡政策的出台进展，并进行细致分析。在具有政策适用选择权的情况下，考虑就新办法、过渡办法两种不同情况下对增值税税负进行测算，并根据目前房地产项目的实际进展程度、后续取得增值税进项税额发票的金额预计等因素来合理选择适用的办法。此外，在选择过渡性政策时，还需要关注过渡性政策的操作性、可执行性，以及是否存在用以解决增值税税负增加的财政扶持/财政补贴等政策。
问题四：营改增后，房地产企业在销售地产方面是否会面临特殊挑战？
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发表于 2016-3-16 09:08:14
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发表于 2016-3-16 10:05:52
