城镇土地使用税纳税义务发生时间的确定应规范

李晓春

城镇土地使用税纳税义务发生时间的确定应规范

    近年来，针对国民经济发展中存在的一些行业、地区固定资产投资增长过快问题，党中央、国务院采取了多项宏观调控措施加以解决。其中严格土地管理，制止乱占滥用土地，促进土地合理利用是一项重要内容。在征收房地产企业的城镇土地使用税时,笔者认为应规范城镇土地使用税纳税义务发生时间的确定标准,实现政策的统一性。
    相关政策中出现了时间上不同的规定如：1、国税发［2003］89号文件中规定:“购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税”,文件中“房屋交付使用”的概念是否指签订交房合同中的时间,还是实际交付使用的时间。2、四川省地税局省地税函［2004］96号文件中规定:“房地产开发企业建造商品房用地在商品房未出售前应按有关规定征收城镇土地使用税”,文件中“未出售前”的概念是否指签订售房合同前的时间,还是办理土地使用权分割之前的时间。
    按照以上政策中的规定,“房屋交付使用”和“未出售前”两者之间又存在着时间上的差异,因为“未出售前”的时间应比“房屋交付使用”的时间早一些，而计算缴纳税款也不同。例如按“未出售前”的时间计算：某房地产企业出售前总共商品房面积为20000平方米，从2005年1月开始销售，到2005年4月签订售房合同，共出售商品房土地使用面积为12000平方米，适用税额为每平方米2元，2005年5月为申报纳税期，应纳税额为（20000平方米－12000平方米）×2元等于16000元；下半年2005年11月为申报纳税期,但企业已于11月前将剩余8000平方米出售并签订售房合同,因此申报为零；如果全部在4月份签订完售房合同，缴纳税款为零。
    例如按“房屋交付使用”的时间计算：同一房地产企业于2006年4月修建竣工，在2006年5月交付房屋给购房者使用，交付房屋土地使用面积为12000平方米, 应纳税额为12000平方米×2元等于24000元;下半年申报期11月前将剩余部分交付完，该企业申报为零；如果在5月份全部交付给购房者使用，应缴纳税款为20000平方米×2元等于40000万元。两者之间的最少差额为24000元－16000元等于8000元,最大差额为40000元。
    那么税务部门执行哪个政策呢？而企业当然会“享受”有利于他们的政策，将出现少缴税的情况，造成国家税收流失。如今房地产企业不进行土地使用权分割的情况多种多样：有地方政府调整土地政策的原因,有不符合国土、规划要求的原因,有用土地使用权证向银行贷款的原因,有房屋质量验收不合格的原因，有故意拖办的原因,甚至会有签订虚假售房合同和交屋时间的情况出现。
    根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》国务院令[1988]17号、《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》国税地[1988]15号中关于纳税人的确定:“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳”；《国家土地管理局、国家税务局关于提供土地使用权属资料问题的通知》国土[1988]189号中规定：“各级税务部门，对纳税人实际占用土地面积的确定，应根据《条例》规定的精神，以省、自治区、直辖市人民政府组织测量的土地面积为计税依据；尚未组织测量的，以政策部门核发的土地使用证书或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据；尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的，暂以纳税人(土地使用者)据实申报的土地面积为计税依据。”
    因此,笔者认为国家开征土地使用税，是为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，当前在国家对土地资源加强管理,不断调整对房地产行业政策之际，在七大部委多次出台相关政策的情况下,为维护社会经济以及房地产行业能健康稳定持续的发展, ,为配合国家开展土地市场的治理整顿，发挥税收的调节作用，为国家经济发展大局服务，严肃法纪、严格执法,杜绝一些企业利用政策而达到少缴或不缴税的现象,必须加强城镇土地使用税征收管理工作，充分发挥“小税种大作为”，即要从严征收,按实际分割土地使用权证时的时间为纳税义务发生时间更为准确。

别了温哥华

学习过了

诸晓棣

嗯嗯！学习了