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[筹划] 房地产企业如何交税?   [复制链接]

  • TA的每日心情
    擦汗
    2017-9-12 17:13
  • 签到天数: 69 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2014-1-8 22:44:14 |显示全部楼层
    你可以参考下:
      问:我卖办公楼要交营业税及附加费,还有什么税,比如说土地增值税要交吗?如何交的?
      答:除了营业税及附加费,还有企业所得税、印花税、土地增值税,另外,营业税如果是公司自己建的,要交两道营业税,一道是建筑营业税,一道是销售不动产营业税。土地增值税按土地的增值额计算。
      问:还有我方出土地,买方出钱建楼,又该怎么交税?
      答:《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定: (二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业——租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是:(一)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;(三)按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本*(1+成本利润率)/(1-营业税税率)。
      问:怎么样才能合理的少交税 ?
      答:职业问题,不能公开回答。只能告诉你,依法纳税才是公民的义务。
      一般来说,内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税,而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”,就是通过虚增成本,尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。

      一位有过六年房地产从业经验的人士透露,调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外,对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业,则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做,将设计费用定得很高,以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露,这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个,号称多元化经营,实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元,然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产,以完成最后的利润转移,因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的,根本就不值钱,不过是个道具而已。2004年,国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中,没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里,房地产企业的纳税总额也并不乐观。


      二、避税具体方法

      一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,偷逃营业税和企业所得税,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

      二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款,只给购房者开据《收款收据》,在帐务处理上不做预收处理,或根本就另外记一套流水账,内部掌握。

      三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

      四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张,在年度内随意调整税款的申报数额,通常做法是年初、年中减少申报数额,年末全部缴清。

      五)是钻政策"空子",不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税,而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房,结果无法进行整个项目的结算,影响了土地增值税的及时足额入库。

      六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款,不记收入或帐外循环,从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。

      七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款,只在与工程队的往来帐上记载,而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减,而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额,以此少缴营业税。

      八)是扩大拆迁安置补偿面积,减少可售面积,多结转经营成本。

      九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格,从而达到少缴营业税和企业所得税。

      十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。

      
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    九鼎财税

  • TA的每日心情
    开心
    2014-6-26 10:46
  • 签到天数: 26 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2014-1-8 23:43:00 |显示全部楼层
    学习中

    该用户从未签到

    发表于 2014-1-9 01:26:04 |显示全部楼层
    房地产方面的知识,我收藏了,谢谢哦!

    该用户从未签到

    发表于 2014-1-9 01:26:58 |显示全部楼层
    这个帖子非常喜欢先收藏了,谢谢哦!

    该用户从未签到

    发表于 2014-1-9 01:31:14 |显示全部楼层
    谢谢!学习了

    该用户从未签到

    发表于 2014-1-9 06:46:12 |显示全部楼层
    看看  学习学习  

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-5-26 10:53
  • 签到天数: 160 天

    [LV.7]常住居民III

    发表于 2014-1-9 08:59:03 |显示全部楼层
    签定购房合同就要开票缴税了

  • TA的每日心情
    奋斗
    2014-9-8 14:55
  • 签到天数: 8 天

    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2014-1-9 09:03:55 |显示全部楼层
    努力学习

  • TA的每日心情
    擦汗
    2015-9-30 11:21
  • 签到天数: 13 天

    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2014-1-9 09:50:07 |显示全部楼层
    说得很实际也很具体,学习了

  • TA的每日心情
    开心
    2016-9-28 09:05
  • 签到天数: 28 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2014-1-9 10:12:56 |显示全部楼层
    学习学习

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