是是非非房地产精装

海蛎子

前不久，央视曝出，2005年至2012年8年间，万科、富力、SOHO中国等45家房企应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。随后这一消息引来各方争议，使得土地增值税再次成为了舆论的焦点。

据了解，由于土地增值税的免税地带和增值额认定以及清算周期，均存在很大操作空间，这也使得该税种成为了企业纳税筹划的主要对象，有时也不免打一些擦边球，甚至成为了税务部门与企业之间的一种“默契”。用友软件房地产行业解决方案事业部总经理王培虎对中国房地产报记者表示，“在实际操作中，通过延长项目销售周期等各种办法来拖延、规避土地增值税的清算已经成为行业惯例”。

然而，随着央视的爆料，这种“惯例”也将面临终结的可能。深圳、吉林等多地税务部门均表示，将加大土地增值税的清算力度。而通过精装修环节的税收优惠政策不但可以减免土地增值税，同时合理合法、符合国家产业政策。事实上，由于近几年精装修的兴起，开发商已经从该环节合理规避了大量的土地增值税。但另一方面，由于长期以来房地产行业利润率较高，而精装修的避税额度有限，一些开发商对精装修避税也并不十分敏感，更倾向于采用其他方式合理避税。

精装修避税的“秘密”

事实上，早在2007年，国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中就对精装修环节，从土地增值税方面给予了开发企业税收优惠。

相关条款规定，“装修成本可享受加计扣除20%的优惠”。这相当于无形中增加了建安成本，同时降低了土地增值额度。

那么，为什么销售装修房会比销售毛坯房更有利于土地增值税负的降低呢?王培虎表示，尽管精装修房会同步提高房屋销售单价，增加销售房产环节5%的营业税，但是，由于其在计算土地增值税时，装修成本不但可以全额在税前扣除，而且还可以享受加计扣除20%的优惠。因此，将大幅降低土地增值税，增加企业的税后利润。

王培虎为记者算了一笔账：

假设某公司某地产项目基本资料如下：土地及建安成本为4000元/平方米，装修成本为2000元/平方米，期间费用为1500元/平方米，当地城市建设维护税为7%，教育费附加为3%。该公司提出了两个方案——方案1：销售毛坯房，销售单价为10000元/平方米;方案2：销售装修房，假设装修成本为2000元，销售单价提高为12000元/平方米(装修不赚钱，仅收取成本价)，对这两个方案的税负和净利润情况计算分析。

由于方案2比方案1增税额和增值率同步下降，每平方米可少交351元的土地增值税，虽然销售净利率下降了8.77%，但税后净利润还是每平方米增加了180元，增长了9.5%。在房地产行业告别暴利时代的今天，这个利润的增值额度还是很客观的。

SAP大中华区房地产及工程建设行业首席专家余恕奇告诉记者，关键在于“加计扣除20%的优惠”。“如果装修成本为100元，则加计扣除的额度就可再增加20%，即120元。这相当于一方面增加了成本，一方面降低了土地增值。”

据了解，土地增值税的征收税率为四级超率累进税率：即增值额小于20%的免征土地增值税，增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。王培虎表示，考虑到土地增值税的额累进制特点，如果处于临界点边缘，增加装修成本后由于基数加大，增值额减小，相当于分母增大，分子变小，由此进一步引起适用增值税率发生变动，特别是普通住宅，处于20%免税临界点附近时，则节税效果就会明显得多。

余恕奇则告诉记者，土地增值税与房产的产品类型有很大关系，“土地增值税本身就有暴利税的性质，而对于利润率更高的高端物业，因精装修环节可以减免的税额就更为可观了。”

应进一步挖掘精装避税潜力

在房地产行业，精装修避税并不是一个新鲜事。事实上，在精装修避税方面，很多企业已经尝到了甜头，万科作为房地产行业，精装修的先行者无疑获益最大。

万科总部采购部总经理都军告诉记者，目前万科开发的项目已经100%实现了精装修，其税收减免也是企业考虑的重要因素之一。当国内住宅产业还处在由传统的毛坯房向装修房过渡的阶段，装修房已被万科列为住宅产业化战略的三大内容之一。

据目前可查的万科2012年年报披露，其装修房交付量超过8万套，是业内前所未有的规模。尽管2012年结算净利率为13.08%，较2011年下降1.93个百分点，但是净资产收益率反而提升，公司全面摊薄净资产收益率为19.66%，较2011年提高1.49个百分点，为近十年来最高水平。

然而，这一现象并不普遍。

在采访中很多开发商均表示，市场需要精装修，我们就去做，不会过多地考虑精装修避税的问题，“精装修可以避税，但额度并不大，还是会根据市场的情况来考虑是否精装修，避税问题还没用纳入考虑范围。”

余恕奇表示，由于土地增值税的清算周期可长达三五年，通过财务手段甚至可以进一步延长，所以此前企业更倾向于通过延长清算周期避税。但今后这一状况会发生变化，“一方面，随着社会对土地增值税的关注，该税种的征缴力度会进一步加大;另一方面精装修也是未来房地产发展的大趋势，企业应该挖掘精装修带来的避税收益。”

王培虎则认为，通过延长项目销售周期，最多可以拖延土地增值税的清算，而无法规避税款。精装修则可以直接降低土地增值税的额度。

天狼星

精装修中  很多规定在土地增值税清算中不能扣除啊

Possion

家具、电气之类的可移动的不能扣除

老年使者

学习学习！！！！！！

tang-tang

老年使者 发表于 2014-1-17 12:58
学习学习！！！！！！

领叫了了，