对房地产项目财务评价的一点体会

海蛎子

一、测算模型应与项目开发方案相一致

不同的房地产开发项目，应该根据项目开发方案的不同情况建立不同的测算模型，切忌不论项目情况，通用一个模型，不做任何特殊情况的处理。比如，该项目是一个项目公司开发还是多个项目公司开发，该项目是一期开发还是分期开发，该项目是单独开发还是合作开发，该项目是从头到尾的全盘开发还是涉及部分项目权益转让，等等情况，只要开发方案中有的安排，均应该在测算模型中予以考虑，否则差之毫厘失之千里。

二、项目测算的基础数据

项目财务评价中，最重要的不是现金流量表和利润表，也不是内部收益率、成本利润率等指标的计算，而是财务基础数据。财务基础数据主要包括总成本费用的估算和对项目收入的预计。

财务基础数据来源于对项目的充分调研和项目开发方案的编排。基础数据是否与项目开发方案的编排统一，预计收入是否夸大冒进，成本费用是否漏项低估，以及项目期间的安排是否充足合理，都是关注的重点。另外，资金来源与运用表能够反映项目从开始到最后的全盘资金状况，这个表的数据安排至关重要。

三、财务报表的分期问题

财务报表包括现金流量表、利润表和资产负债表，财务报表应当按照项目开发周期分期，否则无法完整的反映项目的开发情况，无法全面的表现项目开发期间的财务状况和经营成本。总成本费用和收入预计是基础数据，但仅有基础数据，是没有办法解决基础数据的分期问题的，解决不了数据分期问题就无法形成分期的财务报表。

要解决数据分期问题，主要还是取决于下面五种数据的分期安排，即签约销售面积的分期安排、销售回款的分期进度安排、投资开发面积的分期安排、开发付款的分期进度安排和竣工交房面积的分期安排。

以上五种数据分期编排清楚了，三张财务报表的分期问题迎刃而解。五种分期安排里，销售回款的分期进度安排和开发付款的分期进度安排还直接决定了资金来源与运用表的生成。

四、理清净现值的作用

对净现值需要明确两个观点：第一，净现值是用于方案比较的工具，不是项目的实际收益，不代表项目利润。第二，项目净现值分为融资前净现值和融资后净现值，分别用于排除融资方案变动影响的融资前分析和在拟定融资方案条件下的融资后分析。个人感觉，融资后净现值意义不大，不过这只是一家之言，还需要在以后的工作中再认识。

五、对不确定性分析和风险分析予以足够的重视

项目测算也好，可行性研究也好，目的都是衡量项目是否可行，不确定性分析和风险分析是必不可少的，目的就是找到各种不利因素，并做出调整预案，不能把这两项工作看作可有可无，更不能敷衍了事。这里要注意三点：

第一，做房地产项目的不确定性分析，影响因素要全面。很多分析只选取开发面积或者销售单价做影响因素，实际上除了以上两点，土地成本、单方变动成本、开发周期、销售周期等都很重要，对项目收益影响巨大。

第二、做房地产项目的盈亏平衡分析，各项成本费用如何在变动成本和固定成本之间划分很重要，对盈亏平衡点的确定影响很大。

第三、要注意不确定性分析和风险分析的衔接，不确定性分析旨在找出对项目未来影响较大的不利因素都是什么，风险分析则应该继续对这些不利因素发生的可能性和防控措施、调整措施做出预案。很多人做的财务评价，不确定性分析就是简单的按套路做做，风险分析则与不确定性分析没有任何关系，漫天遍野的分析风险，套话连篇，一看就是应付任务，没什么意义。

六、项目对公司合并口径财务状况的影响

房地产开发项目本身的盈利能力、偿债能力和不确定性分析是一定要做的，但不论项目由已存在的公司开发还是单独设立新的项目公司开发，都不要忘记项目对上级公司合并报表的影响，或者说项目对集团公司整体报表的影响，尤其是对集团公司合并口径的资金状况的影响。很多时候，单独看项目公司是体现不出集团公司承受的资金压力的。

另外，一般来讲，集团化管理的公司都对下属公司有指标考核，应对照考核指标体系，逐项分析新增项目对上级公司考核指标的影响。

三个代表

非常好的感受