【237号专题】利用个人股东名义办理产权证抵押融资后再出售的税收问题讨论

银河飞雪

开发商为了融资，将公司暂未出售的商品房以低价出售的形式用股东个人名义取得银行按揭贷款。由于权属发生转移，故在手续办理过程中，已缴纳相关税费。                              
现开发商对这些已办理贷款的商品房解除贷款抵押后进行销售，请问在这系列经济交易中开发商及股东个人均涉及到哪些税费？

注：股东为个人，办理相关产权手续时未支付相关的房款。

财务匪兵

我所遇到的情况，是将暂时不好出售的房产，通过内部人办理按揭的形式，来先回款，这里的价格一般来说还是比较高，因为按揭是按合同比例金额

湖南燕子

我的分析是：公司将该商品房形式上已出售给个人股东，在这个业务中，公司应按正常销售行为将低价房品房进行视同销售行为按同类价调整后纳税相关税费，且股东个人在此将差价部分按视同分红缴纳个人所得税；第二次销售属于股东个人的二手房交易进行税费缴纳。公司取得股东的资金属于借款行为。

财务匪兵

权属发生变化，一般企业做法是在此房出售过程中，内部人办理退房，将此房转移给公司，手续麻烦因为涉及多个部门，尤其是网上登记的系统
这里面内部人也存在风险，一但开发商不能还款按揭，内部人员是第一责任人

湖南燕子

请高手分析，看看这类业务还有没有更好的处理办法达到避税。

财务匪兵

如果按正常套路来走，这个事情的税负还是比较重的，税负我和燕子看法一致

大鹏展翅

学习了！

杨阳阳

既然已经发生权属转移，有两种处理方式，一、第一步要从内部人士退房处理，开发商再行销售。二、由内部人直接将房产卖给业主，办理过户。这个承担税收较高，不建议执行。以某种理由进行退房。办理权属，有些地方只要了办了权属哪怕退房，必须通过产权交易所办理（比如江苏扬州），有些地方可以由开发商再直接进行销售。那就按销售正常处理。

塞外愚翁

初次销售，开发商属于正常销售行为，涉及到营业税、土地增值税、企业所得税、印花税，股东个人涉及到契税、印花税。

股东二次销售按出售二手房处理，有个5年期限的规定。在未办理产权证前，可以走更名程序。

这样操作总体税负较高，税务筹划不提倡这种做法。

游斌国

学习，谢谢！