房地产企业拿地八种模式详解

魅影骑士

房地产企业拿地八种模式详解找准政府痛点

来源：明源地产研究院 2015年01月02日
       现在，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩。最终实现企业和政府的双赢，企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。

随着“白银十年”的到来，客户越来越难找，地越来越难拿，房地产行业利润将逐步趋于平均利润，闭着眼睛赚钱的暴利时代一去不复返。在此形势下，土地成本将直接影响开发企业利润。目前标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地，以低价获取大规模、优质土地，实现与地产联动，提升效益。

我们梳理出当下主流的8种拿地模式，并试图理清它们各自的优劣。但最终的大结论是一致的——现在，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩。最终实现企业和政府的双赢，企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。

一、商旅文产业与地产联动联动模式

代表企业1、万达：“文旅”聚势，以“商业”增值

万达积极发展商旅文产业，以“文旅”聚势，以“商业”增值，拉动消费，提升当地经济水平，借此实现大幅低价拿地。

在任何一个城市，万达都致力于将万达广场打造为城市地标。在操作上，万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力，从储备的5000余家商家中挑选优质资源，按照与主力店商家的要求订单式建造万达广场，最快18个月完成开发，迅速产生经济效益，实现商业增值；同时通过文旅地产则带动当地休闲、娱乐等产业发展，实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位，以提振当地经济，增加税收、就业，满足政府政绩诉求，基于此，地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。

万达在低价成本优势的基础上，通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展；同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入，拉动周边地块价值上升，提升地产价值，比如上海五角场在万达广场建成后，周边住宅月租金涨幅达300%。在此形成良性循环基础上，成就了资产4600亿元、全球最大的不动产帝国。

实例分析：万达在常州拿了一块地，面积约40万㎡，地价约1000块/㎡，土地成本合计4个亿。万达将近持有了10万方的一个mall，楼板价为1000块钱的，再将里面的所有设施设备弄好，将近7000～8000，因此万达持有这个mall，成本大概是9个亿左右。加上其土地成本，合计约12亿~13亿。然而，mall外围的一条街共4万㎡，单价是3.5万块/㎡，全部售出可以获得约13.5个亿的收入。整个一条街的土地成本是1000块/㎡，建设成毛坯的成本为3000～4000/㎡，合计成本约5000/平米，4万㎡的总成本是2个亿。通过卖街收入，万达就可以打平持有一个mall和建设所以它持有一个mall和建设外围一条街的成本。以后，持有的mall的收入，扣除基本的物业成本，都是净收入。

新城地产王晓松认为，住宅+商业的模式，在三四线城市依然有较大的发展空间，原因主要有以下几点：1、三四线城市和一二线城市的消费逻辑是一模一样的；2、目前全国有好的商业综合体的三四线城市不多；3、在三四线城市，更政府谈判的余地更大；4、三四线城市大体只能容纳一个好的商业综合体，谁先进入就占据了垄断地位。

代表企业2、华侨城：旅游培养+地价升值+住宅开发+深耕旅游

华侨城主打文化牌，借助旅游业实现大面积低价拿地，打造“旅游培养-地价升值-住宅开发-深耕旅游”的联动模式。

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20071090055

八种模式 大开眼界啊

好事多磨

谢谢你的分享！

nthzy

谢谢分享

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学习学习。。。

税海

学习学习学习

敏江东流GO

顶一个

人间过客

学习了

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学习一下

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知道了