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房地产企业开发产品的完工条件如何确认 作者：易战萍 朱兵容 某房地产开发企业会计咨询，该企业2012年开发一个小区项目，共开发商住楼20栋。因拆迁户急于搬迁，在全部开发产品尚未达到完工验收的情况下，开发商提前在2012年12月交付4栋商品房。其余16栋准备在2013年完工验收后按时交付。会计想咨询，房地产开发企业2012年企业所得税汇算清缴时，是否要确认全部开发产品完工后，再计算计税成本？ 上述房地产企业会计咨询的问题，其实是一个判断开发产品完工条件确认，以及达到完工条件后企业所得税的计算问题。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。也就是说，开发产品完工后，企业不能再按预计毛利额纳税，而要按实际利润额缴纳企业所得税。 企业部分开发产品交付使用的，是否要视为全部开发产品完工来计税呢？《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第二条“关于完工开发产品的税务处理问题”规定，符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）。2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）。3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。上述条款中，由于每一个条件都注明是“开发产品（成本对象）”，即如果企业开发的小区中的全部开发产品属于一个成本对象，则开发产品部分完工也应视为全部完工。
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发表于 2013-1-6 13:20:53
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发表于 2013-1-6 13:24:16
