是时候检讨土地增值税制度了

银河飞雪

从11月24日央视报道房企欠缴巨额土地增值税至今，已经接近两周。两周的时间，从国家税务总局、一些地方税务部门如深圳，到涉事的房地产企业包括协会组织，再到各界专家学者、媒体、公众，许多人士都纷纷表达了自己的意见。

　　争论来争论去，很多人开始批评土地增值税税制设计存在缺陷。国家税务总局也在表态中提及，房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。更有业内人士直批土地增值税“操作最复杂、扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中”。

　　有人说房地产税费“多如牛毛”，为什么偏偏土地增值税引起这么大的误解及争议？现在正到了检讨土地增值税税制的时候了。

　　对于土地增值税的征缴，《土地增值税暂行条例》开宗明义地提出，是“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益”。

　　简单地说，土地增值税，每年上千亿的税金进入国库，自然维护了国家权益；但也要承认，由于税制设计和实际操作中存在的困难，土地增值税在合理调节土地增值收益方面作用并不明显。

　　有专家指出，土地增值税本质上是资本利得税。顾名思义，土地增值税目的在于反房地产暴利，要调节房企转让国有土地使用权过程中的得利。对于老百姓来说，这种得利最直接地在于房价与地价的差异，更准确地说，这种得利在于房企销售收入与包括地价在内的成本投入之间的价格差。

　　但从土地增值税征缴20年特别是近10年的房地产发展历程看，房价在综合因素下的高涨，已经使土地增值税的调节作用显得那么微不足道。

　　应当承认，土地增值税的出台、四级超率累进税率的制定，出发点都是好的，但由于种种原因——核心是税制设计的原因，土地增值税“费力不讨好”。因为实际清算征管操作复杂，地方税务部门和企业都很头疼，企业当然也会想方设法钻空子。除非房地产项目竣工或完成销售，征纳双方都没有明确动力或者义务去清算。

　　也有业内人士就指出，土地增值税不是“应缴未缴”的问题，而是“应征未征”的问题。然而相关规定也只规定到了某一节点，税务机关“可要求清算”，而非“应要求清算”。这最后也就导致了土地增值税的调节作用并不明显。

　　简单地打个比方，房地产企业房子卖了高价，但通过做高成本，实现了合理避税。这样一来，谁也不能理直气壮地挑出毛病，然而高房价的结果最终落到买房人头上。

　　归根到底，土地、房产的增值收益，是由于房地产市场的供需矛盾造成的，这其中还包括持有环节税负较轻的原因。

　　十八届三中全会提出要加快房地产税立法并适时推进改革。如果将房地产税立法与房地产长效机制的建立、不动产统一登记、全国住房信息联网等统筹考虑，土地增值税未来征缴存废都可以重新考虑了。

　　新京报记者 张旭

xiajuexin6278

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lixiaobo

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ken75

这个确实不好办，漏洞也多，还不如就按收入的2%征收，管什么成本嘛

老年使者

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