【250号专题】房地产财税课堂第一课：房地产账套初始化设置

矫健

      “初正则终修”。房地产开发企业要进行会计核算，面临的第一项工作就是建账，建账就是设计会计核算体系，建账又不仅仅是会计核算，体现了很多管理思维，所以，建账最能体现会计的水平。

      随着会计电算化的普及，在会计电算化中，建账工作体现在账套初始化过程中。如何进行账套初始化？账套初始化需要考虑哪些因素？账套初始化包括哪些工作？请大家思考。

               本课堂在以下网站及群直播，欢迎参与！

     中国会计视野论坛[房地产业务探讨]

http://bbs.esnai.com/forum-108-1.html

     房地产会计网

www.fdckj.com

     视野-房地产业务探讨1群，340383353，群已满员。

     视野-房地产业务探讨2群，384264699，欢迎加入！

     中国百强房企CFO实名群，370335098，欢迎加入！
     房地产会计网学术研讨， 168484052，欢迎加入！

矫健

      在采用会计电算化(以金蝶为例,下同)，进行账套初始化设置时，需要进行会计科目引入，在引入会计科目时，首先需要选择会计制度。

      房地产开发企业，可供选用的会计制度（或准则）有：《企业会计准则》、《小企业会计准则》和《企业会计制度》，《房地产开发企业会计制度》(财会字〔1993〕2号)已经在2015年2月16日由财政部发布的《关于公布若干废止和失效的会计准则制度类规范性文件目录的通知》（财会〔2015〕3号）文件废止。（详细内容请参考《房地产开发企业会计与纳税实务》第一章第二节）

      《企业会计制度》虽未明文废止，但很多内容已被《企业会计准则》更新，《小企业会计准则》适用于规模较小的房地产开发企业，我们主要考虑一定规模的企业，所以，本课堂中我们以《企业会计准则》进行讨论，请大家选择“新企业会计准则”。

       还有些网友提出，房地产开发企业不适用《小企业会计准则》，房地产开发企业到底适不适用《小企业会计准则》请大家讨论。

矫健

      《企业会计准则—应用指南》中的会计科目很多，根据房地产开发企业经营的特点和会计核算的要求，房地产开发企业在保证会计科目设置统一性的前提下，对统一规定的会计科目作必要的增设或合并后，设置如附表所列的会计科目。

       表中列示的房地产开发企业会计科目，其中大部分都是各个行业通用的会计科目，使用这些会计科目能够保证在会计科目设置上的统一性，只有“土地使用权”、“开发成本”、“开发间接费用”“开发产品”等个别会计科目属于房地产开发企业专用的会计科目。           

       这些会计科目是否合适，请大家探讨！

矫健

       房地产开发企业涉及单位很多，有成千上万的客户，有材料供应商、设计单位、施工单位、销售策划、广告单位，还有政府部门、银行金融机构、其他往来单位、个人等。

       在账套初始化设置阶段，如果不进行系统设计，会给将来查询和使用账套带来不便。所以，应对相关单位进行分类编号管理。

       1、客户设置

       房地产的客户主要有购房者、购买土地者、租赁持有物业者等。以住宅为主的，客户主要为购房者；以持有物业为主的，客户主要为租赁者。同时开发住宅和持有物业者，为了区分，可按销售、租赁等将客户分类。

       单一开发住宅的，可能开发有不同的物业形态，如高层、多层、洋房、别墅，为了区分，也应按物业形态将客户分类。

       同一开发项目，可能分期开发，分为一、二、三期，且各期间均有院墙、道路分开，各期的设计、配套、档次不同，为了区分，也应按期将客户分类。

       为了进行分类管理，可以将客户按照上述要求进行分类编号，如按开发期、物业形态、楼号、单元号、户号、客户姓名进行分类编号为，张三/一期高层1#-3-501等。

       需要说明的是，客户编码必须唯一，也就是一个客户唯一一个编号。但不同情况的房地产项目进行的分类编号规则不一定唯一，比如，对整个小区的所有楼房进行统一编号，不区分一期、二期、多层、高层，那么就可以直接按楼号+单元号+房号，不必再区分一期、二期，也不必区分多层、高层。但如果一个小区一期的楼房一种编号，一种物业形态一种编号，那就一定要标注详细。将设计好的客户分类编号方案确定下来，就可以进行客户设置。

       2、供应商设置

       供应商主要由土地供应单位、设计单位、施工单位、材料供应单位、营销合作单位等，如果把银行金融机构加上就是资金供应单位。

       在供应商设置时，可以将土地供应单位编号为01、设计单位编号为02、施工单位编号为03、材料供应单位编号为04、营销合作单位编号为05、银行金融机构编号为06、其他编号为07。

        3、其他单位设置

       其他单位比如股东、往来单位等。

       有没有必要进行员工设置？我觉得应该进行，但也有些观点认为工资、统筹如果按个人核算太麻烦，不建议进行员工设置。请大家谈谈需不需要进行员工设置？

矫健

        1、什么是成本对象？

       成本对象也称“成本计算对象”，或称“成本核算对象”，是指为计算某一产品的成本而确定的成本计算主体。通俗地说，需要计算“谁”的成本，就把“谁”确定为成本对象。

       例如东方房地产公司在某地开发东方今典房地产项目，要计算整个开发项目的成本，那么东方今典房地产项目就是要确定的成本核算对象。

       如果该项目共分两块土地，需要计算1#地块的成本，那么1#地块就是要确定的成本核算对象。需要计算2#地块的成本，那么2#地块就是要确定的成本核算对象。

       如果1#地块分两期开发，要想计算1#地块一期的成本，那么1#地块一期就是要确定的成本核算对象。要想计算1#地块二期的成本，那么1#地块二期就是要确定的成本核算对象。

      如果在1#地块一期中开发的有高层、多层、商业，需要计算高层、多层、商业各种业态的成本，那么高层、多层、商业就是要确定的成本核算对象。

      如果在1#地块一期开发的高层中有带一层地下室，有带两层地下室等结构不同的情况，我们需要了解不同的结构类型的成本情况，我们就需要分不同的结构类型来确定成本核算对象。

      

       2、成本对象分类

       如上所述,成本对象可以大到一个房地产开发项目，可以小到户或套等房屋基本单元。为了区分不同层次的成本对象，可以将成本对象分为中间成本对象和最终成本对象。中间成本对象是指累积的成本还应进一步分配的成本归集点，有时也称“过渡性成本对象”。最终成本对象是指累积的成本不能再进一步分配的成本归集点。

      3、税法中成本对象的确定原则

      31号文中，成本对象的确定原则为：

　　(1)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

　　(2)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

　　(3)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

　　(4)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

　　(5)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

　　(6)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

　　4、最终成本对象确定

       房地产开发企业应按地块确定一级成本核算对象，分期开发的项目按各期确定中间成本对象，期内按《建设工程规划许可证审批单》（或《建设工程规划许可证申请附件》）上的“项目名称”（或“建筑物名称”）确定最终成本对象。

      5、成本对象实务解析

      房地产开发企业可根据满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本的及时结算，适应成本监控的要求的原则，结合开发项目的地点、产品结构类型、竣工时间、功能、规模、可否经营销售、权益等因素来确定具体成本核算对象。具体如下：
       （1）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
       （2）在同一开发地点、开竣工时间相近、产品结构类型没有明显差别的群体开发项目，可以作为一个成本核算对象。
       （3）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。
       A、成片分期（区或组团）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
       B、同一项目有住宅、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
       C、同一期、同一区有高层、多层等不同产品结构类型的，还应按产品结构类型划分成本核算对象。

矫健

      依据《企业产品成本核算制度（试行）》及财政部会计司编的《企业产品成本核算制度（试行）》讲解,房地产开发企业应设置土地取得成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用等七个成本项目。

      具体核算内容可参考视野帖子，在此，不再赘述。

      [成本核算]房地产开发企业成本核算项目及其内容

http://bbs.esnai.com/thread-4978277-1-1.html

(出处: 中国会计视野论坛)

矫健

六、设置会计科目

小小会

项目、分期、供应商、合同、部门等辅助核算

财务匪兵

1.各个项目一定要统一核算  2.现金流项目一定要有抵消设置 3.收支项应该全面 4.成本类应对接合同系统 5.营销类应对接系统

财务匪兵

矫健 发表于 2015-11-23 11:32
房地产开发企业涉及单位很多，有成千上万的客户，有材料供应商、设计单位、施工单位、销售策划、广告 ...

员工设置，确实过于繁琐了。其实以后的核算应该有更多维度的单元，那么人力这个越来越受重视的一个成本对象，理应设置为一个基本单元。这样的设置还可以直接给人员报销定额。