【7月深圳】房地产业土地增值税清算与全程运营财务管控暨 重特疑难事项精析专题

银河飞雪

 

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“房地产业土地增值税清算与全程运营财务管控暨
重特疑难事项精析专题班”
☆ 2014年7月30–8月1日   
☆ 深圳  鹏威酒店   
☆ 主 讲：李老师

【核心主题】  
连续几年来，房地产行业受国家宏观调控政策的影响，限购、限贷，造成资金紧张、市场萎缩，但房地产企业多数仍属于当地重点税源。2013年，房地产业更是经历了空前严厉的调控和税务监管，总局连续下发《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号）和《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658号），并在2014年6月20日《国家税务总局关于做好组织税收收入工作的通知》（税总发（2014）78号）明确提出加大土地增值税清算力度；标志着新一轮大规模的土地增值税清算风暴即将到来。
在土地增值税清算的大潮流下，广东省地方税务局不甘落后，拔剑四顾，在2014年7月1日起施行的《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》将对房地产企业产生何种深远影响？面对越来越快的清算速度，您是否感到雪上加霜！是否正经历迷惘？谁能帮您做出最佳清算方案？
国家税务总局稽查局局长马毅民近日又明确指出，2014年要安排对房地产及建筑安装业的稽查，加强打击发票违法犯罪活动工作，继续开展虚假发票“买方市场”整治工作，积极会同公安部门进一步加大制售假发票“卖方市场”的打击力度，采取有效措施打源头、端窝点,联合查办一批发票犯罪重大案件。
仰克强总理最近提出营改增五步曲，要求2015年基本实现营改增全覆盖。营改增将是房地产行业必须面临和解决的问题：营改增对房地产行业会产生哪些影响，我们应做好哪些准备，以及有哪些应对技巧？
拰对严峻的税收征管环境和步步紧逼的税务稽查，如何躲避风雨？如何与狼共舞？本次培训班立足防范税收风险，以税务稽查为主线，梳理解读土地增值税全程运营财务管控及重特疑难事项，针对性强，注重实务操作和实效，是房地产企业不容错过的课程。
【主讲专家】李老师：中国注册税务师、中国注册评估师、全国管理咨询师、北京金旭红教育咨询公司咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估、培训中介的税务顾问。从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，为多家大型企业及网校做税务筹划、税务培训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，先后在《注册税务师》杂志、《中国税务报》、《税务规划》发表数十篇文章。对各种税种均有研究，擅长的领域：企业所得税、土地增值税、营业税、企业重组、税收筹划、税务稽查及房地产企业税收。先后在北京、上海、深圳、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评。
【主讲内容】
第一节：土地增值税稽查形式分析
◇        ：《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》的执行带来哪些稽查
新动向及应对策略
第二节：土地增值税清算鉴证、税收稽查应对及税收风险点
一、土地增值税清算单位的检查
1．土地增值税清算时清算项目到底应该分为几类？
2．清算单位内各类核算对象，是否能够合并清算？
3．如何确定土地增税的清算单位？
4．如何把握“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位清算”、“一次性取得土地，分期开发”？
5．商住一体楼土地增值税计算及应对技巧
6．对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税？
7．房地产企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算？
8．地下人防设施是否应属于土地增值税的征税范围?
9．小产权房是否应属于土地增值税的征税范围?
10．采取BT模式建设新民居工程需要缴纳土地增值税吗？
11．房地产联合开发项目土地增值税如何清算？
二、土地增值税清算时点的确定及其税务风险
1．土地增值税清算到底应该掌握在那个时点进行？
2．清算实点确定应注意的事项及涉税风险
三、税务稽查人员重点关注的事项
四、土地增值税清算项目收入稽查及税收疑难点
1．土地增值税收入清算的基本稽查程序和方法；
2．土地增值税清算条件稽查
3．应税收入的检查
     ⑴ 账面应税收入的检查              
⑵ 审查入账价格
     ⑶ 应列未列应税收入的审查         
⑷ 非直接销售和自用房地产的收入的检查
4．转让永久使用权检查
5．代收款项检查
6．土地增值税清算收入确认的3个重点
7．与收入有关的疑难问题解析：
               ⑴ 企业在土地增值税清算时，未开票也未签订销售合同的房产应如何确认收入？
⑵ 房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方
承担，转让收入怎样确定？
五、扣除项目的税务稽查及疑难问题
1．扣除项目税务稽查方法
2．土地征用及拆迁补偿费的稽查方法及风险点
           ⑴ 税务机关对土地征用及拆迁补偿费的稽查要点
⑵ 企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？
⑶ 企业外购楼盘发生的契税转让时如何计算扣除
⑷ 成片受让土地、分期开发时，如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额？
⑸ 合作建房分配产品的，在清算中如何确定开发企业取得的土地的金额？
⑹ 土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？
⑺ 单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理
⑻ 纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？
⑼ 土地滞纳金在计算土地增值税时能否扣除？
3．前期工程费的稽查方法及风险点
           ◇ 设计费税收筹划涉税风险点
4．建筑安装工程费的稽查方法及风险点
            ⑴ 采用发包方式进行建筑安装工程施工的检查
⑵ 采用自营方式进行建筑安装工程施工的检查
⑶ 房屋装修费用怎样确定
⑷ 地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除
5．基础设施费和公共配套设施费的稽查方法及风险点
     ⑴ 小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除
⑵ 多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，如何合理分摊？
6．开发间接费用的稽查方法及风险点
            ⑴ 同一项目是否可采取不同的房地产开发费用计算扣除方法？
⑵ 纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？
⑶ 企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用如何扣除
7．开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）的稽查方法及风险点
            ⑴ 利息扣除的涉税风险点
⑵ 房地产企业像个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融
机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗？
⑶ 取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除？
⑷ 开发用地缴纳的土地使用税如何处理
⑸ 因土地纠纷发生的诉讼费、律师费如何扣除
⑹ 物业启动费在计算土地增值税时能否扣除？
8．与转让房地产有关的税金稽查方法及风险点
9．加计扣除项目稽查方法及风险点
10．“旧房及建筑物的评估价格”的检查
第三节：土地增值税重特疑难事项解析
1．企业取得政府返还土地出让金的六种形式及土地增值税涉税风险？
2．利息支出：企业所得税与土地增值税扣除规定有别
3．子公司清算转给母公司的地下车库如何缴纳增值税？
4．项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理
5．真假按揭涉税处理
6．土地增值税清算几种常见错误
7．无产权证建筑物如何计算土地增值税？
8．置换房屋如何缴纳营业税和土地增值税？
9．注销当年汇算清缴出现亏损土地增值税处理
10．双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理
11．将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续的土地
增值税处理
12．未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理；
13．房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算？
14．房地产公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处理？如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？
15．以房地产进行投资、联营的是否征收土地增值税？
16．房地产企业取得政府给予土地返还款的土地增值税涉税风险
17．合作建房是否要缴纳土地增值税？
18．未结清房款收入如何清算？
19．房地产企业销售尾房如何缴纳土地增值税？
20．出售样板间如何缴纳土地增值税？
21．不同模式售楼部的会计处理与土地增值税扣除解析
22．车位及地下车库如何缴纳土地增值税？
23．房地产企业进行资本运作中土地增值税的涉税风险
第四节：房地产企业发票的涉税风险及风险应对
1．发票取得的总原则
2．没有取得发票税法允许扣除的特例？
3．发票开具的时限如何把握及特殊规定？
4．甲供材、分包工程发票的开具及业务处理
5．虚开发票及应对策略
6．税务局稽查的“九字方针”
7．发票开具“三流统一”
8．营改增带来哪些发票的风险？
9．开发成本的各项支出应取得何种票据？
第五节：营改增对房地产企业、建安企业的影响
1．营改增理论上有益影响有哪些？
2．企业资产负债表、利润表的影响
3．营改增对融资与现金流的影响
4．税收负担与经营成本的影响
5．营改增对发票的影响
6．营改增后成本抵扣技巧
7．营改增无法回避土地、建材、人工进项税抵扣问题
8．“营改增”产生的财务核算新问题
9．如何应对营改增
第六节：“三旧改造”风险点及税务处理
1．“三旧改造”无法回避的问题
2．“三旧改造”面临的风险：营运风险、财务风险、市场风险、社会和自然风险
3．利益协调关键因素分析
4．“三旧改造”操作基本流程
5．“三旧改造”涉税处理
第七节：政策性搬迁把控要点及应对技巧
1．政策性搬迁和非政策性搬迁区别（政策性搬迁的三大要素）
2．政策性搬迁收入税收控制点
3．政策性搬迁各税种解析（营业税、土地增值税、契税印花税等）
4．搬迁支出税收控制点
5．搬迁资产税务处理及新旧政策的变化
6．政策性搬迁的递延纳税
第八节：烂尾楼收购运作模式及风险管控解析
1．烂尾楼收购应考虑的主要问题
2．烂尾楼资金运作各种方案及税收分析
3．开发商收购烂尾楼建设土地增值税如何加计扣除
4．烂尾楼收购策划
第九节：现场互动，学员问，老师答，疑难问题全解决。
【培训对象】各房地产开发企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员
以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。
【资    料】本课题配套讲义、政策辑要与案例资料。
【培训时间】2014年7月30日至8月1日（30日全天报到,7月31日至8月1日两天课程）
【培训地点】深圳◇鹏威酒店（深圳市罗湖区红宝路15号）
【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务；如税法查询、
纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
☆参会学员可同时获得我司专家团李利威老师课程实况录音《房地产投融资
五大阶段税务规划与风险管控专题》光盘一张。
【相关费用】人民币2880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
           ↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理。