税总函【2013】748号对名为买房 实为融资个税的批复

海蛎子

国家税务总局关于房屋买受人按照约定退房取得的补偿款有关个人所得税问题的批复

税总函〔2013〕748号

2013年12月30日

浙江省地方税务局：

你局《关于买受人退房取得的补偿款个人所得税问题的请示》（浙地税发〔2013〕40号）收悉。经研究，批复如下：

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例有关规定，房屋买受人在未办理房屋产权证的情况下，按照与房地产公司约定条件（如对房屋的占有、使用、收益和处分权进行限制）在一定时期后无条件退房而取得的补偿款，应按照“利息、股息、红利所得”项目缴纳个人所得税，税款由支付补偿款的房地产公司代扣代缴。

特此批复。

【中国财税浪子】根据该批复文件可以推断这样一个大体的业务过程，买受人形式上购买房屋支付房款（或者通过银行办理按揭贷款），但是没有办理房屋权属证明，也没有实际行使对房屋的控制权。在经过一段时间后，买受人无条件办理退房，开发商退还房款并支付一定的补偿款。这样的业务模式不构成房地产买卖，实质上属于融资行为。买受人取得的退房补偿款实际上是开发商支付的融资代价也就是买受人获得的资金占用回报，按照“利息、股息、红利”所得征税是恰当的，税款应由房地产开发商代扣代缴。

这个案例如果究其实质，似乎并不复杂，但操作层面还需要注意，取得补偿款的所谓买受人如何向开发商开具发票？如果在房屋买受环节，开发商已经向买受人开具了不动产销售发票应如何处理？

作者：中国财税浪子