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国家税务总局2013年度专业房地产税收答疑 编辑：宁静致远（转载请注明出处） 问：3年以上未收回的应收账款，是否可以作为损失税前扣除？3年以上未付的应付账款，是否要并入应纳税所得额缴纳企业所得税？ 《 财政部关于建立健全企业应收款项管理制度的通知》（ 财企[2002]513号）第四条规定，建立坏账核销管理制度企业在清查核实的基础上，对确实不能收回的各种应收款项应当作为坏账损失，并及时进行处理。属于生产经营期间的，作为本期损益；属于清算期间的，应当作为清算损益。坏账损失处理后，应当依据税法的有关法规向主管税务机关申报，按照会计制度法规的方法进行核算。 企业坏账损失视不同情况按照以下方法确认：
（四）逾期3年的应收款项，具有企业依法催收磋商记录，并且能够确认3年内没有任何业务往来的，在扣除应付该债务人的各种款项和有关责任人员的赔偿后的余额，作为坏账损失； （五）逾期3年的应收款项，债务人在境外及我国香港、澳门、台湾地区的，经依法催收仍未收回，且在3年内没有任何业务往来的，在取得境外中介机构出具的终止收款意见书，或者取得我国驻外使（领）馆商务机构出具的债务人逃亡、破产证明后，作为坏账损失。 依据上述规定，企业逾期3年的应收款项，具有企业依法催收磋商记录，并且能够确认3年内没有任何业务往来的，在扣除应付该债务人的各种款项和有关责任人员的赔偿后的余额，会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。 2、根据《企业所得税法实施条例》第二十二条规定，企业所得税法第六条第（九）项所称其他收入，是指企业取得的除企业所得税法第六条第（一）项至第（八）项规定的收入外的其他收入，包括……确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项…… 根据上述规定，企业因债权人原因确实无法支付的应付款项，包括超过3年未支付的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。企业如果能够提供确凿证据（指债权人承担法律责任的书面声明或债权人主管税务机关的证明等，能够证明债权人没有按规定确认损失并在税前扣除的有效证据以及法律诉讼文书）证明债权人没有确认损失并在税前扣除的，可以不并入当期应纳税所得额。已并入当期应纳税所得额的应付账款在以后年度支付的，在支付年度允许税前扣除。 小王1999年8月在广州市区购买了一套建筑面积为85平方米的房改房。该套房改房标准面积按经济适用房价格计算并支付的房价款为50万元，超标准面积实际支付的房价款为10万元，按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益10万元，共计70万元。此外缴纳契税1.05万元，支付装修费12万元，实际支付住房按揭贷款利息1万元。契税完税证日期为1999年8月20日，房屋产权证日期为2001年12月1日。房屋产权证上的产权人姓名为小王本人，小王后来又自购一套商品房。2012年4月小王将此房以110万元卖给小李，此住房是小李家庭唯一住房，小李户籍在广州。经地税机关评估110万元的申报价格合理。小王能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票、契税完税凭证等扣除凭证。小王和小李分别要缴纳哪些税费？
（一）卖方小王需要缴纳个人所得税，免缴纳营业税及附加，暂免缴纳土地增值税和印花税。
1. 营业税及附加
具体视交易房产类型和购买年限而有不同的规定。
（1）房产类型：本例中，交易住房同时符合以下条件：
A. 住宅小区建筑容积率在1.0以上；
B. 单套住宅套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下；
C. 实际成交价款低于同级别土地上住房平均交易价款的1.44倍以下，因此该房产属于普通住房。
（2）购买年限：对产权来源为购买、产权交换（含拆迁补偿）、赠与（非直系、赡养关系）的，以房屋产权证或契税完税证上注明的时间孰先确定其购买房屋的时间。本例中以契税完税证日期1999年8月20日作为购买时间的开始，至2012年4月房屋销售，购买时间已超过5年。 综合房产类型和购买年限，本例符合以下优惠政策：个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。因此，小王不需缴纳营业税及其附加。 2. 土地增值税和印花税
个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。 3. 个人所得税 由于该房产不是唯一的家庭生活用房，不能享受免征个人所得税优惠政策。小王能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，可据实征收个人所得税。应纳税额＝（转让房产收入额－房产原值－合理税费）×20%。 其中，已购公有住房的房产原值为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。 房产原值＝500000+100000+100000+10500＝710500元 合理税费是指小王转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中：
（1）支付的住房装修费用。小王能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列的是小王的姓名，经税务机关审核，装修费用可以扣除，但已购公有住房和经济适用房的最高扣除限额为房屋原值的15%。
装修费用最高扣除限额＝710500×15%＝106575元 （2）支付的住房贷款利息。小王向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息1万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
合理税费＝营业税及附加+住房装修费用+住房贷款利息＝0+106575+10000＝116575元
应缴纳个人所得税＝（转让房产收入额-房产原值-合理税费）×20%＝（1100000-710500-116575）×20%＝54585元。 纳税提示：
1. 存量房交易中有多个税种是采取扣除式的差额征税方法，为保证征税的真实性和公平性，请纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证，提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。
2. 在以据实征收方式缴纳个人所得税时，除已购公有住房外，其他类型房产的原值按《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）中的有关规定确定。
3. 个人所得税据实征收可扣除合理税费中，公有住房和经济适用房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%。
4.个人所得税据实征收可扣除合理税费中，按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 （二）买方小李应缴纳契税，暂免缴纳印花税。
1.契税
本例中，交易房产属于普通住房。小李能提供房地产管理部门开具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，并能出具《唯一住房诚信保证书》，证明交易住房属于家庭唯一住房，符合以下优惠政策：个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按转让收入的1%征收契税。
应缴纳契税＝成交价格×1%＝1100000×1%＝11000元 2.印花税
个人购买住房暂免征收印花税。 3、社会团体向会员收取的会费收入是否缴纳营业税？ 问：社会团体向会员收取的会费收入，是否缴纳营业税？ 答：根据《财政部、国家税务总局关于对社会团体收取的会费收入不征收营业税的通知》（财税〔1997〕63号）规定，社会团体按财政部门或民政部门规定标准收取的会费，是非应税收入，不属于营业税的征收范围，不征收营业税。社会团体向会员收取的会费收入如符合上述规定，无需缴纳营业税。 4、函授学校占用耕地建设教育用房可否免缴耕地占用税？ 问：函授学校占用耕地建设教育用房，可否免缴耕地占用税？ 答：《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税〔2004〕39号）第三条第一项规定，对学校、幼儿园经批准征用的耕地，免征耕地占用税。享受免税的学校用地的具体范围是全日制大、中、小学校（包括部门、企业办的学校）的教学用房、实验室、操场、图书馆、办公室及师生员工食堂宿舍用地。学校从事非农业生产经营占用的耕地，不予免税。职工夜校、学习班、培训中心、函授学校等不在免税之列。因此，函授学校占用耕地建设教育用房不能免缴耕地占用税。 5、临时占用耕地恢复原状后是否退还已缴纳的耕地占用税？ 问：某建设单位由于施工需要，临时占用耕地搭建了工棚。在恢复原状后，是否可以退还已经缴纳的耕地占用税？ 答：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人临时占用耕地，应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。所称临时占用耕地，指纳税人因建设项目施工、地质勘察等需要，在一般不超过2年内临时使用耕地并且没有修建永久性建筑物的行为。 6、以持有的股权增加投资印花税问题？ A公司是一家境内外上市公司，日前受让C公司（香港上市公司）持有的境内D公司的股权，目前所有过户手续尚未办妥，已经缴纳部分印花税。现在，A公司拟以其受让的D公司的股权，增加全资子公司B的投资。问题：1、该业务是投资行为，而非股权转让。因此，A公司不需要缴纳印花税，只需由B公司对实收资本和资本公积增加额按照万分之五缴纳印花税；2、如果认为是股权投资，A公司能否参照财税[2010]7号文中“投资人以其持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为，不属于证券(股票)交易印花税的征税范围，不征收证券(股票)交易印花税”的规定，不缴纳印花税。3、如果前述两点意见均不认可，请给出具体答复及依据。 根据现行印花税政策规定，你公司以所持股权增加对全资子公司的投资行为，可以不视为股权转让，不征收印花税 国家税务总局 2013/01/15 7、提供外派海员劳务是否缴纳营业税？ 问：我们是一家船舶服务公司，提供外派海员劳务，请问我们是否缴纳营业税？ 答：《财政部、国家税务总局关于外派海员等劳务免征营业税的通知》（财税〔2012〕54号）规定，从2012年1月1日起，对中华人民共和国境内单位提供的外派海员劳务，免征营业税。外派海员劳务，指境内单位派出属于本单位员工的海员，为境外单位或个人在境外提供的船舶驾驶和船舶管理等劳务。纳税人提供的外派海员劳务如符合上述规定，可享受免征营业税优惠。 8、房屋产权证和契税完税证明的时间不一致，如何确定购买时间？ 问：我想转让一套住房，房屋产权证和契税完税证明的时间不一致，在计算税费时如何确定购买时间？ 答：《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第四项规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第三条规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 9、在异地取得的收入如何确定营业税纳税地点？ 问：我们企业在B地，但在A地提供建筑设计劳务取得收入，请问该收入的营业税纳税地点是在A地还是B地？ 答：《中华人民共和国营业税暂行条例》第十四条第一项规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。根据上述规定，纳税人应就其取得的A地建筑设计劳务收入向机构所在地B地的主管税务机关申报缴纳营业税。 10、如何处理以“还本”方式销售商铺的行为？ 问：房地产开发商以“还本”方式销售商铺，在计征营业税时是否可以扣除“还本”支出？ 答：《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）第二十条规定，以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。 11、国税局Dai.开发票是否可代地税局征收城市维护建设税和教育费附加？ 问：国税局Dai.开发票时，是否可代地税局征收城市维护建设税和教育费附加？ 答：《国家税务总局关于国家税务局为小规模纳税人Dai.开发票及税款征收有关问题的通知》（国税发〔2005〕18号）第一条规定，经国、地税局协商，可由国税局为地税局代征有关税费。纳税人销售货物或应税劳务，按现行规定需由主管国税局为其Dai.开普通发票或增值税专用发票（以下简称发票）的，主管国税局应当在Dai.开发票并征收增值税（除销售免税货物外）的同时，代地税局征收城市维护建设税和教育费附加。第二条规定，经协商，不实行代征方式的，则国、地税要加强信息沟通。国税局应定期将小规模纳税人缴纳增值税情况，包括国税为其Dai.开发票情况通报给地税局，地税局用于加强对有关地方税费的征收管理。 12、占用草地建设奶牛饲养厂是否要缴纳耕地占用税？ 问：我公司占用草地建设奶牛饲养厂，请问，是否缴纳耕地占用税？ 答：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第十四条规定，占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第三十条规定，暂行条例第十四条所称直接为农业生产服务的生产设施，指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。具体包括：储存农用机具和种子、苗木、木材等农业产品的仓储设施；培育、生产种子、种苗的设施；畜禽养殖设施；木材集材道、运材道；农业科研、试验、示范基地；野生动植物保护、护林、森林病虫害防治、森林防火、木材检疫的设施；专为农业生产服务的灌溉排水、供水、供电、供热、供气、通讯基础设施；农业生产者从事农业生产必需的食宿和管理设施；其他直接为农业生产服务的生产设施。因此，上述公司建设奶牛饲养厂不缴纳耕地占用税。
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发表于 2013-6-24 08:18:30
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