颇具争议的“房地产报销实务小结”

贺雪峰

      原本是不打算把此贴拿出来接砖头的，毕竟现在物价指数上涨的厉害，砖头也得钱买不？免费的笑纳各位友人的砖头，会感觉到不好意思。但应友人匪兵建议，还是将此颇具争议的帖子拿了出来，欢迎百家争鸣，百炮来攻。
         因为每个地市的政策理解面和操作面都有差异，而且每个人在财务的感悟也不一；但，各位朋友，如果您看了此贴后，能引发您的一些深层次的思考或者是一笑，那么不管您是赞同的或是不赞同的，是准备采纳或者不采纳，那已经是无关紧要的东西了，我的目的已达到了！
      房地产的会计处理日常费用支付及报销主要分为两大类：开发成本与期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）。
其中开发成本项下间接开发费用与期间费用中的销售费用、管理费用下的子目是相同的，因此，在房地产企业的日常报销中也存在着适度的操作空间。
譬如：
      1、企业可自主编写相关管理规章制度，譬如：（a）划拨××车为工程人员专用车，如此，××车发生的相关费用也就可以名正言顺地计入开发间接费，享受加计扣除土地增值税的优惠。(b)公司章程里，聘请老板全家亲属为董事会成员，发放董事费。（c）聘请财务人员、其他经常来项目公司检查的上级机构工作人员会监事会成员，发放津补贴、处理相关费用。其他等等。
      2、同上工资、差旅费、办公费、保洁保安费、福利费等都可以在一定程度上向开发间接费科目分流，同样它也需要炮制一些支撑材料。譬如：（a）某酒店的住宿费或营销会务费等都可以通过制作一些文件，将该笔业务变性为工程预算造价审核会务费、某工程设备招标费等，从而达到列支开发间接费的目的；(b)与物业公司签订有清单报价的服务合同，将项目地的保安保洁列入开发间接费；（C）办公室有一个人编制就可以了，其他人可用工程质量监督员、安全员等编制，将相关工资、福利费支出列入开发间接费。其他等等。
      3、业务招待费及其他问题     
      房地产行业牵涉的部门比较广，发生的招待费也比较多。其实只要我们平时定点就餐的酒店的经营范围多一两个就一切OK了。
      譬如说多一项住宿，这个比较好理解。再譬如说多一项经营项目会务经营，这个不好理解，很多会计同仁说这怎么可以，你说饭店留出一间房搞住宿还说得过去，可是它那没会议室啊？朋友们，那我反问你们几句。有什么法律规定会议必须要在会议室开吗？有什么法律规定开会的时候不许吃东西啊（想想人民大会堂的国宴）？
      所以，朋友们，如果你们定点的餐馆有会议经营的业务，你就大胆的带着你们全体公司员工在餐桌上开会吧！在那里开会，群众们的积极性高啊。当然，这个也是需要有支撑材料的，如开会人员签到单、会议纪录，什么性质的会议列什么科目。“销售成功经验总结会议”列营销会务费，“工程质量监察会议”列开发间接费得会务费，董事会务费列管理费。
      这个做法行不行？行，因为它是合法的，你可以说它不合习俗，但不能不说它不合法。根“没有法律规定不可以在同时经营餐馆的地方开会”是同一个道理。
      再譬如说，税法规定公司不能给老板私人买车。大家说说看，这话说了根没说一样。
      公司买车产权归公司配置给老板用，既能提折旧还能报销油费修理费抵扣税款。说到这，就有人很愤懑的根我说：你这人，怎么这样啊？规矩全被你破了，整一个财务流氓！。这就要我牵出我要说的第一个观点了。
      潜规则，你懂的。在财务界里混了多年的老鸟们，这财务界的潜规则，你懂的。财务界里潜规则的运用，最后也就形成了就是税法执政上的暧昧和无奈、愤懑和窃笑、 灯红酒绿中的 觥筹交错和罚款、滞纳金里的刀光剑影，以及“几家悲几家欢”的故事。   
      说白了。所谓的潜规则，看你站在什么角度来看了。
      在某些人的眼里，这是无奈的屈辱的规则；在某些人眼里，这是晋升的好机遇；在某些愤青眼里，这是流氓的法则。。。。。。。。在我眼里，它只是一个GAME.
      我在税局也有些朋友，他们说这是流氓法则，说我是阻碍国家强大的四类份子，是不良地产商的帮凶。哈哈，心里偷乐着，这好像不合逻辑啊，好多地方都是“欢迎来开发”“只要来开发，一切好商量”！
      哎，别说我了，继续说说这法则吧。
      走的人多了，就有了路；用的人多了，就有了法则。就算他是流氓法则吧，不过却是合法的流氓法则。许你们“州官”强制性的放火，就不许百姓耍耍赖躲躲“火”啊？其实，国家强大，我和他们的理解不一样，我不认为国家有钱，国家才强大，百姓富了，国才强。毕竟国只是一个虚拟的概念性的东西，而百姓却是实实在在的，是真正的国之根基。房价降下50%行不行？行啊，你国家土地费、税费全免，不就行了。你免啊！税局的朋友哑口了。
      你税法不是不让公司出钱给老板买车嘛？那好，那我就公司自己买再配置给老板用。{:soso_e113:}这就是潜规则的运用，是流氓手段，也是合法的手段。（当然，我并不希望各位看帖的纯洁人士也被我带成了流氓，只是耍耍嘴皮子而已，尽管曾经有位姓王的名人曾经在北京声嘶力竭地大肆宣扬“我是流氓，我怕谁”）
      好了，不贫嘴了，我们继续“侃大山”。
      4、另外举个例来说明一个概念性的问题
      某公司在海南省开发房地产，销售过程中免费承担客户的往返机票及高铁火车票。
      很多会计想当然地认为，这个简单，列营销费用子项下的差旅费啊。
      其实是不对的，按规定应该招待费的。因为客户他不是公司的人所以它不能报差旅费，营销费项下的差旅费是给我们地产公司营销员工报销列支的啊。假如，非公司员工可以报销差旅费的话，那么企业完全可以派人到海口美兰机场去收购使用过的机票。十元一张，买得到的。那么企业还要交企业所得税么？
      那又有同志根我说，从海口到三亚，坐高铁便宜啊。我开车去接送的话，油费车耗人力比高铁票价要贵得多啊！同样是把客户接到公司，为什么公司的油费可以报，更加便宜的高铁票就不能报！这不合理！
      哎，说到这，我想阐述的这个概念就出来了。对啊，更加合理的方式就是不能报，因为它不合法；不经济合理的方式可以报，因为它合法！
      虽然用车接更贵，但车是公司的资产，所以发生的相关费用是可以报销的。
      高铁票、飞机票都是实名制的，这种发票的就是证明该客户不属于你公司人员的凭据，那么，既然是非公司员工，那么还能报销做税前抵扣么？
      当然不行！因为它不是税法认可的！
      这和上面我说到的到餐馆开会的例子不同，在餐馆开会，它不是法律禁止的，也就是合法的，才是可行的。曾经有个同行很恼火地根我说，那照你这么说。如果这飞机是我公司资产，我就用这飞机只送一个客户，飞机的巨额运营费用也可以报销？！我的回答就是：当然可以。要相信我们的税务人员是执法人员，是讲法的，那么也就是可行的。因为企业是有选择权的，我能吃得起“鱼翅”，你规定我必须要吃“红薯”？哥哥（李嘉诚）就是钱多，你规定他出差不能包机，只准坐牛车？企业是哥哥的，哥哥就是钱多，就是想让它亏，你非得规定它必须要盈利？（那给你承包算了）{:soso_e113:}
      侃得够多的了，这个报销小结并不是什么“之乎者也”之流的放之四海的标准，只不过随意侃侃而已，诸君可当之为一笑话，亦是无妨。
      顺便也用一句话来做结束语：会计报销业务中，真实的、合法的才是真理；当然，也奉劝大家别去当财务流氓。希望这个社会的法制能不断健全，执行力能根上法制建设的步伐，合理的必然是合法的，合法的必然是合理的。同时也希望民富国强的那一天早点到来！{:soso_e163:}

      


该贴已经同步到 贺雪峰的微博

丽雅

好文章啊，总结的很好。现实中很多公司都这样在操作哈。

W.X.L

我觉得这才是真正的实务！哈哈

xulei

我看不错噢 谢谢楼主！

renxin1080

我是来学习的，越有争议的越有意思。

渴望学习

认真学习！！！

开心的云

渴望学习 发表于 2012-7-12 22:25
认真学习！！！

同意2#的观点。谢谢分享。

财务匪兵

来自视野论坛yulinshushi的观点
税务不是会计，税务是计算题。会计上你白条都可以入账，客观性、实质生于形式等原则，只要你的优惠政策有公司决议，操作手续齐全 ，客户往返的机票做为销售费用 入账，会计准则没有任何意见。但是税法不一定承认呀，税务局说税法不承认不是说你不能入账，只是不允许你作为合法成本费用在应纳税所得税额之前扣除罢了，汇算清缴的时候你得调增应纳税所得额!
所以，财务人员要分清楚会计思维和税务思维!
业务部门经常干赔了夫人又折兵的事，比如不少房地产公司有买房送契税的事，有的营销部门为了销售(合同)价格不低于公司所谓的底价，或者为了销售价格看上去美点，不是扣减价格，而是代业主支付，这衍生出多少劳民伤财的麻烦事来!
wanghaili00 的回复
写的太好了。道理讲出来只要对会计核算有常识的人都非常理解，执行中的困难也是难免的，如果可以讲纳税调整项目直接放在各执行部门的绩效考核之中，用于抵减他们的奖金计提基数，我想他们一定会想得很通的，重在沟通。

财务匪兵

jane_sii的回复
1、从理论上是可行的，但是实际操作中需要会计人员费多少口舌才能打动那些经办人？！
2、财务部在企业其他部门中，工资往往是最低的。凭什么拿最低的工资为公司做这些费力不讨好的事呢？

而且，这些不太能以制度的形式公布出来，往往是需要财务人员的左解释右解释。

其实，会计人员都是很勤奋的，很先知的，对政策的把握也是有度的，但是，那些领导呢，他们重视吗？他们重视的只有销售，销售，销售！
以上回复来自http://bbs.esnai.com/thread-4815399-1-1.html，也是贺老师在视野的这篇帖子

mary478

认真学习