房地产企业所得税的几个难点问题求教！！

Q群实录

问题1、公司有个项目已办理入住手续4年，但截止到2014年7月份没有办理工程竣工备案手续，正式交房应该是2010年底。符合国税发2009 31文的完工确认条件，应该结算计税成本，但企业在2010年度企业所得税汇算清缴中，没有按规定结算计税成本。我们现在进行企业所得税审核差异调整是否追溯到2010年进行？
问题2、国税发2009第31号文第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。其中：“企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。”，此话怎么理解？如果举例更好。
问题3、企业完工（企业所得税中的完工确认）以后年度即2011至2014年又陆续发生了开发项目成本支出，这些成本支出是否能计入开发成本结算计税成本？ 是否追溯?
问题3、企业所得税中的完工与土地增值税中的竣工验收区别点在哪里？
高手们，抽点时间解答一下吧，谢谢！

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  1、已经完工的（即达到收入确认条件）项目必须按年度进行所得税汇算清缴，所以必须在清算前全部取得成本发票（按法规有少量可以预提），否则清算结果对企业不利，那样是对企业不利；
  2、未达到收入确认条件，处于预售阶段的开发项目无法进行所得税清算，只能按未达到清算条件进行所得税汇算；
  3、对于一个企业既有应清算项目，又有不能进行所得税清算的项目，应各按各的规定进行清算，两种清算结果汇总在一起，即为整个企业的年度所得税汇算。以上仅为个人之见，可能无价值，仅供参考。谢谢！

孤单人

2010年底正式交房,2010年应为完工年度.企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日,不得滞佐.应在2011年5月31日前确定成本核算终止日.2011至2014年发生开发成本支出,可以计入开发计税成本,不追溯调整,按未来适用法处理.